关于金洲冲尾自然村更新改造实施方案的批复
金洲经济联合社:
《广州市南沙区金洲、冲尾自然村更新改造实施方案》经南沙区城市更新工作领导小组2019年第一次会议审议原则通过。根据《2019年南沙区城市更新工作领导小组第一次会议纪要》(穗南更新领导小组会纪〔2019〕1号),现就金洲、冲尾自然村更新改造实施方案批复如下:
一、改造范围的确定
(一)改造范围
金洲行政村村域范围总用地面积401.59公顷,包含金洲、冲尾、中围及裕兴四个自然村,本次方案仅涉及金洲、冲尾两个自然村。根据《土地勘测定界技术报告书》(案号:穗南测备〔2018〕第401600531号),并综合考虑自然村范围、控制性详细规划地块完整性,本次改造范围确定为15.15公顷。
(二)标图建库情况
改造范围内已纳入标图建库面积9.28公顷,涉及图斑编号为440****0958、440****0214、440****0***2、440****0445;未纳入标图建库面积5.87公顷。
二、改造范围基本情况
(一)人口户籍情况
经南沙街金洲村民委员会确认并进行基础数据公示,金洲、冲尾自然村现户籍人口1183人。
(二)房屋现状
根据南沙区政府确认的金洲、冲尾自然村基础数据,改造范围内,可纳入改造成本的宅基地栋数共461栋。现状总建筑面积13.03万平方米,其中:住宅面积12.99万平方米,集体物业面积392.8平方米。
(三)用地权属情况
改造范围内村集体土地7.37公顷,其他零散国有土地及历史用地7.78公顷。
(四)留用地情况
根据《关于南沙街金洲村经济发展用地问题的通知》(穗南指国土〔2007〕15号),金洲行政村经济发展用地约控制为589亩。所有留用地指标均已在改造范围外落地并实施建设,本次改造方案不涉及留用地指标抵扣。
三、改造主体和改造模式
根据你联社申请,金洲、冲尾自然村采取全面改造模式,你联社为改造主体,以合作改造的方式实施。你联社组织的全资子公司、你联社与合作企业成立的合作公司或你联社与合作企业约定作为开发建设单位的一方可作为实施主体具体推进金洲、冲尾自然村全面改造工作。
改造范围内村民复建地块按规定履行表决程序后转为国有建设用地;融资地块按照规定出让,由实施主体进行开发建设。
四、复建安置建设总量及改造成本核算
根据《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)、《广州市旧村庄更新实施办法》(穗府办〔2015〕56号)、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)及广州市旧村庄全面改造成本核算的规定,复建安置建设总量及改造成本核算如下:
(一)拆除村民住宅12.99万平方米,拆除集体物业392.8平方米,不涉及历史建筑。
(二)复建安置建筑面积19.19万平方米。其中:复建安置住宅建筑面积17.39万平方米(含11%公建配套建筑面积1.72万平方米),复建安置集体物业建筑面积1.80万平方米。
(三)改造成本包括复建安置资金及融资地块土地使用权出让金,应控制在15.47亿元以内。如实际改造成本超出15.47亿元,改造主体及其合作企业需自主筹资解决超出部分的资金,不再安排融资面积。
(四)复建安置资金114225.27万元,其中:拆迁费用27746.35万元(包括住宅拆迁费用27302.16万元,集体物业拆迁费用1.44万元,其他补偿442.75万元),复建费用72272.13万元(包括住宅复建费用52657.72万元,教学楼建设费用4933.76万元,市政基础设施建设费用9090.00万元,非经营性配套公共服务设施建设费用5590.65万元),其他费用14206.79万元。上述费用应按照我区旧村庄全面改造项目复建安置资金监管工作要求纳入监管。其中:金洲小学扩建24班的费用3439.67万元、金洲山征地费用1062.87万元应在办理融资地块出让手续前由改造主体交回给政府。
(五)改造成本核定的前期费用233.71万元,其中:157.13万元(包括基础数据调查费45.00万元,片区策划方案编制及相关评估费用94.00万元及融资楼面地价费用18.13万元)应在办理融资地块出让手续前由改造主体交回给政府。
(六)拆迁奖励费用3433.77万元。
(七)不可预见费用5894.***万元,主要用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用,由村集体在改造实施中调节使用。
(八)融资地块土地使用权测算出让金,按土地规划用途市场评估价的20%计收,具体计收时点及金额由国土行政管理部门核定。
五、融资楼面地价和融资建筑面积
根据金洲、冲尾自然村融资楼面地价评估报告,金洲、冲尾自然村融资住宅楼面地价为9205元/平方米。据此核定融资住宅建筑面积为16.80万平方米(包括11%公建配套建筑面积1.66万平方米)。
六、改造规划控制要求
根据《关于广州市南沙区金洲、冲尾自然村控制性详细规划调整的批复》(穗南开管函〔2018〕19号),旧村改造范围15.15公顷,总计容建筑面积35.99万平方米,其中:住宅建筑面积30.81万平方米,公共服务设施配套建筑面积3.38万平方米,商业建筑面积1.80万平方米(***1)。
按照《广州市城乡规划技术规定》(广州市人民政府令158号),公共服务设施按住宅建筑面积的11%配置,共设置公共服务设施3.38万平方米,其中:教育设施2处(1处在改造范围外)、社区服务与行政管理设施22处、社区文化体育设施4处及商业服务设施1处(***2)。
根据《关于南沙区金洲、冲尾自然村规划用地意见的复函》(穗南区环水函〔2018〕2258号),临河建筑边线应按照《广州市城乡规划技术规定》(广州市人民政府令158号)等相关规定退缩,不得在退缩范围内新建、改建、扩建构筑物。退缩区域的设计方案中,需保证该区域的公共性,不得进行围蔽。地块开发建设需做好竖向设计,与河涌的水位标高、堤岸标高等做好顺接,确保排涝安全。临河区域的地块开发设计应取得区水务部门意见。
七、土地处置方式
改造范围内15.15公顷土地均转为国有,其中:7.37公顷用地须办理完善历史用地手续、农用地(未利用地)转用手续。
八、实施计划
(一)改造采取一次性拆迁,应优先建设复建安置房,安排村民回迁。
(二)实施主体负责平整规划变电站用地0.33公顷,无偿移交区相关职能部门实施建设。
实施主体负责处置规划金洲山公园用地2.94公顷上的建筑及地上附着物,无偿移交相应职能部门实施建设。
实施主体负责平整金洲涌西段景观工程涉及的1.96公顷用地。平整后,整治岸线以内1.28公顷用地无偿移交区水务部门实施建设,用地边线到整治岸线范围内0.68公顷用地由实施主体建设及管理,需落实河涌防洪、公共性及通行性的要求。
(三)改造范围内的经营性设施用地(邮政所等)应在办理融资地块出让手续前完成拆迁,以净地无偿交由政府统筹,由经营部门负责投资建设;非经营性设施用地(市政道路、幼儿园等),应由改造主体与复建安置地块同步建设,建成后无偿移交政府。改造范围内的公建配套设施应优先服务本地区居民生产生活。
九、本批复在你联社按规定表决通过后生效。
十、本批复生效之日起3个月内,改造主体应与属地街道签订批后项目实施监管协议。
十一、其他
本批复作为办理后续各项审批的依据。你联社应尽快制定拆迁补偿安置方案并按照规定表决通过,组织项目实施。
此复。
***:1.控制性详细规划示意图
2.公共服务设施一览表
广州市南沙区国土资源和规划局
2019年2月25日