广安市2016年房地产市场形势分析报告

　　2016年的房地产市场，一头一尾跌宕起伏，可以用冰与火来形容，从年初去库存背景下的政策利好，到下半年因城施策的限购大戏；从年初地王频出、量价大涨的火爆，到年末热点城市成交骤降、观望严重的徘徊，“去库存、加杠杆、再调控”成为全国房地产市场的主旋律。从全省来看，房地产市场与全国房地产市场一道波澜起伏，从年初的滞销到年中的回暖，再到年末的趋于平静，全年除房产市场过热的省会成都实施了调控政策外，省内其它城市仍将去库存作为当前房地产市场的首要任务。从全市来看，作为三、四线城市的广安受国家调控政策影响较小，商品房成交量、销售价格等没有出现大的波动，地产市场走势总体表现平稳。

　　一、房地产供应市场

　　（一）开发投资。据市统计局统计，全年，全市完成房地产开发投资258.2亿元，同比增长40.1%。其中，广安区（含广安经开区、枣山园区、协兴园区，下同）96.2亿元，同比增长29.0%；前锋区14.0亿元，同比增长185.6%；华蓥市26.2亿元，同比增长93.3%；岳池县36.6亿元，同比增长1.6%；武胜县47.4亿元，同比增长86.4%；邻水县37.6亿元，同比增长26.9%。

　　（二）施工面积。据市统计局统计，全年，全市商品房施工面积1379.9万平方米，同比增长18.9%。其中，广安区587.8万平方米，同比增长13.4%；前锋区75.1万平方米，同比增长222%；华蓥市95.5万平方米，同比增长16.3%；岳池县150.3万平方米，同比下降8.5%；武胜县235.2万平方米，同比增长27.1%；邻水县236.0万平方米，同比增长25.6%。

　　（三）新开工面积。据市统计局统计，全年，全市房屋新开工面积623.7万平方米，同比增长33.3%。其中，广安区263.8万平方米，同比增长5.8%；前锋区55.7万平方米，同比增长342.4%；华蓥市57.6万平方米，同比增长167.6%；岳池县85.5万平方米，同比增长15.8%；武胜县88.8万平方米，同比增长25.5%；邻水县72.4万平方米，同比增长81.2%。

　　（四）竣工面积。据市统计局统计，全年，全市房屋竣工面积322.6万平方米，同比增长185%。其中，广安区72.1万平方米，同比增长87.3%；前锋区9.8万平方米，与去年同期持平；华蓥市37.7万平方米，同比增长11.7 %；岳池县52.6万平方米，同比增长73.4%；武胜县21.9万平方米，同比增长146.7%；邻水县128.5万平方米，同比增长129.2%。

　　（五）库存面积。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，截止12月底，全市城区商品房存量266.2万平方米，比2015年末减少34.1万平方米。其中，广安区108.3万平方米（包含广安经开区0.8万平方米、枣山园区23.7万平方米、协兴园区4.3万平方米）、前锋区25.4万平方米、华蓥市32.5万平方米、岳池县34.4万平方米、武胜县38.9万平方米、邻水县26.5万平方米。

　　二、房地产销售市场

　　（一）销售面积。据市统计局统计，全年，全市商品房销售面积377.5万平方米，同比增长26.1%。其中，广安区149.6万平方米，同比增长24.4%；前锋区8.9万平方米，同比增长21.5%；华蓥市24.0万平方米，同比下降3.9%；岳池县70.2万平方米，同比增长35.2%；武胜县58.7万平方米，同比增长36.0%；邻水县66.1万平方米，同比增长27.6%。

　　（二）销售价格。

　　1.新建商品住房销售价格。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，全年，全市新建商品住房销售均价4159.2元/平方米、同比上涨220.7元/平方米。其中，广安区4186.7元/平方米、同比下降76.3元/平方米，华蓥市3613.1元/平方米、同比上涨14.5元/平方米，岳池县4651元/平方米、同比上涨400元/平方米，武胜县4160元/平方米、同比上涨28元/平方米，邻水县4185.1元/平方米、同比上涨42元/平方米。

　　2.新建商业用房销售价格。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，全年，全市各城区商业用房销售价均价8199.4元/平方米、同比上涨14.6元/平方米。其中，广安区65***.4元/平方米、同比下降615.6元/平方米，华蓥市9632.8元/平方米、同比上涨463.3元/平方米，岳池县7245元/平方米、同比上涨173.0元/平方米，武胜县8704元/平方米、同比上涨232元/平方米，邻水县8850.9元/平方米、同比下降179.7元/平方米。

　　3.二手商品住房销售价格。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，全年，全市各城区二手商品住房销售均价3065.0元/平方米、同比上涨395.2元/平方米。其中，广安区3043.4元/平方米、同比下降72.6元/平方米，华蓥市2377.0元/平方米、同比上涨232.2元/平方米，岳池县3056.0元/平方米、同比上涨1000.0元/平方米，武胜县3879.0元/平方米、与去年同期持平，邻水县2970.0元/平方米、同比上涨817.0元/平方米。 

　　4.二手商业用房销售价格。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，全年，全市各城区二手商业用房销售均价6277.1元/平方米、同比下降840.5元/平方米。其中，广安区6829.5元/平方米、同比上涨868.5元/平方米，华蓥市5261元/平方米、同比上涨1199.9元/平方米，岳池县5835元/平方米、与去年同期持平，武胜县5459平方米、与去年同期持平，邻水县8001.7元/平方米、同比下降1766.0元/平方米。 

　　三、房地产税收

　　据市地税局统计，2016年，全市房地产业缴纳税收总额198705万元，同比减少8.9%，增速较去年同期（6.6%）下降15.5个百分点；房地产税收占全市地税税收收入的40.5%，较去年同期（44.8%）下降4.4个百分点。

　　四、土地供应市场

　　据市国土资源局、市公共资源交易中心统计，全市土地供应总量同比增加较多、土地成交单价金额同比小幅上涨。

　　（一）土地供应总量同比增加较多，住宅用地供应面积比去年同期大幅增加。全年，全市土地供应总量1474.7公顷，同比增加32.5%。从全市来看，土地供应总量排名前三的分别是市本级（391.3公顷）、华蓥市（218.7公顷）、前锋区（242.4公顷），占全市供应总量的57.8%。全市国有建设用地供应主要集中在其它用地887.6公顷，占供应总量的60.2%。其中，住宅用地供应295.0公顷，同比增加54.3%；商服用地供应134.9公顷，同比增加47.89%；工矿仓储用地供应157.2公顷，同比减少7.9%；其它用地（交通、水利、公共设施等）供应887.6公顷，同比增加34.5%。在住宅用地供地中，普通商品住房供应面积为237.3公顷，规划建筑面积5496661平方米（其中中低价位、中小套型商住用地供应40.9公顷，规划建筑面积978113平方米），保障性住房供应57.7公顷，规划建筑面积1192681平方米。

　　（二）房地产开发供地面积和去年同期比较大幅增加，成交单价略有减少。全年，全市房地产开发(住宅、商业)供地429.9公顷，较去年同期（282.5公顷）增加52.2%，房地产开发供地成交价款520742.2万元，较去年同期（349286.8万元）增加171455.5万元，增加49.1%。房地产开发供地成交均价1211元/平方米，较去年同期（1237元/平方米）减少2.2%。

　　（三）土地成交单价金额同比增加。全年，市本级招拍挂土地成交65宗，成交面积259.8公顷；其中拍卖36宗，起拍价181672.8万元，成交价239676.2万元，溢价58003.4万元，溢价率达36.5%，所拍土地最高单价1073.3万元/亩（与2015年同期相比，成交价上升49.3%，溢价上升274.6%），为B-01-07地块GC2016-31号地块；最低单价5.6万元/亩，为新桥工业园区GC2016-32号地块、新桥工业园区GC2016-33号地块、新桥工业园区GC2016-34号地块；挂牌29宗，起始价72358.1万元，成交价72387.1万元，溢价29万元。

　　五、保障房建设

　　据市房管局统计，全年，全市保障性安居工程建设目标任务为：开工19504套（户），基本建成5***7套，竣工4053套，实施棚户区改造货币化安置4566户，定向分配农民工公租房300套，发放租赁补贴2685户，新增发放385户。截止2016年12月末，全市完成开工21724套（户）、基本建成16243套，竣工13732套，签订棚改货币化安置协议6821户，定向分配农民工公租房300套，发放租赁补贴2728户；分别完成年度目标的111.4%、287.6%、338.8%、149.4%、100.0%、101.6%。

　　六、资金状况

　　根据人民银行金融统计系统数据显示：全年，全市金融机构对房地产各个环节的信贷投入力度不断加大。

　　（一）个人购房贷款保持快速增长势头。截至2016年12月末，全市金融机构个人购房贷款余额159.1亿元，比年初增加29.4亿元，增长22.7%，增速比各项贷款平均增速高11个百分点。其中个人住房贷款余额147.6亿元，比年初增加27.0亿元，增长22.4%。

　　（二）房地产开发贷款平稳增长。截至2016年12月末，全市房地产开发贷款余额6.7亿元，比年初增加0.2亿元，增长3.4%。其中地产开发贷款余额为4.2亿元，比年初减少0.6亿元；房产开发贷款余额2.5亿元，比年初增加0.8亿元。

　　七、公积金使用

　　据市住房公积金管理中心统计，全年，全市发放个人住房贷款2688户，同比增长20.4%，发放金额8.1亿元，同比增长35.8%；全市住房公积金个贷率为79.9%，同比降低6.1%，全市提取住房公积金4.8亿元，其中因购房、购房还贷、翻修等住房提取3.3亿元，同比降低82.3%。

　　八、2017年房地产形势分析及预测

　　（一）中央经济工作会定调楼市未来走向。2016年12月中央经济工作会议为2017年楼市定下“平稳健康发展”主基调,提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并就房地产市场长效机制建设做出安排部署：释放一个明确信号——住房回归、居住属性；建立一套长效机制——加强住房政策顶层设计；运用综合“工具箱”——缓解市场供需矛盾。随着我市促进房地产业平稳健康发展意见各项激励政策的出台，广安有望继续在中省“去库存、稳增长、促发展”大政策方针下，精准施策，落实到位，让房屋回归居住、让老百姓买得起，逐步实现“住有所居”目标。

　　（二）房地产开发投资仍将持续保持正增长。从全国范围来看，尽管2016年12月土地购置面积出现负增长，但已出让、尚未开发的土地资源极为庞大，更重要的是，目前房地产建安成本占房价比例很低，房地产市场一旦进入滞销周期，企业在短期内减少工程量的可能性很低。同时，当建安成本占房价的比例提高时，虽然销售不确定，但停工所可能节约的建安成本和开工所可能带来的销售回款相比较少，未来一段时间，尽管楼市销售回款的不确定性很大，企业也很少会停工，但房地产开发投资增速并不会出现明显的下滑，预计仍能保持正增长。作为三、四线城市的广安，2017年全年房地产开发投资预计仍将保持在18%以上的增速。

　　（三）商品房销售受一二线城市影响不大。随着北上广等一二线城市2016年四季度调控政策的相继出台，热点城市居民的杠杆获取受到了极大的限制，非热点城市虽然不限制居民获取杠杆，但居民对房价的预期也会发生变化。加之银行汇率的下行压力，可能伴随着对按揭贷款的窗口指导，尤其是清查加按揭、转按揭等个贷方式可能出现，个人负债成本有望提高，居民购房能力将受到一定限制，全国商品房销售面积及价格都可能出现一定程度上的下滑。作为三、四线城市的广安，受国家调控和银行贷款等因素影响较小，2017年我市房屋销售可能出现一定回落，但回落幅度不会太大。

　　（四）大力推进装配式建筑将成为大势所趋。2016年以来，***、***先后出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》《关于大力发展装配式建筑的指导意见》等纲领性文件，明确“力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%”的目标任务。省政府也赓即出台了相关文件，我市被列入全省建筑产业现代化试点市，装配式建筑产业发展已成为各级党委政府当前和今后一段时期的一项重要工作。我市在推进装配式建筑产业发展工作中起步很早、但起色不大。2017年将是我市推进装配建筑产业发展的关键年和推进年，务必采取有力措施，强力推进，确保2020年“千亿级新型房屋产业园”发展目标得以实现。