创新老旧小区整治焕发城市魅力

　　一、背景起因

　　******在中央城市工作会议上强调要“建设和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市”。省政府11部门联合下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》，市委市政府高度重视老旧住宅小区整治改造工作，进一步明确要紧紧围绕“美丽青岛行动”，把改善老旧小区居民生活环境作为全面提升城市品质和居住幸福感的重要抓手，要加快推进老旧小区居民生活环境的整治改造，“补齐短板，跟紧步伐”，不断提升城市品质和居民幸福感。

　　二、基本情况

　　老旧小区大多建于上世纪70-80年代，由于当时建筑工艺水平所限，小区总体环境较差，加之年久失修，普遍存在楼院地面破损、地下管网老化，基础设施陈旧，楼院内违章乱建等问题，成为制约城市提升、街道发展和群众满意度的瓶颈因素。为了改善老旧楼院居民的生活环境，根据市委市政府的统一部署，自2011年开始连续5年开展了“创建文明城迎办世园会大干200天市容环境十大整治”行动,其中居民楼院列为十大整治之一，共投入整治资金约39.5亿元，对1619个楼院实施了整治，拆除违章建筑和设施54.3万平方米，增绿补绿313万平方米，修缮粉刷立面1637万平方米，修缮屋面96.4万平方米。从2015年试点进行老旧小区整治工作，截止到2017年已实施老旧住宅小区项目446个、建筑面积1680万平方米、惠及居民23.5万户。

　　三、主要做法

　　（一）结合海绵城市试点，打造绿色社区。在整治过程中，根据区域试点，采取“基础+节能”模式，在完善基础设施功能的前提下，对符合条件的老旧小区，积极进行节水节能和环保改造。一是节水。按照整治规范和导则，进一步统一施工流程，细化整治改造范围和标准。施工中铺装由不透水结构改造为透水结构、部分绿地改造为下沉式绿地，增加储水设施收集屋面雨水，在雨水汇集处设置渗透渠等措施，有效增加了雨水的下渗，涵养了水资源，同时减轻了小区的雨水排放压力，增强了小区雨天防涝能力，做到“小雨不湿鞋，大雨不积水”。二是节能。结合外墙“挂板”、阳台封闭、单元门安装、窗体调换等方法，使老旧小区外墙保温节能改造达到了国家、省、市既有居住建筑改造验收规范标准，冬暖夏凉的舒适感有效提升。三是补绿。坚持因地制宜、适地适绿、提升品质、经济实用的原则,进行老旧小区裸露土地绿化和整治工作,加强裸土绿色种植，不断完善院落绿化，使小区空气质量更加净化，人居环境明显优化。

　　(二)保留内涵特色，打造魅力社区。辖区内常住居民除了土生土长的青岛人，还有很多来自全国各地、五湖四海的新市民，大家在这里组建家庭，生活工作，代代传承。为了让老旧小区能够跟紧发展时代，与时俱进，让小区面貌既大气又雅致，通过“时尚+”模式，充分挖掘、保护、彰显小区独具特色的自然风貌魅力、历史文化魅力、城市品牌魅力、人文精神魅力，把时尚元素注入到整治过程中，给老旧小区带来更多新活力，新气象。根据有文化内涵的小区，结合居民需求和意见，坚持“留住根本、改造所需、发扬特色”，加强生态文化和特色小区风貌保护，因地制宜，铺设了“儒学”休闲广场、安装“孝道”庭院景灯，悬挂了“道德风尚”文明标牌，打造了文化历史长廊，并利用粉刷的挡墙和立面，制作了核心价值观、四德建设等精神文明主题墙。通过整治，恢复了“文化印象”，点亮了“人文景观”，使过去脏乱差的老旧小区“跃升”为颇具“独具魅力”的特色小区。

　　（三）加强聚点扩面，打造美丽社区。根据整治小区“布局零散”的特点，不断创新整治工作观念，调整完善整治空间布局，积极满足群众的多元改造诉求，制定了“聚点扩面、组团提升”的总体思路，统筹盘点辖区楼院底数。在具体制定方案环节，坚持精心设计，以往年精品景观工程等亮点区位为中心点，向四周辐射展开，对周边老旧楼院实施整体综合整治，不断完善基础配套设施，促使老旧小区整治“景+居”的交相呼应，实现片区宜居环境的整体跃升。比如，市北区对商城支路进行了超期服役道路整治，对商城支路广场实施了园林景观的改造提升后，又对其周边的7个老旧楼院实施综合改造，实现了多类别整治效果叠加的“最大值”，确保了楼院整治区域的功能性、宜居度和画面感全面升级，带动街道辖区环境卫生面貌实现整体跃升。

　　（四）注重后续管理，打造人文社区。按照“以人民为中心”的要求，在老旧小区整治中实施物业、网格化、居民监督等规范化管理。一是选聘物业主动管理。各街道均设置了物业管理部门，配齐了工作人员，完善了属地化监管机制。充分发挥居委会、业委会自治作用，通过业主大会规范征求业主意见，指导业主大会依法、按程序选聘品牌物业企业，较好的发挥了业主参与物业管理的能动性。二是实施“网格化”控制管理。以每个街道办事处的每个社区为单位，按照就近原则，以楼座为单位，每300户左右设置一个网格，每个网格配备1名保洁员，每3个网格配备1名垃圾收运工，明确了工作标准和具体责任分工，确保了卫生区域的责任落实。三是志愿者参与监督管理。街道充分利用城市治理网格化平台，发动党员志愿者和楼组长参与网格化工作，督促网格员每天有重点地对改造楼院进行不间断巡查，确保问题一经发现立即采集，督促相关科室和物业公司及时整改，有效的促进了整治后老旧小区的管理。

　　四、取得效益

　　(一)经济效益。一是实现环保节能。我市老旧小区整治，在完善基础设施的同时，能够结合海绵城市试点，实现了雨水的自然积存、自然渗透和回水利用；能够结合外墙保温系列措施做到了室内温度的有效调整，改造后的房屋达到冬暖夏凉，低碳节能的效果，夏季可降低2-3℃、冬季室温可普遍提升2-5℃，降低采暖能耗40%左右；另外通过植绿补绿，有效的净化了小区空气，为进一步改善我市空气质量，提升居住空间生态绿化水平，为实现绿色青岛、生态青岛和美丽青岛建设做出贡献。二是提升小区品质。老旧小区整治也是新的经济增长点，能够拉动投资、促进消费、提升住宅价值，稳定经济增长。在老旧住宅小区整治过程中，通过基础设施再完善，设施功能再提升，安全管理再加强，较好的改善了居住环境，提高了所在小区的房屋价值，不仅使居民更舒适，同时也吸引了部分投资者的目光。以一个整治过的老旧小区为例进行测算，扣除房价上涨因素，其价值要比整治前提高至少10%，有的小区甚至可达到30%左右。通过老旧小区的整治改造，无形中增加了经济效益。

　　（二）社会效益。美丽青岛是时尚的发展，全面的发展，加强老旧小区整治改造的意义更是如此。一是解决了城市建设中的“短板”。1995年（含）前建成投入使用的住宅小区（组团、楼院），主体建筑完好，对未能纳入棚户区改造且10年内不能拆除的老旧住宅小区，全部列入整治范围。我们将棚户区改造和老旧住宅小区整治密切结合起来，互相弥补、统筹推进。使居民的住房水平同步提升、同步改善，有效推动居民从“住有所居”向“住有宜居”转变。通过持续不断的“美丽”建设，让市民居住环境既整洁又怡人，既便利又舒适，把“短板补齐”，打造环境优美度高、生活便捷度高、文明和谐度高、城市品质品位高的美丽之城。二是增强了群众的自信心和获得感。老旧小区整治既是民生工程、更是民心工程，通过整治，能够消除老旧住宅安全隐患、改善居民生活环境、促进和谐宜居社区建设，提高群众满意度。在老旧小区整治改造中，采取了解决居民房屋渗漏，改造排水、绿化、院墙整修、增设单元防盗门、信报箱等措施，由于基础设施得到完善和提升，让居民切实感受到整治使环境变得更加优美，生活更加便利，让居民最关心、最急切的改造诉求得到有效解决，使所居民心中更敞亮，居住更舒心。

　　五、典型案例：

　　大连路北侧居民老旧楼院打造美丽社区

　　辽宁路街道民生项目名称为辽宁路街道大连路北侧居民老旧楼院综合整治项目，整治楼院包括大连路24号、26号、30号楼院，分别建于上世纪40-80年代。共有7个楼座、9个单元，居民183户，总建筑面积为1.06万平方米。其中，大连路30号楼院建成于1980年，共有3个楼座、52户居民，占地面积2000余平方米。

　　因建成年代久远，楼院公共设施老化破损，院内乱搭乱建及楼道内乱堆乱放现象比较严重，煤屋老旧、损坏严重，公共部位门窗破损，一定程度上存在安全隐患，导致楼院整体生活环境脏乱差，居民多次强烈呼吁要求整治改造。综合整治内容主要包括：对院内乱搭乱建及楼道内乱堆乱放进行拆除清除，加固院墙，硬化地面，拆除违章建筑，粉刷楼道，更换公共部位门窗等；同时，根据居民意愿，考虑对部分楼体外立面进行粉刷，适当增绿、补绿。

　　整治前，街道党工委将该项目对照先进楼院综合整治的标准，邀请专业公司从民生修缮、环境提升、功能完善、绿化亮化等入手确定整体设计方案。先后召开居民民主议事会、党员民主议事会等不同形式的征求意见会议7次，收集居民意见建议30余条，其中8条合理化建议在施工过程中被采纳，最终确定的改造方案在公示中得到居民一致拥护。项目开工后，街道、社区多次入户了解居民所想所需，协调原所属单位为居民解决煤屋修缮、违章建筑拆除等问题，用实际行动换得居民的理解和拥护。在居民的大力支持下，院内200余平方米违法建筑的拆除工作两周内全部拆除完毕。

　　在整治过程中，为方便居民出行，街道集中力量先对大连路30号楼院进行拆违添绿、垃圾清运、地面硬化、楼院粉刷等综合整治，待全部完成后作为样板整治剩余楼院，从而避免施工对居民正常生活造成影响。经整治，过去杂乱不堪的大杂院如今已焕然一新，路面平整美观，配套设施完善，环境卫生整洁，花坛绿意盎然，成为居民休闲健身的舒心宜居家园，受到群众的一致好评。 在楼院整治完工之后，辽宁路街道在依托老旧楼院改造的基础上，积极营造大连路30号楼院理论惠民宣传氛围，重点打造了核心价值观、四德建设等精神文明主题墙面，在楼道公示便民服务常用电话，认真收集居民的反馈意见，使楼院主题图文展示达到宣传、审美和参与的高度统一。院内一处平台墙后的“百姓宣讲”logo的亚克力浮雕特别引人注目，这里就是最贴近居民的理论惠民宣讲阵地。在这里，社区宣讲员们不仅讲理论、讲政策，也有楼组长讲公共卫生维护、冬季防火和左邻右舍的好人好事。