深龙华府复决〔2021〕63号

　　深 圳 市 龙 华 区 人 民 政 府

　　驳回行政复议申请决定书

　　深龙华府复决〔2021〕63号

　　申请人：李某，男

　　住址：湖南省祁东县砖塘镇

　　被申请人：深圳市龙华区住房和建设局

　　地址：深圳市龙华区梅龙大道2283号清湖行政服务中心3栋308

　　法定代表人：王朝成，职务：局长

　　申请人对被申请人2020年8月22日核发深房许字〔2020〕龙华009号《深圳市商品房预售许可证》的具体行政行为不服，于2021年6月21日通过邮寄方式向本机关提出行政复议申请，本机关于2021年6月22日收到行政复议申请材料后，依法予以受理。被申请人向本机关提交了书面答复及作出该具体行政行为的有关证据和依据，本案现已审理终结。

　　申请人请求：确认被申请人深房许字〔2020〕龙华009号《深圳市商品房预售许可证》的行政行为违法。

　　申请人称：申请人为A816-0068号宗地中海汇德理项目的准业主，该宗地的土地出让合同（深地合字（2019）4010号）设置了两个出让条件：住宅均价不得超过7.14万，不得捆绑精装修。由于近期中海地产爆发全国性房产维权危机，申请人通过查询得知，其房产的备案单价高达7.7万，本项目楼盘的备案均价为7.53万元，并从房地产信息平台得知其预售房屋系精装修交付。被申请人存在有法不依，执法不严的行政行为，具体体现在：一方面，被申请人以《贯彻落实科学发展观推进住宅建设可持续发展》中关于“引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式”这一倡导性政策为依据作出预售许可，是对土地出让条件的突破，违反了《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定；另一方面，被申请人未要求开发商依法依规更改土地出让合同，反而作出了预售许可，给开发商大开方便之门，对申请人造成了严重的经济损失，故申请复议。

　　被申请人答复称：被申请人作出预售许可事实清楚，证据充分，适用依据正确，程序合法。申请人的复议申请缺乏事实和法律依据。具体事实和理由如下：

　　一、被申请人作出预售许可事实清楚，证据充分，适用依据正确，程序合法。2020年8月20日，深圳市中海启华房地产开发有限公司（下称“预售人”）就宗地号A816-0068中海汇德理花园项目申请办理商品房预售许可证，提交了下列材料：（一）营业执照，（二）房地产开发资质证书，（三）不动产权证书，（四）建设用地规划许可证,（五）深圳市土地使用权出让合同书及补充协议书，（六）付清地价款证明，（七）建设工程规划许可证，（八）建筑工程施工许可证，（九）总平面图，（十）施工图，（十一）施工进度、竣工交付日期、形象进度说明,（十二）房产测绘报告，（十三）深圳市建筑物命名批复书，（十四）预售方案，（十五）社区配套和公共服务用房移交意向协议书,（十六）深圳市社会投资项目备案证,（十七）住房保障部门意见,（十八）建设资金投入验证专项审计报告,（十九）分户汇总表,（二十）预售款监管协议书等。被申请人于8月20日受理了该行政许可申请。经审核后，被申请人于2020年8月21日作出了准予行政许可的决定，并于8月22日核发了深房许字〔2020〕龙华009号《深圳市商品房预售许可证》，预售人于8月24日领取了该许可证。

　　（一）被申请人具有作出案涉行政许可的法定职权。依据《城市房地产管理法》第七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款、《城市商品房预售管理办法》第四条第三款、《广东省商品房预售许可管理条例》第四条第一款、《深圳市房地产市场监管办法》第四条第一款以及《深圳市龙华区住房和建设局职能配置、内设机构和人员编制规定》（深龙华办发〔2019〕22号，下称“22号文”）等法律、法规、规范性文件的规定，被申请人负责深圳市龙华区范围内的商品房预售管理，依法具有根据预售人的申请办理商品房预售许可证的法定职权。本案所涉项目位于深圳市龙华区民治街道新区大道东侧，故案涉商品房预售许可属于被申请人的职权范围。

　　（二）被申请人作出预售许可符合法律规定。依据《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条以及《城市商品房预售管理办法》第六条，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《深圳市商品房预售许可证》，否则，不得进行商品房预售。《城市商品房预售管理办法》第八条对商品房预售许可的受理、审核、许可、公示等程序作出了规定，其中，要求开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责，经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定。《广东省商品房预售许可管理条例》第七条第二款规定，主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的预售条件对项目进行核实，自受理申请之日起10日内，对符合条件的项目核发商品房预售许可证，对不符合条件的，应当书面通知申请人并告知不予核发的理由。《广东省商品房预售许可管理条例》第六条规定，取得商品房预售许可证应当具备的条件，包括：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（八）法律、法规规定的其他条件。该条第二款规定“省建设行政主管部门可根据市场供求状况，在不低于前款第五项规定的条件下，对商品房预售项目工程形象进度进行调整，报省人民政府批准后实施”。《深圳市房地产市场监管办法》第十二条规定，商品房预售应当符合下列条件：“（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；（四）确定施工进度和竣工交付日期；（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；（七）法律、法规规定的其他条件。”本案中，受理申请后，被申请人依据法律、法规规定的条件，对预售人提供的有关材料依法进行审核，认为其申请符合商品房预售的法定条件和标准，于2020年8月22日核发了案涉《深圳市商品房预售许可证》。被申请人作出案涉行政许可事实清楚，证据确凿，使用依据正确，程序符合法律规定。

　　二、申请人的复议申请缺乏事实和法律依据。

　　（一）被申请人核发商品房预售许可证不涉及对商品房预售价格的审核。依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、第二十三条，《城市商品房预售管理办法》第七条、第八条，《广东省商品房预售许可管理条例》第六条、第七条、第八条以及《深圳市房地产市场监管办法》第十二条等相关法律法规，被申请人对商品房预售许可申请的审核材料限于预售人的资质证照、许可证、工程投资资金占比、工程形象进度、商品房预收款专用账户是否开设、项目及土地使用权有无他项权利负担、预售方案等法定事项，不涉及对商品房预售备案价格的审核或者批复。

　　（二）申请人与案涉行政行为不存在利害关系。根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（二）项，行政复议申请人应当与行政行为具有利害关系。参照《最高人民法院关于适用

　　（三）申请人的复议申请已超过行政复议时效性要求。《中华人民共和国行政复议法》第九条规定，“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。”案涉商品房预售许可证于2020年8月22日作出，并已进行公示，申请人于2020年8月26日签订了《深圳市房地产认购书》，2020年9月25日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。直至2021年6月申请人才提起行政复议，已超过了法定的行政复议申请期限。

　　综上所述，被申请人系依据事实和现行有效的法律法规核发商品房预售许可证，事实认定清楚，适用依据正确，程序合法，内容适当，已依法履行其法定职责。申请人的复议申请缺乏事实和法律依据，请求维持被申请人作出的具体行政行为。此外，申请人与案涉具体行政行为不存在利害关系，不是案涉具体行政行为的适格申请人，其复议申请也不在法定申请期限内，依法应当驳回其行政复议申请。

　　经查：2020年1月17日，某集团有限公司与深圳市规划和自然资源局龙华管理局签订土地使用出让合同（深地合字（2019）4010号），后某集团有限公司、预售人与深圳市规划和自然资源局龙华管理局签订《深圳市土地使用权出让补充协议书》（深地合字（2019）4010号之补充协议一），相关地价款由某集团有限公司于2019年11月28日全部付清，宗地号A816-0068。预售人在相继取得不动产权证书、《建筑工程规划许可证》及《建筑施工规划许可证》后在相关宗地上开发建设中海汇德理花园项目。

　　2020年8月20日，预售人申请办理商品房预售许可证，并提交了下列材料：（一）营业执照；（二）房地产开发资质证书；（三）不动产权证书；（四）建设用地规划许可证；（五）深圳市土地使用权出让合同书及补充协议书；（六）付清地价款证明；（七）建设工程规划许可证；（八）建筑工程施工许可证；（九）总平面图；（十）施工图；（十一）施工进度、竣工交付日期、形象进度说明；（十二）房产测绘报告；（十三）深圳市建筑物命名批复书；（十四）预售方案；（十五）社区配套和公共服务用房移交意向协议书；（十六）深圳市社会投资项目备案证；（十七）住房保障部门意见；（十八）建设资金投入验证专项审计报告；（十九）分户汇总表；（二十）预售款监管协议书等。

　　2020年8月20日，深圳市龙华区行政服务大厅出具业务受理通知书，受理了该行政许可申请，审批部门为被申请人。经审核后，认定申请人的申请符合法定条件、标准，被申请人于2020年8月21日作出了准予行政许可的决定。并于8月22日核发了深房许字（2020）龙华009号《深圳市商品房预售许可证》。预售人委托工作人员于8月24日现场领取了该许可证。

　　2020年9月25日，申请人与预售人签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深（宝）网预买字（2020）第44388号），购买中海汇德理花园项目某号房产。该预售合同中明确该项目已经取得商品房预售许可，并披露了发证机关和许可证号，约定了商品房的建筑面积计算、单价、总价以及装置装修装饰标准等。

　　以上事实，有《深圳市土地使用权出让合同书》《深圳市土地使用权出让补充协议书》《不动产权证书》《深圳市房地产买卖合同（预售）》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《预售方案》《建设资金投入验证专项审计报告》《中海汇德理花园施工进度和竣工交付日期说明及工程形象进度证明》等证据予以证实。

　　本机关认为：根据《中华人民共和国行政复议法》第二条以及《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（二）项之规定，申请行政复议的公民、法人或者其他组织应当与具体行政行为具有利害关系。认定利害关系的存在，一方面，申请人需有区别于其他人的可保护的特别权益，且应当是基于维护自身合法权益而非基于公益。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，住建部门对商品房预售进行管理，是为了维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。申请人作为涉案项目的购房人，并没有区别于他人的、特别的、独立的权益受到被复议行政行为损害或不利影响。另一方面，行政机关的行政行为对申请人的权益的影响应当具有直接关联性。申请人并非被申请人核发商品房预售许可证行为的行政相对人，被申请人核发商品房预售许可证行为不会对申请人的合同权益产生直接影响，申请人的合同权益仍然需要通过民事途经向预售人主张才能实现。故，被申请人核发商品房预售许可证行为对申请人权益的影响不具有直接关联性。本案纠纷的实质是申请人与预售人之间的商品房预售合同纠纷，申请人可依法通过民事途径寻求救济。

　　综上，申请人与被申请人的商品房预售许可行为没有利害关系，不具有复议申请人资格。根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项，本机关作出复议决定如下：

　　驳回申请人李某的行政复议申请。

　　本复议决定书一经送达，即发生法律效力。申请人如不服本决定，可以自接到本决定15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

　　深圳市龙华区人民政府

　　二〇二一年九月十八日