关于对江宁区第十七届人大五次会议JNRD1705070号建议的答复

倪忠生代表：

您提出的“关于成立商业街区物业管理委员会的建议”的建议已收悉，经我局认真研究，现答复如下：

一、相关法律依据

（一）业主委员会

《民法典》规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《江苏省物业管理条例》：第十五条“符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。”

第二十一条“业主委员会由业主大会会议选举产生。……业主委员会由五至十一人的单数成员组成……”

（二）物业管理委员会

《江苏省物业管理条例》第二十七条“不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。”

二、我区商业综合体现状

（一）单一业主型商业综合体，即一个物业管理区域内同一业主所有房屋产权面积占比超过总建筑面积三分之一的（即大业主）商业综合体，如：景枫中心、金鹰天地广场等商业综合体均为单一业主型商业综合体。根据《民法典》相关规定，若同一业主所有房屋产权面积占比超过总建筑面积的三分之一，则大业主足以左右业主大会决议。此类商业综合体无法或难以成立业主自治组织。

（二）多业主型商业综合体，即一个物业管理区域有多个业主，且各业主所有房屋产权面积占比均未超过总建筑面积三分之一的商业综合体，可根据《民法典》及物业管理相关条例之规定成立业主委员会或依法成立物业管理委员会。如义乌小商品城就已成立业主委员会。

三、下一步工作计划

（一）积极指导多业主型商业综合成立业主自治组织。对于业主有意愿且符合成立业主大会条件的商业综合体，我局将依法指导属地街道做好业主大会筹备、运行、选举业主委员会等相关工作的指导、协助和监督；对于不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立的，由属地街道组织、指导其按照有关规定成立物业管理委员会。

（二）建立商业综合体“红色物管会”。对于能够成立物管会的商业综合体，我局将参照区委《江宁区贯彻落实〈南京市住宅物业管理条例〉的实施意见（试行）》中“原则上在担任业主委员会委员中中共党员业主要达到半数以上”的要求，把好商业综合体物业管理委员会成员关，协助成立商业综合体物业管理委员会功能型党支部，建立“红色物管会”，强化党的领导，规范物业管理委员会行为，提高责任意识，压实主体责任。

（三）进一步加大对商业综合体物业管理的监督。我局将积极推进商业体物业服务合同备案，将商业体物业管理纳入监管，指导属地街道加强日常检查以及做好商业体业主自治活动的指导和协助，对违法违规行为依法移交相关执法部门，推动商业体和住宅小区物业管理工作同步健康发展。