买到的样板房问题多开发商是否应该担责

　　近期，广州楼市不断升温，作为房地产开发商向市民展示房屋品质的载体，样板房的装修往往十分精美，观赏度极佳。很多人为了避免装修的麻烦，会考虑购买样板房。然而，样板房装修所用建材的质量和实用性往往不被重视，作为展示用的房屋，样板房从装修完毕到交付给业主往往隔了好几年，这就决定了样板房是一手的房屋性质，却是二手的装修的现状。那么样板房交付时如果有质量问题，开发商是否具有质量保证义务？

　　2016年1月，区法院通过诉前联调解决了一起因为样板房交付时出现质量问题而引发的纠纷，开发商与业主达成协议——开发商对房屋出现问题的部分重新维修，免收邓女士半年的物业费约1600元，业主将自行更换房屋的一部分设施。

图省事购买样板房  交房时傻了眼

　　2015年3月，工作忙碌的邓女士为了省事，购买了某大型房地产开发商位于从化一个楼盘的样板房，购买时，样板房尚在开放展示过程中，每日有工作人员维护、清洁，房屋各个部位看上去都完好无损。2015年11月，到了当初合同约定的交楼日期，双方验房时发现，当初漂亮的墙纸已大面积发霉，墙面漆浸水后出现起泡掉块的现象，原来藏于地毯下的木地板也严重空鼓、一踩就下陷，就连客厅那盏精美的水晶吊灯也出现了严重的安全问题，吊灯的玻璃坠子掉下来砸烂了茶几上的摆件，甚至差点砸到邓女士头部，另有若干摆件被取走、沙发等家具物品发霉等问题。

业主：开发商未尽样板房维护义务

　　为此，邓女士认为：样板房作为使用过的房屋，摆件遗失、家具变旧等合理的折旧尚属可以接受的范围，但是墙体大面积发霉、乳胶漆脱落等问题无法接受。房屋购买时每平方米的单价比同一小区毛坯房成交均价多了2000元，应该物有所值，且双方在2015年3月签订的合约明确约定“交楼标准按现状交付”。而开发商在签订合同后未尽到合理的维护义务，在其广告宣传结束后，没有对房屋采取通风、防雨的措施，造成房屋交付时与合同签订时的现状明显不符。对于木地板，开发商应进行相应的维修，吊灯也应当予以更换。

开发商：样板房就像二手房  开发商没有质量保证义务

　　面对邓女士的不满，开发商则认为：样板房出售的价格已经是进行过折扣的价格，作为使用过的房屋，样板房应参照二手房的做法，开发商对其装修不具备任何的质量保证义务。且双方在2015年3月签订合约时就已明确约定按现状交付。开发商认为，“按现状”应该是按交房当日的现状，而不是合同签订时的现状。

　　双方分歧太大，区法院的法官通过多方努力，开展诉前联调工作，使邓女士与开发商达成调解——由开发商将发霉的墙纸、水浸的墙体进行维修，重新涂刷乳胶漆；木地板、吊灯由邓女士自主更换，开发商协调物业公司免收该套房屋半年的物业管理费约1600元。

　　法官说法：根据我国《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋建设工程的质量需符合工程建设强制性标准及合同的约定；房屋建筑工程具有最低保修期限，其中电气管线、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年等。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。而对于样板房的装修，毕竟是使用过的房屋，购买者和工程施工方之间一般不具有合同关系，只是与开发商之间具有购买房屋的买卖合同关系，那么对于其装修，有些可能在签订购房合同时就已经过了法定的装修施工单位承担质量保证义务的期间。

　　开发商是否对样板房承担一定的质量保证义务，需要根据双方的约定来进行明确。开发商需要在约定中写明房屋的质量问题，告知合同相对方其购买的房屋在交付时会出现的现状及不承担质保义务的范围，以便于购买者对实际所得房屋的状况有充分的预计。而且，这种约定并不能免除法定的强制性的安全方面的质量保证义务，比如：地基基础和主体结构工程的质量保证义务，屋面防水、外墙防渗漏等质量保证义务等。对于约定不明确的样板房，法官认为，开发商仍具有质量保证义务，保修期限仍应当参照法律法规规定的强制性的保修义务，比如，防水工程、卫生间的防渗漏等具有五年的保修期限。以“按现状交付”等模糊约定免除开发商所有的质量保证义务显然是不合理的。

　　购房风险把握得好，购房就是幸福生活的开始；风险没掌控好，就是烦恼的开始。因此，区法院法官提醒，对购房者一方来说，在买卖房屋时，应充分预计可能面临的风险并尽量通过合约进行明确的约定；对开发商来说，作为格式条款的提供方，应尽可能明确各自的权利义务，以减少纠纷的发生，树立更好的企业形象。    （记者罗文龙 通讯员余春香 刘佳星）