龙岗区南湾街道樟树布旧村改造专项规划公示

樟树布位于深圳市中部，南湾街道的东南方位，邻近沙湾检查站。社区内有城市主干道布沙路通过，具有紧邻特区、交通便利的区位优势。

本规划的编制范围：南至布沙路，西靠翠山路，北临沙塘布村，东濒沙西河，总用地面积，根据组团规划，扣除市政道路用地，实际可建设用地范围。

规划背景

    南湾街道樟树布社区位于沙西河西岸，沙湾检查站北侧。由于该社区位于东深水库水源保护区范围内，长期以来经济发展、社区建设与水源保护存在一定的矛盾。社区内部功能布局混杂，公共设施缺乏，居住环境较差，安全隐患较多。随着布沙路的扩建和将来沙荷路、丹平路等重大交通设施的建设，樟树布社区将有部分用地被征用，部分厂房建筑被拆除，对该社区产生一定程度的影响。

     为了推进樟树布社区城市化改造，维护发展机会的公平，协调处理好基础设施建设、水源保护与社区建设、村民利益的关系，进行《龙岗区南湾街道樟树布旧村改造专项规划》的编制工作。

     规划依据

    《深圳市城市规划标准与准则》

    《深圳市中部物流组团分区规划（2005-2020）》

    《深圳市近期建设规划（2006-2010）》

    《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》

    《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》

    《深圳市城中村改造专项规划编制技术规定（草案）》

    《深圳市生活饮用水地表水源保护区的划分》

    深圳市环境保护局关于《樟树布村改造建设项目环境影响报告书》的批复

    《饮用水水源保护区污染防治管理规定》

    《深圳市饮用水源保护区管理规定》

    改造范围与建设用地范围

    在，深圳市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第5次会议上，对本项目的拆迁改造范围和建设用地范围给出了具体范围，本项目拆迁改造范围，建设用地范围

经济技术指标：

    建设用地面积：

    建筑面积：

        其中：住宅

              公寓

              商业

              幼儿园

              其它配套

      容积率：4.5

  建筑覆盖率：30％

      绿地率：35％

    配建车位：2800个

本片区属于规划的南湾生活居住区之一，主导功能为居住用地，其规划措施为积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。

    规划用地东面为水源保护区，南侧为山体，规划有沙湾自来水厂和一所小学，西侧为居住用地，北侧规划有一座污水处理厂。

 拆除改造区规划用地汇总表

本片区属于规划的南湾生活居住区之一，主导功能为居住用地，其规划措施为积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。

    规划用地东面为水源保护区，南侧为山体，规划有沙湾自来水厂和一所小学，西侧为居住用地，北侧规划有一座污水处理厂。

本片区位于沙西河的西南侧，处于优越的地理位置，本次规划在充分考虑现状用地的基础上，结合上层次规划的定位以及旧改特殊性的要求，把片区改造未具有独特环境风貌和自身特色的居住社区。

    本次规划属于旧改专项规划，因此村民的安置就显得尤为重要，规划充分考虑村民对原有集居处的村集体观念以及出行习惯，将村民集中安置在翠山路西侧的地块内，营造一个集中、舒适的安置环境。

    南侧布沙公路为城市快速路，车流量较大，为了将城市道路对社区居住环境的影响减至最小，规划在南侧临布沙路设置一组有序列的板式高层住宅，用以屏蔽滚滚车流带来的巨大噪音；在临翠山路一侧规划布置一组小户型公寓式住宅以及裙楼商业，来强化翠山路原有的城市街道商业氛围；而在临沙西河一侧的住宅采用点式布局方式，使得沿河绿化景观与小区内部公共绿地景观得到最大限度的交流。

   完善的社区公共服务系统时实现小康居住水平的重要标志，直接关系到小区的居住环境水平。本次规划的人口规模根据改造地块住宅开发容量进行计算，总人口为12600人，根据《深圳市城市规划标准与准则》，需配置一所12班幼儿园。而沙西河西侧的沙湾小学与南侧的规划小学可满足未来本片区新增人口的教育配套需要。具体设施详见：公共设施配置一览表

针对本片区旧村部分地势复杂，本次路网规划着重处理好片区内部道路与周边规划道路的衔接，以及片区内部路网的合理性规划。

    本片区内道路路幅宽，两旁人行道各≥

步行系统：

    规划中对步行在各组团内部采用人车分行，以保证居民步行的安全舒适。本区的路线设计体现系统观念，步行空间收放有序，线路通达。使本区步行系统能将各部分外部活动空间、景观空间和绿地联系在一起，创造出人性化的户外活动空间，配合绿化景观、街道家具设施设计，力求形成优美宜人的居住环境。

静态交通：

    停车场配置根据《深圳市城市规划标准与准则》相关的配置标准，住宅考虑每百平米0.6个停车位，商业考虑每百平米0.5个停车位。本片区共配建机动车位2800个。

    片区内停车方式以地下停车库形式为主。

消防通道

    片区内规划为医疗、消防等紧急救援车辆提供了必要的通道，以植草砖等硬地绿化方式铺砌，并与环境融为一体，日常不做机动车道使用。规划在围绕建筑物的场地设置登高面，方便紧急救援和消防。

分期建设规划

由于项目用地较大，从开发的资金、难度等考虑，分为四期开发。

    一期先建设翠山路沿线。翠山路道路基础设施好，现状居住建筑较少，开发资金压力小；先安置一、二期拆迁的村民，再出售商品房，可回笼部分资金，弥补前期资金投入。

    二期建设北侧部分用地。完成拆迁村民的安置工作。

    三期建设东侧用地，在建设的同时，为城市道路建设提供用地。

    四期为剩下用地，即布沙路沿线用地，同时完成公共绿地的建设。

  拆迁补偿及安置方案

指导思想

坚持以民为本，以高度的责任感，使命感为原则，在公平、合理、合情、自愿的基础上，在政府的政策主导下，以法律、法规为准则，市场化运作为手段，充分考虑集体和居民的利益，通过协商、分期、有序、妥善、保质、足量的做好居民以及厂房拆迁补偿安置工作，确保居民生活稳定、经济发展和拆迁改造工作的顺利进行．

  补偿基本原则

1严格按照政府有关法规政策，产权置换与货币补偿相结合，符合政府规范的工作程序和要求；

②根据政府批准的征地拆迁补偿安置方案，结合片区实际实施有计划、有步骤的拆迁补偿安置；

③实事求是，合理补偿，文明拆迁，妥善安置，严格按照政府相关法规和规定予以合理、合法、合情的补偿；

④按照深圳市有关房屋拆迁补偿和安置政策及有关城中村(旧村)改造实施规定进行回迁安置或货币补偿；

⑤改造范围内的拆迁建筑物面积和价值，将委托有资质的测绘单位和评估机构进行测绘查丈和评估，作为补偿依据。

⑥为支持集体经济的发展，将规划适当的商业面积作为集体被拆迁建筑物的补偿，用于村集体经营

⑦高标准优先建设拆迁安置居民自住房，自住房和出租房的建设标准不低于片区内商品毛坯房的标准：

⑧对于住宅改变用途作为厂房和商业使用，不具有合法性，且其租金与住宅租金相差不大的拆迁建筑物，按照住宅标准进行补偿；

实施步骤

居民住宅就地安置，先安排居民自住房，后安排居民出租用房

安置原则

保障措施

①设置专门机构

为保证拆迁补偿安置工作稳妥有序的进行，设置旧改工作专门机构作为旧改日常工作机构．

②拆迁补偿发放到户，合同一户一签

《拆迁补偿合同》采取一户一签，补偿建筑物分配到户、经济赔偿发放到户的原则。凡属合同签订后新建或新增的建筑物，或新增的其它有价值的非建筑物，不再补偿赔偿。

③依法拆迁补偿

根据国家和深圳市有关法规和规定，确定合理的拆赔比例和原则，依法合理合情的进行拆迁补偿，凡属违规违法建筑或违规抢建的房屋不在补偿范围内。

 公示日期：