连云区人民政府关于海滨大道及两侧地块旧城改造项目（二期）房屋征收与补偿安置方案

海滨大道及两侧地块旧城改造项目（二期）        

房屋征收与补偿安置方案        

（征求意见稿）

因海滨大道及两侧地块旧城改造项目（二期）建设需要，连云区人民政府对该项目建设用地红线范围内的房屋实施征收。依据国家、省、市国有土地上房屋征收与补偿有关规定，结合被征收房屋实际，制定本方案。　　　        

一、政策依据

　　 （一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***令第590号）；

　　 （二）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房﹝2011﹞77号）；

　　 （三）《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》（苏政发〔2011〕91号）；

　　 （四）《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（连政规发﹝2011﹞4号）；

　　 （五）《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》（连政规发﹝2011﹞5号）；

　　 （六）《连云港市国有土地上房屋征收与补偿若干问题规定》（连政发﹝2011﹞128号）；

　　 （七）《连云港市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》（连政规发﹝2011﹞14号）；

　　 （八）其他相关文件。

　　　 二、征收人：连云区人民政府

三、征收部门: 连云区房屋征收局

四、征收实施单位：连云区房屋征收服务中心

五、征收范围：海滨大道工程（大港东路至烧香河闸）规划红线范围（详见规划红线图）。

六、征收签约期限：征收决定公布之日起30日内，完成全部房屋征收工作。

七、评估机构选定办法

（一）估价机构由被征收人在规定期限内从市房屋征收部门每年公布的估价机构名录中协商选定。

（二）若被征收人在规定期限内协商不成，则采取投票方式确定估价机构，选定程序及结果由公证部门予以公证。

八、被征收房屋的认定

（一）被征收房屋（以下简称房屋）有权属证书的，按房屋权属证书登记的面积作为有效面积予以补偿。房屋权属证书载明的面积与有证房屋实际面积不一致的，以实测面积为准。

（二）房屋无权属证书，但有规划部门审批手续，按规划手续载明的房屋建筑面积作为有效面积，参照有证房屋予以补偿。

　　　 （三）在土地确权材料认定范围内，没有建房批准手续，但在2003年正射影像图上有记载的被征收房屋，参照有证房屋予以补偿。

　　　 （四）有国土部门审批的建房手续，并在2005年4月21日前竣工的，按国土部门相关手续载明的房屋建筑面积作为有效面积，参照有证房屋予以补偿。

（五）持有土地使用证，且土地使用证载明了建筑面积，以土地使用证载明的建筑面积作为有效面积，参照有证房屋予以补偿；土地使用证没有载明建筑面积，按宗地图比例尺计算主房两层、配房一层作为有效面积，参照有证房屋予以补偿。

（六）持有土地使用证，后因危房（有市房屋安全鉴定委员会危房鉴定结论）翻建，在2005年4月21日前竣工的，且无规划、行政执法部门查处记录，按一次成形的主房两层、配房一层认定有效面积，参照有证房屋予以补偿。

（七）持有国土部门颁发的居民建房用地许可证，按一次成形的主房两层、配房一层认定有效面积，参照有证房屋予以补偿。

（八）经规划部门批准建设的平房，后又翻建成楼房，在2005年4月21日前竣工，且无规划、行政执法部门查处记录，按规划部门批准的用地面积计算主房两层、配房一层认定有效面积，参照有证房屋予以补偿。

（九）在土地确权材料认定范围内，在2003年正射影像图上无记载的，或者虽在2003年正射影像图上有记载，但在土地确权材料认定范围外的被征收房屋，认定为违法建筑，不予补偿。土地符合登记条件因历史原因未进行登记的，由市、区两级土地确权组按程序快速确权。

已经下达限期拆除决定书的建筑，认定为违法建筑。

（十）农村集体土地已征收为国有建设用地的，原农村宅基地上的房屋符合一户一宅使用规定的，宅基地面积经国土部门确认后，房屋占地面积不超过宅基地面积的百分之七十，房屋层数不超过两层，认定为合法建筑，超出上述规定的建筑面积，按照建造成本给予适当补偿。

原集体土地上非住宅建筑，在2003年正射影像图上有记载的，房屋给予重置价补偿，土地按征地的相关规定处理;在2003年正射影像图上没有记载，但有乡镇批建证明的，房屋结合成新给予一定比例的重置价补偿，土地按征地的相关规定处理;无乡镇批建证明的认定为违法建筑。

　　　 （十一）直管公有房屋以房屋所有权证或者计租表载明的建筑面积为准。计租表上未载明的，以房地产测绘机构实测的建筑面积为准，按照合法建筑的标准进行补偿安置。

九、住宅房屋的征收补偿与安置

本次房屋征收，采用货币补偿和与货币补偿等价的产权调换两种方式，供被征收人自行选择。

　　　 （一）被征收房屋的补偿价格，由评估机构按住建部《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。被征收房屋的评估价格，不低于政府征收决定公告之日类似房地产的市场价格。

（二）选择货币补偿的，征收人与被征收人签订征收补偿安置协议，被征收人在规定期限内腾空并完好交出被征收房屋后，征收人按协议约定将补偿款一次性支付给被征收人。

（三）选择产权调换的，计算被征收房屋的补偿金额和所调换房屋的价值，结清差价。

1、征收住宅房屋，按被征收合法确权面积征一还一，靠户型调换，互找差价。

2、选房办法：被征收人以签订房屋征收协议并完成搬迁的先后顺序进行选房，先签先选、后签后选。

3、过渡方式：被征收人自行过渡。被征收人选择现房安置的过渡期为6个月。选择期房安置的过渡期根据所选安置房交付情况在签订协议时明确。

4、安置地址：高公岛安置小区、茗怡小区、金色港湾、海滨花园、西墅花园和映像西班牙等。

5、安置房户型面积：以安置房现户型为准，安置房的建筑面积以房产管理部门核定面积为准。详见各片区现场选房图。

6、安置房上房时需缴纳的房屋维修基金、物业管理等费用，由产权人按有关规定缴纳。

7、被征收房屋补偿总价超过安置总价，超出部分由征收部门在协议规定的支付时间内一次性支付给被征收人。被征收房屋补偿总价低于安置总价的，其差价部分由被征收人在安置房屋交付三日前一次性支付给征收部门。

（四）经认定的违法建筑，不参加产权调换。

十、非住宅房屋的征收补偿

　征收非住宅房屋，原则上采用货币补偿方式安置。房屋、附属物及土地补偿价格，由评估机构评估确定。

（一）各类企事业单位的土地面积以土地证载明的面积为准，土地面积有争议的，由规划土地确权组确认。房屋面积确权按国有土地上房屋确权原则执行。

（二）鼓励符合产业政策的工业、仓储等企业异地安置。

（三）工业、仓储企业原则上实行货币补偿，由评估机构按照土地、地上物分开评估。划拨土地补偿按市相关规定执行。

（四）商业用房实行货币补偿，由评估机构按评估规范进行评估。

（五）紫菜加工企业：选择货币补偿的，由评估机构按评估规范进行评估;要求异地重建的，按国土部门有关规定执行。

（六）住宅房屋依法改为生产用房，从事生产加工的，归类到住宅房屋改为非住宅房屋类型。

（七）停产停业损失补偿按省、市相关文件规定执行。

十一、征收补助、奖励及优惠政策

（一）搬迁补助

搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积8元/平方米计算。一次不足800元的，按800元计算。被征收人选择货币补偿的按一次计算；选择产权调换的按两次计算。

（二）临时安置补助费

被征收人选择产权调换且自行过渡的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费。临时安置补助费按被征收房屋合法建筑面积8元/月/平方米计算。月临时安置补助费不足600元的，按600元计算。

被征收人选择货币补偿的，按6个月一次性支付临时安置补助费。

被征收房屋合法建筑面积等于或小于安置房屋建筑面积，按被征收房屋合法建筑面积计算；被征收房屋合法建筑面积大于安置房屋建筑面积，超出部分按选择货币补偿的标准执行。临时安置补助费按实际过渡时间计算。

（三）搬迁奖励

　　　 在本方案确定的签约期限内，签约并搬家腾空房屋完好交给征收人的，按下列规定予以奖励：

　1、被征收个人房屋，被征收人在评估报告公示期满8日内签订协议并在约定时间内完成搬迁的，按合法建筑面积每平方米奖励200元；9日至16日内签订协议并在约定时间内完成搬迁的，按合法建筑面积每平方米奖励100元；奖励金额低于6000元的，按6000元计算；超过签约奖励期限签定协议的，不予奖励。

　2、被征收企事业单位在评估报告公示期满8日内签订协议并在协议约定时间内完成搬迁的，按补偿总价的2.5%给予奖励；9日至16日内签订协议并在协议约定时间内完成搬迁的，按补偿总价的2%给予奖励；奖励金额低于6000元的，按6000元计算；超过签约奖励期限签定协议的不予奖励。

3、被认定的违法建筑一律不予补偿，被征收人积极配合征收工作并在征收签约期限内拆除或签订协议的，按照建筑结构和类型，给予每平方米300元至500元拆除奖励。超过签约期限签订协议的，不予奖励。

　　 （四）优惠政策          

　1、征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，在合法房屋评估价基础上增加8%。

　2、征收住宅房屋被征收人选择产权调换的：

（1）多层以下房屋调换高层、小高层安置房的，分别按参与调换的被征收房屋面积增加8%、5%进行产权调换，其增加面积每平方米收取1500元。

（2）在签约期限内签定协议，实行产权调换的，分别计算被征收房屋的补偿金额和安置房屋价值，并结清产权调换差价。对超出被征收房屋合法面积以外部分，在15%之内（含15%）、15%-25%之内（含25%）、25%-35%之内（含35%）的，分别按安置房市场评估价每平方米优惠300元、200元、100元。超过35%以上的，按安置房市场价执行。超出征收签约期限签定协议的，不享受此优惠政策。

（3）被征收房屋合法面积参与产权调换，等面积部分享受安置房优惠价找差，安置房优惠价格在市场评估价的基础上适当优惠，具体优惠幅度见征收现场安置房房源公示表。

　　　 十二、其他事项

1、被征收人应积极配合房屋征收工作人员对其房屋及附属设施进行丈量，并及时提供房屋产权证明等相关手续。因被征收人不配合而导致评估价格不实，由此导致的不利后果，由被征收人自负。

2、房屋征收工作人员应当秉公办理房屋征收事宜，做到公平、公正、公开。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究当事人的刑事责任。

3、在房屋征收期间，对采取暴力、威胁等方法妨碍房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、用于产权调换的房屋建成后，由征收部门进行公告或按被征收人所留联系方式通知被征收人办理安置手续。被征收人所留联系方式发生改变，应及时通知征收部门；否则，产生的不利后果由被征收人自负。

5、被征收房屋存在权属纠纷的，由被征收人在房屋征收签约及搬家腾房的期限内自行解决，逾期不能解决的，按有关规定处理。

6、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府，按照房屋征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

7、被征收人不得擅自拆除、损坏被征收房屋、附属设施，否则征收人有权在补偿费用中扣除相应的损失。

8、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

9、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

10、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

十三、本方案未尽事宜，按***《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关政策和有关规定执行。

十四、本方案最终解释权归房屋征收人。