关于进一步优化土地公开交易环境加强土地市场管理的通知

各镇人民政府、街道办事处，区各有关单位：
    为进一步加强我区土地市场管理，优化土地公开交易环境，规范土地市场秩序，加大政府对土地市场的调控力度，保障经济社会可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，结合我区实际，现就有关事项通知如下： 
    一、加强土地市场管理的组织领导 
    区土地管理委员会下设土地公开交易协调组、土地公开交易监督组和地价核估组3个工作组，负责协调处理土地市场管理的相关工作。 
    土地公开交易协调组由区国土城建和水利局局长任组长，成员由各镇人民政府、街道办事处，区国土城建和水利局、发展规划和统计局、环境运输和城市管理局、经济促进局、财税局、消防、人防部门以及区土地储备发展中心、土地房产交易中心负责人各1名组成。其主要职责为综合指导、协调全区土地公开交易工作，对有关重大事项进行决策，具体包括：审核全区土地出让年度计划，审核宗地公开交易出让方案，协调处理土地公开交易纠纷，监管土地公开交易地块的开发建设，以及协调解决土地公开交易工作中的其他重大问题。区土地公开交易协调组定期召开会议（区政务监察和审计局派代表列席会议），会议参加人员按照政府部门席位制、镇街属地制的办法确定；特殊情况下区土地公开交易协调组组长可决定临时召开会议，并可视情况缩小或扩大与会人员范围。 
    土地公开交易监督组由区政务监察和审计局局长任组长，成员由区政务监察和审计、发展规划和统计、国土城建和水利部门及土地房产交易中心派员组成。其主要职责为：监督全区土地公开交易工作，独立行使土地公开交易纠错权，受理与土地公开交易有关的举报和投诉，查处在土地使用权交易和交易后土地使用过程中的违法违纪案件。土地公开交易监督组具体工作由区政务监察和审计局负责统筹安排。区国土城建和水利局和区土地房产交易中心应将有关土地公开交易的信息同步反馈给土地公开交易监督组。 
    地价核估组由区国土城建和水利局局长任组长，成员由区国土城建和水利局、土地房产交易中心派员组成。其主要职责为：审核确认政府处置土地资产时中介机构评估的宗地价格，审核确认土地公开交易底价，协调处理全区地价管理方面的其他重大事项。地价核估组的具体工作由区国土城建和水利局负责统筹安排。 
    二、调整完善和严格实施土地公开交易相关制度 
    （一）建立实施土地出让计划联审和公示制度。 
    区土地储备发展中心会同各镇人民政府、街道办事处及相关单位于每年9月30日前拟定下一年度土地出让计划报区国土城建和水利局，上报的地块须已取得建设用地批文、规划条件和已测《宗地平面图》，另须初步确定竞买人资格条件、委托价格、交地时间、交地标准、付款期限、开发建设要求等条件，工业用地还需确定产业结构范围及投资强度要求等；区国土城建和水利局会同土地房产交易中心进行整理汇总制订初步土地出让计划及各地块土地出让方案后，于10月20日前分送区土地公开交易协调组成员单位审查，各成员单位按照各自的职能，审核各地块出让方案的可行性，提出修改意见，使公开交易出让方案更加公平、科学、合理和规范；区土地公开交易协调组于12月15日前召开会议审核确定下一年度土地出让计划，经区人民政府批准后于12月31日前公告全区下一年度土地出让计划。上级下达经营性用地指标后，若全区原定经营性土地出让计划超过上级下达的指标，则由区土地公开交易协调组根据土地成交及用地预申请情况，对用地指标进行调整，并视情况删减尚未成交地块。因超指标被删减的地块优先纳入下一年度土地出让计划。经调整后的经营性土地出让计划于上级下达指标后30日内对外公布。 
    各有关单位应根据年度土地出让计划科学合理地推出土地。具体宗地推出时，应提前45日向区国土城建和水利局提出申请，由区国土城建和水利局会同权属单位和区土地房产交易中心拟定宗地出让（流转）方案后报区政府审查。 
    根据国家法律法规和《印发佛山市住房建设规划（2008—2012）的通知》（佛府〔2008〕89号）要求，土地出让计划应包括廉租房或经济适用住房用地计划。 
    （二）实行用地预申请制度。 
    对政府公布的土地出让计划内具体宗地有使用意向的单位或个人，可向区国土城建和水利局提出申请，承诺愿意支付的土地价格并缴纳一定的保证金；区国土城建和水利局认为其承诺可以接受的，则以招拍挂方式出让该宗地，申请人必须参加竞投且报价不得低于承诺价格，否则政府不予退还其缴纳的保证金。用地预申请制度的具体运作按《印发〈佛山市顺德区国有土地使用权用地预申请操作规则（试行）〉的通知》（佛国土资顺〔2008〕83号）执行。 
    工业用地公开交易出让按《印发顺德区工业用地公开交易暂行办法的通知》（顺府办发〔2008〕106号）执行。 
    （三）实行竞买人资格条件设置的联审制度。 
    工业用地应根据项目的实际需求设置竞买人资格条件，报区招商引资项目用地联审小组审核确定。其它公开交易出让的土地原则上不得设置竞买人资格条件，特殊项目确需设置竞买人资格条件的，须经区土地公开交易协调组审核确定。 
    （四）完善土地公开交易底价确定及保密制度。 
    由地价核估组完善《顺德区土地公开交易底价的确认和审核规则》，规范国有土地使用权公开交易出让、转让和集体建设用地使用权公开交易首次流转的底价确认和审核，实行集体决策，确保底价确定的科学合理。 
    严格实行土地公开交易底价保密制度。对拟公开交易出让（流转）的土地分设竞买起始价与底价。公开交易出让地块竞买底价由区地价核估组于土地公开交易出让竞价会举行前30分钟依据地价评估报告及基准地价集体研究确定，并专人密封送达现场。竞买人最高应价未达到拍卖底价的土地不能成交。 
    （五）完善土地公开交易会场管理制度。 
    修改完善《拍卖会工作人员分工及职责》、《拍卖会会场纪律》、《土地使用权竞买会场须知》等制度，进一步规范土地公开交易现场的管理。与会人员须凭身份证并进行登记后方可进入会场，在竞买会结束前不得离开会场；在土地公开交易现场实行电子监控和手机信号屏蔽，全程记录竞价过程；利用分隔栏将竞买会场划分为竞买席和旁观席，以加强会场的现场管理。 
    （六）建立竞买人信息保密制度。 
    进一步完善保证金账户保密制度、竞买人现场报名制度和竞买人档案信息保密制度。 
    一是设立3个以上保证金账户，由竞买人自行选择帐户存入保证金，避免竞买人资金信息过于集中而容易泄露；与设立保证金账户的相关银行签订保密协议，封存账户信息至竞买现场会开始前集体统一开启。 
    二是实行竞买人现场报名和现场资格审核制度。 
    三是竞价后封存参与竞买人信息资料，加密保管，防止竞买人信息资料于事后泄露，保护竞买人的权益。 
    （七）建立实施土地公开交易转让合作拍卖制度。
制定与拍卖机构合作拍卖的操作办法，确定拍卖机构参与合作拍卖的业务范围、入围条件、委托方式、职责划分、佣金标准等，规范拍卖机构参与土地公开交易转让拍卖行为。 
    （八）建立竞买人、地价评估机构、合作拍卖机构信誉考评制度。 
    一是建立竞买人信誉评价体系，对在土地公开交易及《土地出让合同》履行过程中有违规违约以及不正当竞争行为的竞买人，一经核实，记入档案，予以公布，并在此后的二年内取消其参与全区土地公开交易的竞买资格，同时依法追究其责任。 
    二是对地价评估机构及合作拍卖机构进行业务绩效考评。年度考评不合格的取消其次年参与土地公开交易地价评估或合作拍卖的资格，促进地价评估机构及合作拍卖机构提高业务水平和遵循职业操守。若合作拍卖机构有违反“公开、公平、公正”和“诚实守信”原则的行为，立即终止合作，同时根据有关法律及政策规定追究其相应责任。 
    三、严格土地一级市场管理 
    （一）明确土地公开交易范围。凡工业用地（含仓储、商品厂房、员工村用地）、经营性用地、城市可经营性项目用地、营利性社会公益事业用地、营利性基础设施用地、物流业用地，必须采取公开交易方式供地。村（社区）集体经济组织推向市场的留用地纳入全区年度土地出让计划统一管理并在区土地房产交易中心公开交易，其中工业用地纳入政府招商引资范围。 
    （二）收取土地出让违约金。在土地出让合同中约定若土地受让人不能按时支付土地出让金的，自迟延之日起至受让人缴清之日或出让人按合同约定确定的解约之日，受让人应向出让人每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。 
    （三）严格土地使用权证书发放管理。受让人依照土地出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 
    （四）停止办理非通过征收方式将集体性质的建设用地转为国有性质的建设用地。停止办理非通过征收方式将集约工业区内集体性质的工业用地转为国有性质的工业用地。禁止村民跨村和城镇居民到农村购买宅基地和集体土地性质的住房，停止办理非通过征收方式将集体性质的住宅用地转为国有性质的住宅用地。 
    四、依法规范土地二级市场管理 
    （一）停止办理已出让地块纯土地转让业务。停止受理纯土地转让申请，土地转让应严格执行《城市房地产管理法》第三十八和第三十九条规定并符合土地出让合同的约定。［村（社区）留用地、金融机构抵债土地、法院强制执行、原权属人注销、死亡引发的转让、符合《关于规范以土地作价出资入股方式转让土地使用权审批的通知》（佛国土资顺〔2008〕38号）规定的以地作价出资入股引发的转让的除外。］申请转让地块的地上建（构）筑物已建成的，必须在用地者取得地上建（构）筑物产权证书后，方予以受理其转让申请。 
    （二）国有、集体性质和公有经济成分占主导地位的金融机构的土地转让纳入区土地房产交易中心公开交易。 
    （三）严格国有土地使用权转让价格的审核。土地使用权转让申报价格比标定地价（在标定地价公布前，由区地价核估组根据基准地价并结合地块的实际情况进行确定，下同）低20％以上的，由区国土城建和水利局提请人民政府行使政府优先购买权，经政府确认不行使政府优先购买权的，方可受理其转让申请。国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的单位委托公开交易转让土地使用权底价不得低于标定地价的80%。 
    （四）停止办理已签订转让协议尚未开发建设的村（社区）留用工业用地协议转让业务。 
    五、加强对已供建设用地的管理 
    （一）建立对已供建设用地的部门联合管理机制。区发展规划和统计局、国土城建和水利局等部门在办理已供建设用地项目的规划报建、施工报建手续时，须对该项目是否按照出让合同的约定或其他批准文件的规定如期动工建设进行严格审查，凡超出约定或规定动工期限的，应停止办理有关手续，并告知用地者到区国土城建和水利局接受处理后方予办理。各工业用地管理机构应于每季度的头7日内，将辖区内已出让工业用地的开发建设及闲置情况列表报区国土城建和水利局。区国土城建和水利局根据法律、法规和合同约定处置闲置土地，必要时收回土地使用权。 
    （二）建立对建设用地项目的联合验收制度。建设用地项目竣工后，由区发展规划和统计局会国土城建和水利局对建设项目是否按原批准用途和规划指标进行开发建设进行全面审核，对违反规划条件进行建设的项目交由区环境运输和城市管理局等部门查处后再办理规划验收和调整土地出让金手续。原则上对改变用途的须恢复原批准用途，增加建筑容积率、建筑密度的增加部分应予拆除。用地者增加建筑容积率、建筑密度但拆除增加部分会影响建筑安全的，经展规划和统计局审核对城市规划无大影响并验收后，由区国土城建和水利局按市场价收取超建部分对应的土地出让金并与受让人签订出让合同补充协议。经上述处理后有关部门方可继续为其办理相关手续。 
    （三）严格已供建设用地转变功能的审批。已供建设用地申请转变功能的，应按有关法律法规及《关于进一步规范土地房产管理工作的通知》（顺府办发〔2007〕103号）的规定进行处理；情况特殊确需由用地者自行申请转功能的，由区土地公开交易协调组审核批准。 
    （四）严格按照国家及省有关规定收取土地闲置费。属闲置土地应收取土地闲置费的，按出让或划拨土地价款的20%计收土地闲置费(其中属划拨用地补办出让土地出让金按政府纯收益收取的，按评估地价的20%计收土地闲置费），其中原土地出让合同已有约定的，则按原出让合同约定的上限标准执行。符合省国土资源厅制定下发的《关于促进扩大内需支持现代产业发展若干意见的通知》（粤国土资利用发〔2009〕71号）相关规定的，按其规定的标准执行。 
    区国土城建和水利局定期于每月的第3个工作日将上个月闲置土地处置情况报区土地公开交易监督组备案并接受其监督检查，同时将上个月闲置土地处置情况通过局网站予以公布。 
    六、进一步完善土地市场动态监测制度 
    为建立我区土地市场运行快速反应机制，加强土地市场宏观调控，根据国土资源部《关于建立土地市场动态监测制度的通知》（国土资发〔2003〕429号）及省、市有关文件精神，每个季度的头3日内，区发展规划和统计局将上一季度办理房地产项目、工业项目规划报建和验收的统计数据、上一季度投资总额的统计数据、上一季度GDP、固定资产投资总额统计数据，各工业用地管理机构将上一季度工业项目开工投产、总投资额、产量、税收等有关统计数据提交区国土城建和水利局。区国土城建和水利局对各部门提交的统计数据及本部门掌握的上一季度房地产项目开发投资总额和办理房地产项目施工报建竣工、预售、销售、确权及工业项目竣工、确权的统计数据进行综合分析、整理，并撰写《土地市场动态监测分析报告》后上传中国土地市场网（www.landchina.com），并视情况提出相应的土地供应、管理政策建议供区政府作决策参考。政府定期将向社会公布房地产价格、交易量，房地产开发量、存量，工业用地供需情况、工业地价等房地产市场相关信息，科学引导房地产企业、工业企业及消费者的开发和消费行为。 
    本通知由区国土城建和水利局负责解释，我区原有规范性文件或其他规定与本通知不符的，以本通知为准。对本通知中的相关规定有关部门可结合工作实际制定具体的操作细则。 
    本通知自2009年11月1日起正式实施，农村集体土地市场的管理参照本通知执行。属区确定的“三旧”改造范围内的土地，有关“三旧”改造土地政策与本通知不符的，可按“三旧”改造相关政策执行。

二○○九年十月二十二日

主题词： 土地　交易　管理 通知

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