降息了提前还房贷划算吗

8月贷款市场报价利率(LPR)的下调牵动着购房者的神经。在5年期以上LPR经历了年内3降后，济南目前房贷市场变化如何?降息了，提前还房贷划算吗?

济南部分银行首套房贷最低可至4.1%

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心8月22日公布，8月LPR1年期为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上为4.3%，较上月下降15个基点。这是今年以来LPR第3次下调，前两次分别在1月和5月。

据了解，自2019年8月起，贷款利率市场报价形成LPR机制，当时5年期以上LPR为4.85%。2020年4月，单次下调10个基点，创下启动LPR改革以来最大单次降幅。2020年4月至2021年1月，5年期以上LPR连续21个月维持4.65%不变。进入2022年，LPR加速下调，房贷利率已来到历史低点。

LPR持续走低的同时，根据央行要求，各大银行针对首套房，可以在5年期LPR报价的基础上再降低20个基点。这就意味着，本次5年期以上LPR下降至4.3%后，预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%，达到2019年以来新低。

据悉，目前济南市场上已有招商银行、青岛银行、齐鲁银行、中信银行、建设银行等部分银行在第一时间跟进下调，已执行最新贷款利率，个人住房贷款利率首套执行4.10%，二套房贷款利率执行4.90%。

居民利息支出能省多少钱?

以贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款为例，下调前，首套房房贷利率按最低4.45%减20个基点，每月还款14758.2元；调整后，首套房房贷利率按最低4.3%减20个基点，每月还款14495.95元，30年总支出利息减少超9.4万元。

能否享受到当下调整后4.1%的首套房房贷利率，对于新购房者以及存量房贷一族来说是最为关心的大事。商业银行以及房产经纪人等业内专家表示，能否享受最新利率福利，要分不同情况，新购房者需注意贷款合同约定条款，存量房贷则要看与银行约定的重新定价日。8月LPR利率调整后，购房者购置新建商品住房的，可咨询新开楼盘合作银行，若相关银行已跟进调整利率，那么购房者就可以享受此次下调的福利。

老房贷客每月房贷为何没减少?

5年期以上LPR的下调，对于正在准备办理贷款购房的“准购房者”来说，无疑是利好。而对于存量房贷一族来说，“LPR下降了为什么每月房贷没有减少”?

“LPR的下调并不会立即让你每月还款有变动，这需要分几种情况。”招商银行工作人员表示，“首先要看你选择的是固定利率还是LPR浮动利率。如果2019年未跟随LPR转换，那么你选择的固定利率则不会发生变化。若选择LPR浮动利率，还要看你的重定价日是选择的放款日还是每年1月1日。”

 　　招商银行工作人员解释，如果贷款人合约中选择的重定价日是放款日且在8月22日LPR下调以前，那每月房贷不变；若放款日在8月22日LPR下调后，到时间节点LPR未发生新的变动，则可享受到最新下调福利。

咨询了济南多家商业银行，据银行工作人员介绍，贷款人选择LPR浮动利率重定价日最多的是每年1月1日，是否调整就需要看今年12月LPR是否会发生新的波动。

现在适合提前还房贷吗?

房贷利率达2019年以来新低，也让很多在利率高点入手的购房者心理不平衡，选择提前还贷。在他们看来，手里的闲钱不知该如何投资增值，还不如把房贷给还了。

家住济南阳光舜城附近的薛先生表示，“手上攒了一笔钱，银行理财收益不高，也没有更好的投资渠道，还不如把剩下的房贷都还掉”。

值得注意的是，提前还贷划算与否，主要与贷款偿还方式、剩余年限和房贷利率有关。

目前房贷主要有两种还款方式，一种是等额本金，将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。一种是等额本息，借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

业内专家分析认为，当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3时，该支付的利息都差不多支付完了，提前还款意义不大。

针对目前出现的“提前还贷潮”，济南房地产行业专家分析认为，这主要还是受宏观大环境影响，部分人群认为未来可能面临收入降低等情况，所以想在当下还有一定存款的时候提前还款，未来面临LPR上调时生活压力会相应小一些。

专家认为，对于大多数人来说，提前还款也许并不是一个明智的选择，首先提前还款看上去节省了利息，但其实并没有考虑货币贬值，如果考虑到未来二三十年物价上升、货币贬值，提前还款大概率是不划算的，而且目前贷款利率在持续下降。