川沙新镇用三线管理集体资产

       迪士尼项目落户后，所在地川沙新镇面临大量动迁，出现了个别租赁户租赁集体资产漫天要价，动迁成本远高于租赁收入的现象。基于此，川沙新镇在农村集体资产管理方面做了大量工作，探索了红线、黄线、底线“三线”管理新模式，对全镇集体资产做了全面梳理调查，多方面加强监督调控，对集体资产实施划线分类管理，提升了农村集体资产经营效益，取得了较为明显的成效。

       分类管理“三线”划分

       川沙新镇新川路71号列入“红线”管理，资产共涉及8户租赁户。目前，4户租赁户已全部搬离该地块，另外4户待法院依法强制执行。该地块属于三年内即将开发区域，按照“红线”管理规定，合同期满后自然终止，不再续签。执行过程中，经过发放不续租通知，发律师函，并经历两轮诉讼，最终得以全部解决。“三线”管理中，“红线”管理最为严格，补偿也很明确。“红线”区域租赁期满正式动迁前，原合同租赁收入由镇财政贴补。据了解，新川路该房产总面积5000平方米左右，实施“三线”管理，相比动迁政策，可节约停工停产损失费和设备搬迁费500多万元。

       3-5年内开发区域的租赁户对应的是“黄线”管理，在合同期内规范资产管理，合同一年一签，有效期截至地块开发前一年，给租赁户留有一定余地。“底线”管理则是针对尚未列入开发计划内的集体资产而言，合同原则不超过3年，最长不超过5年，不符合川沙新镇产业导向、污染环境的租赁企业，合同期满后自然终止。对列入重点区域的资产实行重点监管，目前六团地区歇业清算两处资产，建筑总面积超过1.3万平方米，镇资产中心明确管理办法，配合政府只管理不出租，纳入存量闲置状态，川沙新镇集体资产管理办公室相关负责人透露，宁可空关资产损失一部分租金，也要避免将来在土地减量化或动迁时支付高额动迁安置费。

       除了动迁地块，“三线”管理实施时还结合三违整治、产业结构调整、土地减量化、安全生产及环保等工作，由川沙新镇集体资产管理办公室、规建办、经发办、城管办（环保办）、农发办、司法所、监察室、资产中心、建保中心及各村合力推进“三线”管理工作。

       全面把关提前处置

       探索“三线”管理之前，集体资产的审核、租赁流程相对比较宽松，造成了有些待开发区域集体资产继续对外租赁。在“三线”管理中，川沙相关部门首先明确分工、理顺流程，形成了联合会审制度。增加租赁合同备案申请的前置环节，由规建办、经发办、城管办等部门对申请进行审核。自实行联合会审制度以来，川沙集资办共收到会签合同162份，通知停止租赁8份，通知租赁期限由3年转为1年的70份，从源头上严控了待开发资产继续对外租赁现象，杜绝集体资产流失。

       合同管理是集体资产规范运行、保障群众利益的有效途径。实施“三线”管理以来，川沙新镇在规范合同文本格式、租赁年限、租赁价格的基础上，进一步规范合同管理内容，备案时除合同文本外再增加资产地形图，明确功能用途，从租赁价格、年限的审核拓展到开发时序、产业导向的全面把控，从事后的被动应对转向了事前的提前准备，为今后项目动迁开发节约了成本和时间。

       为全面了解和掌握集体资产的底数，从2014年开始，川沙新镇开展了村级集体经济组织的清产核资工作，去年，又推进了镇级集体经济组织清产核资工作，开发了镇农村集体资产管理平台，并试点区农村集体资产交易平台，将清产核资的成果录入软件系统，利用信息化手段对资产现状、租赁合同信息与租赁收缴信息进行实时动态监督。据介绍，该平台将于今年全面铺开。今后，农村集体产权转让、出租等都要纳入平台统一交易，进一步规范集体资产交易秩序。