深圳市规划和国土资源委员会关于印发关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）的通知

各有关单位和个人：

　　为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。现予印发，请遵照执行。

　　深圳市规划和国土资源委员会

　　2017年12月11日

　　关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）

　　为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。

　　一、关于城市更新单元计划管理

　　（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。

　　市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。

　　各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：

　　1．城市更新单元计划公告文件；

　　2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；

　　3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。

　　（二）城市更新单元计划的更新方向按照以下规定确定：

　　1．法定图则已批地区（含法定图则已签发和法定图则经法定图则委员会审批通过待签发的地区），依据法定图则确定城市更新单元计划的更新方向。

　　2．法定图则正在编制或者已批法定图则正在开展修编，成果尚未经法定图则委员会审批的，可依据经市规划国土委审查同意并公示的法定图则草案或者法定图则修编草案，确定城市更新单元计划的更新方向。

　　3．法定图则草案、修编草案未公示或者法定图则未覆盖地区，可根据市政府批准的分区规划提出申请，区城市更新职能部门审核后认为具备城市更新必要性和可行性，且对申报的更新主导方向予以支持的，应当书面征求规划主管部门的技术意见。

　　城市更新单元涉及发展备用地的，应当遵循公共利益优先、功能合理搭配的原则，科学合理确定更新方向。已批法定图则对发展备用地备注了用地发展导向功能的，可以此作为城市更新单元计划的更新方向；已批法定图则未备注用地发展导向功能的，若申请进行城市更新，经区城市更新职能部门审核后认为具备城市更新必要性和可行性，且对计划申报主体申报的更新主导方向予以支持的，由区城市更新职能部门向市规划国土委辖区管理局出具明确的初审意见，并通知土地使用权人向市规划国土委辖区管理局申请进行法定图则调整，待调整依程序审批同意后，再由区城市更新职能部门开展城市更新单元计划公示、审批。

　　（三）已纳入城市更新单元计划、规划尚未批准的城市更新单元，符合《暂行措施》第（十九）项建设人才住房和保障性住房规定的，可依照该规定申请调整法定图则用地功能，并相应调整城市更新单元计划。其中，申请将拆除范围内部分用地用于建设人才住房和保障性住房的，在申请城市更新单元计划调整时应当划定调整用地的范围。

　　工业区块线内的工业用地进行城市更新应当符合工业区块线的管理要求。

　　二、关于城市更新单元规划管理

　　（四）已建、在建或者国家发改委已批复立项的地铁线路可作为城市更新项目的审批工作依据。

　　（五）城市更新项目配建人才住房和保障性住房按照《暂行措施》和《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（深规土〔2016〕11号）等规定执行，关于城市更新项目人才住房和保障性住房的配建比例、相关定义和测算公式详见附表。

　　在城市更新单元规划审查过程中，区城市更新职能部门应当就规划配建的人才住房和保障性住房部分征求监管主体（区住房保障部门或者其委托的人才住房专营机构）意见。城市更新配建项目的配建比例、建筑面积、配建类型在城市更新单元规划中予以明确。

　　（六）在符合城市更新项目容积率审查技术指引的前提下，混合用地中各类功能用地的容积率（含公共配套设施）不宜超过《深标》所规定的相应功能用地容积率上限。

　　在符合《深标》表2.2.3.4中鼓励混合使用的用地类别的前提下，将法定图则中单一用地性质的用地规划为混合用地，且不改变法定图则主导用途的，视为符合法定图则。

　　（七）单一用地性质的二类居住用地允许配套建设的商业，不包括办公、旅馆业建筑和商务公寓。

　　（八）城市更新单元中非独立占地的公共配套设施宜相对集中布局在建筑物首层，如因条件限制，部分公共配套设施只能设置于建筑物二层时，允许集中设置出入口并应当满足无障碍设计要求。所有公共配套设施的设计应当保证空间实用，设计合理。

　　（九）对于邻近城市重大危险设施的城市更新单元，应当在城市更新单元项目审批中落实相关安全规范要求，并由区城市更新职能部门征求安全主管部门意见。

　　（十）各区应当在城市更新单元规划审批完成后5个工作日内，将审批结果抄送市规划国土委，由市规划国土委组织纳入全市规划“一张图”综合管理系统。

　　审批结果包括：

　　1．城市更新单元规划批准文件；

　　2．城市更新单元规划管理文件及技术文件（最终规划成果）。

　　上述审批结果须按照城市更新单元规划编制技术规定要求制作，并提交电子光盘及纸质件各两份。

　　三、关于城市更新单元用地管理

　　（十一）拆除重建类城市更新项目的土地使用权最高年限按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（***令第55号）的规定执行，即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。经批准改造为现代物流用途的，其土地使用权最高年限按照《暂行措施》第（十四）项规定执行。

　　同一宗地包含两种以上土地用途的，原则上按照主导用途（建筑面积占50%以上）计算土地使用权最高年限。

　　同一宗地包含三种以上土地用途，且没有一种用途的建筑面积占50%以上多数的，该宗地土地用途为综合用地，土地使用权最高年限为50年。

　　同一宗地包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用权最高年限不超过70年，其余部分土地使用权最高年限按照本项第二款、第三款的规定执行。

　　（十二）拆除重建类城市更新项目进行地价测算时，城市更新单元规划涉及分项目实施的，各分项目分别作为一个项目整体进行测算；城市更新单元规划涉及分期实施的，各分期分别作为一个项目整体进行测算；城市更新单元规划的分项目内又涉及分期实施的，分项目的各分期分别作为一个项目整体进行测算。

　　一个项目整体范围内的全部开发建设用地应当同时办理土地使用权出让合同签订手续。

　　本意见发布前已将更新单元作为整体进行地价测算，并签订过土地使用权出让合同的城市更新单元，其地价测算可按照此前地价测算确定的原则进行。

　　（十三）已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，存在竣工超建建筑面积经批准确认保留、经批准增加建筑面积但不改变规划用地功能、宗地内各建筑功能建筑面积经批准调整但总建筑面积不增加等情形的，按照《深圳市宗地地价测算规则》（深规土〔2013〕12号，以下简称《测算规则》）相关规定补缴地价（其中产权归政府的建筑面积按规定免收地价）。其中，工业用地（含新型产业用地）上超建或者增加的建筑面积补缴地价时，其产权限制条件按照土地使用权出让合同及补充协议对相应建筑功能的约定进行确定。同一建筑功能在土地使用权出让合同及补充协议中约定部分分割转让、部分自用的，该建筑功能超建或者增加的建筑面积约定为分割转让，按照分割转让的地价标准补缴地价。

　　（十四）城市更新项目配建的邮政设施按照《测算规则》中“邮政网点（所）”的公告基准地价标准测算地价，该部分建筑面积限整体转让。

　　（十五）拆除重建类城市更新项目拆除用地范围内原划拨用地或者非商品性质房地产不再办理划拨转协议出让、非商品性质转商品性质的手续，直接按照城市更新政策计收地价并签订土地使用权出让合同。

　　（十六）根据《关于印发深圳市第五轮市区财政体制实施方案的通知》（深府〔2017〕7号）有关要求，城市更新项目在核发《深圳市非税收入缴款通知单》时需区分“城中村改造土地收入”“其他城市更新土地收入”缴款科目。城市更新项目中按照“城中村用地”地价标准测算的地价金额计入“城中村改造土地收入”科目，其余地价金额计入“其他城市更新土地收入”科目。

　　四、关于土壤环境风险防控

　　（十七）城市更新项目涉及现状为或者曾作为电镀、线路板、铅酸蓄电池、制革、印染、化工、医药、危险化学品储运等行业工业用地及污水处理厂、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂、危险废物及污泥处理处置设施等市政设施用地，或者涉及已列入我市污染地块名录内地块的，须开展土壤环境风险防控。

　　1．对于正在申报城市更新单元计划的项目，或者已列入城市更新单元计划、拟申报城市更新单元规划的项目，须开展土壤环境风险防控的，申报主体应当组织开展土壤环境调查评估，并编制土壤环境质量详细调查与风险评估报告（以下简称调查评估报告）。

　　调查评估报告结论认为须实施风险管控的，申报主体应当组织编制风险管控方案；调查评估报告结论认为须进行治理与修复的，申报主体应当组织编制土壤环境治理与修复工程方案（以下简称治理修复方案）。

　　调查评估报告、风险管控方案、治理修复方案应当符合国家相关环境标准和技术规范要求，经专家评审通过并报区级环保部门备案后，作为城市更新单元计划、城市更新单元规划的申请材料。

　　其中，须进行治理与修复的项目，区城市更新职能部门应当在计划公告中明确“实施主体应当完成治理修复方案确定的治理修复工作，并委托第三方机构对治理修复效果进行评估，评估结论认为修复效果符合相应规划用途土壤环境质量要求的，方可进入用地审批程序”。对于已列入城市更新单元计划、拟申报城市更新单元规划的项目，上述内容应当在规划批准文件中明确。

　　2．对于已批准城市更新单元规划但尚未完成用地审批的项目，须开展但尚未开展土壤环境风险防控的，应当由实施主体按照本项第1点规定补充开展土壤环境调查评估。

　　经调查评估认为须进行治理与修复的项目，实施主体应当完成治理修复方案确定的治理修复工作，并委托第三方机构对治理修复效果进行评估，评估结论认为修复效果符合相应规划用途土壤环境质量要求的，方可进入用地审批程序。

　　调查评估报告、风险管控方案、治理修复方案、治理与修复效果评估报告应当符合国家相关环境标准和技术规范要求，经专家评审通过并报区级环保部门备案后，作为城市更新用地审批的申请材料。

　　五、其他

　　（十八）对于依照《决定》调整至各区办理的事项，各区应当通过市规划国土委为各区接入的城市更新电子政务平台收文，按规定时限办理，在来文办结前须按系统要求录入业务审批结果数据，并同步上传相关文件。

　　（十九）本意见自发布之日起实施，有效期5年。

　　附表：拆除重建类城市更新单元人才住房和保障性住房配建比例测算表