房屋修缮范围和标准

城乡建设境环保护部城住字677号

1.引言

　1.1 本标准适用于房地产管理部门的经营管理单位管理的房屋。

　1.2 本标准是以当前租金处于较低的一般水平为根据制定的。

　1.3 凡具备下列条件之一，允许采取适当提高修缮标准：

　　1.3.1 当房屋租金处于成本租金水平以上时；

　　1.3.2 当经过修缮后，能合理调增税金时；

　　1.3.3 当用户自愿投资时。

　1.4 凡具备下列条件之一，允许适当降低修缮标准或采取其它措施：

　　1.4.1 当房屋租金过低时；

　　1.4.2 当房屋座落偏远、分散、不便管理时。 　1.5 在本标准规定的适用范围里：

　　1.5.1 房屋的修缮必须贯彻充分利用、经济合理、牢固实用的原则，以不断提高房屋完好率，逐步改善住用条件.

　　1.5.2 在资金和其它条件允许对，应尽可能按照城市总体规划的要求，有计划地实现破危房屋的更新改造。

2.修缮工程分类

　2.1 按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。

　2.2 翻修工程

　　2.2.1 凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。

　　2.2.2 翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

　　2.2.3 翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

　　2.2.4 翻修工程主要适用于：

　　　2.2.4.1 主体结构严重损坏、丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。

　　　2.2.4.2 因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

　　　2.2.4.3 地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。

　　　2.2.4.4 无修缮价值的房屋。

　　　2.2.4.5 基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

　2.3 大修工程

　　2.3.1 凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。

　　2.3.2 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上。

　　2.3.3 大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

　　2.3.4 大修工程主要适用于严重损坏房屋。

　2.4 中修工程

　　2.4.1 凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

　　2.4.2 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下。

　　2.4.3 中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或完好的要求。

　　2.4.4 中修工程主要适用于一般损坏房屋。

　2.5 小修工程

　　2.5.1 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为
小修工程。

　　2.5.2 小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1％以下。

　2.6 综合维修工程

　　2.6.1 凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

　　2.6.2 综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20％以上。

　　2.6.3 综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

　　2.6.4 要综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。

　　注：以上提及的"完好房屋"、"基本完好房屋"、"一般损坏房屋"、"严重损坏房屋"等，其概念区分，详见《房屋完损等级评定标准》。

3.修缮范围

　3.1 房屋的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是：

　　3.1.1 用户因使用不当、超载或其它过失引起的损坏，应由用户负责赔修；

　　3.1.2 用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必
须报经经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理；

　　3.1.3 因擅自在房基附近挖掘则引起的损坏，用户应负责修复。

　3.2 市政污水（雨水）管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。 　3.3 房屋修缮应注意做到：

　　3.3.1 与抗震设防相结合。在抗震设防地区，凡房屋进行翻修、大修时，应尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计、施工，中修工程也要尽可能采取抗震加固构造措施。

　　3.3.2 与白蚁防治相结合。在白蚁危害地区，各类修缮工程均应贯彻"以防为主，修治结合"的原则，做到看迹象、查蚁情、先防治、后修换。

　　3.3.3 与预防火灾相结合。在大、中修时，对砖木结构以下的房屋应尽可能提高其关键部位的防火性能；在住户密集的院落，要尽可能留出适当通道或间距。 　　3.3.4 与抗洪防风相结合。对经常受水淹的房屋，要采取根治措施对经常发生山洪的地区，要采取防患措施在易受暴、台风袭击的地区，要提高房屋的抗风能力。

　　3.3.5 与防范雷击相结合。在易受雷击地区的房屋，要有避雷装置，并定期检查修理。

　3.4 在确保居住安全及财力物力可能的条件下，应逐步改善居住条件。

　　3.4.1 室内无窗或通风采光面积不足的，如条件允许，可新开或扩大原窗；住人假楼檐高大低的，可适当提高；住人阁楼，如条件允许，可新做气楼或新开窗子。

　　3.4.2 无厨房的旧式住宅，如条件允许，大修时可重新合理安排其布局，分设厨房；其他用途的房屋改作住房时，可按居住用房的标准加以改造。

　　3.4.3 三代同堂或大子女与父母同室居住的，可增设隔断；在隔断后，如影响采光通风的，可在适当部位增开窗子或天窗。

　　3.4.4 对于无水、电的房屋，应有计划地逐步新装；对原水、电表容量不足的，可分户或增容；在条件允许时，可逐步做到供水到户。

　　3.4.5 底层窗子或户室门的玻璃窗，可增设铁栅，原庭院无下水道的，如条件允许，可予增设。

4.修缮标准

　4.1 按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类。

　　4.1.1 符合下列条件的为一等房屋：

　　　4.1.1.1 结构：包括砖木（合高级纯木）、混合和钢筋混凝土结构，其中，凡承重墙柱不得有用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑者。

　　　4.1.1.2 楼地面：楼地面不得有用普通水泥或三合土面层者。

　　　4.1.1.3 门窗：正规门窗，有纱门窗或双层窗。

　　　4.1.1.4 墙面：中级或中级以上粉饰。

　　　4.1.1.5 设备：独厨，有水、电、卫设备，采暖地区有暖气。

　　4.1.2 凡低于以上所列条件者为二等以下房屋。

　4.2 本标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其它等九个分项工程进行确定。如对一、二等房屋有不同修缮要求时，在有关款、项中单独规定之。

　4.3 凡修缮施工都必须按《房屋修缮工程质量检验评定标准》的规定执行。

　4.4 主体工程

　　4.4.1 屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。损坏严重的木构件在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

　　4.4.2 基础不均匀沉降，影响上部结构的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆砌。

　4.5 木门窗及装修工程。木门窗修缮应开关灵活，接缝严密，不松动；木装修工程应牢固、平整、美观，接缝严密。

　　4.5.1 木门窗开关不灵活、松动、脱榫、腐烂损坏的，应修理接换，小五金应修换配齐。大修时，内外玻璃应一次配齐，油灰嵌牢。木门窗损坏严重、无法修复的，应更换；

　　一等房屋更换的门窗应尽量与原门窗一致。材料有困难的，可用钢门窗或其它较好材料的门窗替代。

　　4.5.2 纱门窗、百叶门窗属一般损坏的，均应修复。属严重损坏的，一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房可更换；二等以下房屋可拆除。原没有的，一律不新装。

　　4.5.3 木楼梯损坏的，应修复。楼梯基下部腐烂的，可改做砖砌踏步。扶手栏杆、楼梯基、平台阁栅应保证牢固安全。损坏严重、条件允许的，可改为砖混楼梯。

　　4.5.4 板条墙、薄板墙及其它轻质隔墙损坏的，应修复；损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。

　　4.5.5 木阳台、木晒台一般损坏的，应修复；损坏严重的，可拆除，但应尽量解决晾晒问题。

　　4.5.6 挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修，一般损坏的，应原样修复。严重损坏的，一等房屋应原样更新，或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其它材料代用更新；二等以下房屋，可改换或拆除。

　　4.5.7 踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复；大部损坏的，改做水泥踢脚残。

　4.6 楼地面工程

　　4.6.1 普通本地板的损坏占自然间地面面积25％以下的，可修复；损坏超过25％以上或缺乏木材时，可改做水泥地坪或块料地坪。一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房的木地板、高级硬木地板及其它高级地坪损坏时，应尽量修复；实无法修复的，可改作相应标准的高级地坪。

　　4.6.2 木楼板损坏、松动、残缺的，应修复；如磨损过薄、影响安全的，可局部拆换；条件允许的，可改做钢筋混凝土楼板。一等房屋的高级硬木楼板或其它材料的高级楼板面层损坏时应尽量修复；实无法修复的，可改作相应标准的高级楼面。夹沙楼面损坏的，可夹接加固木基层、修补面层，也可改作钢筋混凝土楼面。木楼楞腐烂、扭曲、损坏、刚度不足的，应抽换、增添或采取其他补强措施。

　　注：“夹沙楼面”木基层、混凝土或三合土面层的楼面。

　　4.6.3 普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。一等房屋的水磨石或块料楼地面损坏时，应尽量修复；实无法修复的，可改作相应标准楼地面。

　　4.6.4 一砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补、或重铺。室内潮湿严重的，可增设防潮层或做水泥及块料地面。

　4.7 屋面工程

　　4.7.1 屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。

　　4.7.2 屋面上的压顶、出线、屋脊、泛水、天窗、天沟、檐沟、斜沟、水落、水管等损坏渗水的、应修复；损坏严重的，应翻做。大修时，原有水落、水管要修复配齐，二层以上房屋原无水落、水管的，条件允许可增做。

　　4.7.3 女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容条件下，可改修或拆除。

　　4.7.4 钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。

　　4.7.5 玻璃天棚、老虎窗损坏漏水的，应修复；损坏严重的，可翻做，但一般不新做。

　　4.7.6 屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

　4.8 抹灰工程

　　4.8.1 外墙抹灰起壳、剥落的，应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，重抹时，如原抹灰材料太差，可提高用料标准。一等房屋和沿主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下，可用其它材料替代。

　　4.8.2 清水墙损坏，应修补嵌缝；整垛墙风化过多的，可做抹灰。外墙勒脚损坏的，应修复原无勒脚抹灰的，可新做。

　　4.8.3 内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上的；可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响居住使用的，可做防水层。 　　4.8.4 天棚抹灰损坏，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重抹。原线脚损坏的，按原样修复。损坏严重的复杂线脚全部铲除后，如系一等房屋应原样修复，或适当简略；二等以下房屋，可不修复。

　4.9 油漆粉饰工程

　　4.9.1 木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、裙板、本栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养；上述木构件整件或另件拆换，应油漆。

　　4.9.2 钢门窗、铁晒衣架、铁皮水落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其它各类铁构件（铁栅、铁栏杆、铁门等），其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷防锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆保养周期一般为3一5年。

　　4.9.3 木楼地板原油漆褪落的，一等房屋应重做；二等以下房屋，可视具体条件处理。

　　4.9.4 室内墙面、天棚修缮时可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、胶白等，二等以下房屋，刷石灰水。高级抹灰损坏，应原样修复。

　　4.9.5 高层建筑或沿主要街道、广场的房屋的外墙原油漆损坏的，应修补，其色泽应尽量与原色一致。

　4.10 水、电、卫、暖等设备工程。

　　4.10.1 电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规程。原无分表的，除各地另有规定者外，一般可提供安装劳务，但表及***应由用户自备；每一房间以一灯一插座为准，平时不予改装。

　　4.10.2 上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，但人为损坏的，其费用由住户自理。原无卫生设备的，是否新装由各地自定。

　　4.10.3 附属于多层、高层住宅及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等损坏，除与供水部门有专门协议者外，均应负责修复原设计有缺陷或不合理的，应改变设计，改道重装。水箱应定期清洗。 　　4.10.4 电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全；长期不用且今后仍无使用价值的，可拆除。

　4.11 金属构件

　　4.11.1 金属构件锈烂损坏的，应修换加固。

　　4.11.2 钢门窗损坏、开关不灵、零件残缺的，应修复配齐；损坏严重的，应更换。

　　4.11.3 铁门、铁栅、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈烂损坏的，应修理或更换；无保留价值的，可拆除。

　4.12 其它工程

　　4.12.1 水泵、电动机、电梯等房屋正在使用的设备，应修理，保养。避雷设施损坏、失效的，应修复；高层房屋附近无避雷设施或超出防护范围的，应新装。

　　4.12.2 原有院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的，应修复或疏通。原无下水系统，院内积水严重，影响居住使用和卫生的，条件允许时，应新做。院落里如有共用厕所，损坏时应修理。

　　4.12.3 暖炕、火墙损坏的，应修理。如需改变位置布局，平时一般不考虑，若房屋大修，可结合处理。

附加说明：

　　各城市房地产管理部门可以结合本地区的租金水平和生活习惯，制定实施细则。

　　本标准于一九八五年一月一日首次发布，并自发布之日起试行。

　　本标准委托南京市房地产管理局解释。

　　本标准由南京市房地产管理局负责起草。张志刚、陈济飞同志执笔。吕世跃、谢庆祥同志参加起草或调研工作。

　　本标准经南京、重庆、上海、西安和无锡市房地产管理局的王廷填、左令、全履范、钱贵初、朱伟年等同志审改，由城乡建设环境保护部城市住宅局定稿。在制定过程中，吸取了沈阳、北京、上海市房地产管理局的潘世昌、李永序、魏之万、马清源等同志提出的修改意见。