季华路佛山大道将长高变靓

禅城3年内将投400多亿建设56项目

　　今后，季华路、佛山大道沿线新建设商业项目楼高都将超过100米，“长高变靓”指日可待。禅城区昨日(21日)公布《季华路、佛山大道规划建设管理导则》，“两轴五片区”中的季华路、佛山大道两条“主轴”建设大幕拉开，放宽容积率限制、鼓励整合零散地块整体开发、并创新集中审批程序，“马路经济”转向立体纵深开发，“两轴”将作为城市转型和环境再造的支撑构架和大动脉。此举极大搅动了镇街和村居的建设热情，几乎涉及沿线所有村庄的56个项目将在3年内建设完成。

　　56项目涉及用地6657亩

　　继佛山名镇、千年陶都等五大功能区开建后，禅城区首次以导则形式规范季华路和佛山大道两条“黄金走廊”进行高标准建设。《季华路、佛山大道规划建设管理导则》提出，通过“两轴”统领和串联全区的重点项目建设，整体提升城市品位。

　　记者获悉，季华路商务总部经济核心轴、佛山大道现代商贸物流发展轴目前商业服务业建设规模分别为430万和170万平米。

　　近期建设的56个项目总投资额441亿元，用地面积6657亩，目前正处在集中评审阶段。值得注意的是，56个项目几乎涉及沿线所有村庄，主要为商业项目。

　　禅城区发展规划和统计局总规划师、城市规划研究所所长文清泽透露，按照计划，56个项目将在2014年建成。建成后，季华路和佛山大道两条主轴的商业用地面积将达到80%，其中，大型商业将占到四分之一。

　　有业内人士表示，如果说五大功能区充分调动起了禅城各镇街的积极性，现在，针对“两轴”的大动作则充分调动了禅城村居一级的积极性，上下齐心协力建设“近悦远来幸福禅城”。

　　史上最高容积率盘活村组积极性

　　目前，季华路和佛山大道80%为建成区域，且大部分为村集体用地，居住用地较多，尚有部分村居位于道路一线。“马路经济”的洗礼催生的很多村居“前店后厂”和“收租经济”亟待转型，集约利用土地、重新发掘土地价值，沿线村居萌动着强烈的改造意愿。

　　但城中村缺乏规划的“握手楼”，建筑密度和容积率之高往往令改造开发止步。此前，季华路旁永新南村整体改造因为难以平衡村民和开发商利益，改造一度停步。经过两年多的论证等程序，永新南村改造的综合容积率最终达到5.0。

　　采访中，有村居负责人将《导则》称为“解放思想之举”。根据《导则》规定，季华路、佛山大道沿线的商业服务业设施用地强度等指标，按容积率不超过6.0，建筑密度不超过60%，绿地率不小于15%控制。

　　而今后要在“两轴”沿线建设低层房屋，将不会再通过审批。《导则》创造性地对容积率提出了“下线”控制：两轴容积率不小于4.0，建筑高度原则上不低于100米(所在区域有其他限制的除外)进行控制。据文清泽介绍，例如在深圳深南大道上，就做出了沿线建筑不能低于八层的控制性要求。

　　值得注意的是，56个项目大部分是村居镇街自己引进的项目，国道沿线几乎村村都有项目。“两轴”发展极大搅动了村庄的发展热情，禅城一位负责人强调，两轴发展就是要让沿线村民受益，带动“后工业时代”的村庄发展转型，真正融入城市化，享受城市化的发展成果。

　　记者了解到，6.0的容积率基本上已经达到了广州、深圳等城市商业大道的水平。而深圳的深南大道局部的容积率还达到了12.0。禅城主干道的容积率提到这样的水平是空前的，可谓禅城“史上最高容积率”，对于快速形成“两轴”将起到强力的推动作用。此外，6.0是综合容积率，季华路、佛山大道沿线局部地块如果出现特别好的项目，还可以有所突破。

　　“两轴”沿线不建“定海神针”要建“商业航母”

　　记者注意到，在对容积率和建筑物高度作出下限控制的同时，该区还明确，“两轴”沿线不建“定海神针”，要建“商业航母”，杜绝零散的商业用地百米高楼平地起、但不预留停车位等问题出现。文清泽还表示，今后也将探索对商业用地规模进行控制，过于零散的项目将不过关。

　　对于“两轴”进行立体开发与设置商业后街的概念也第一次出现。《导则》称，将鼓励“商业航母”间增加立体过街通道，鼓励商业地块内的建筑综合体之间设置人性化的架空连廊，形成大型商业综合体。

　　立体发展思路还体现在向地下要空间。《导则》中明确沿“两轴”的建设项目开发地下空间作为商业用途的，地下商业部分面积不计入容积率，并鼓励通过向政府租赁，开发市政用地的地下部分作为空间使用，这将对地下商业项目将有大的促进作用。

　　季华路将预留平行于道路的“商业后街”，以步行商业服务功能为主，兼顾车行，疏解地块交通，倡导公交优先。

　　文清泽对此解释说：比如我们走在深圳的深南大道上，是感觉不到很强的商业氛围的，大量的人流在后街。这样的设计理念，为季华路、佛山大道提供了借鉴经验，避免车辆与人流的交叉，商业项目不放在一线，以疏散人流，而后街的商业氛围往往要好过一线商业。

　　逾8万车位纾解“停车难”

　　禅西大道一期(季华路至桂丹路)主线将于今年5月1日前通车，佛山大道的过境交通压力将得到释放，季华路和佛山大道商业项目开建，交通控制是《导则》中的重要内容。

　　《导则》明确，预留未来地铁站之间连接通道空间，为进一步加强人气奠定基础；将加强片区之间的步行联系，增加立体过街通道；两轴沿线将提供一定量的地下社会停车库，缓解停车难问题。

　　“文华公园地下也将要建设停车库。”文清泽透露，今后，季华路、佛山大道的停车位设置将分别达到***830个和18389个，共计83219个停车位，分布于“两轴”沿线的停车位将占全区总停车位的1/3。

　　其中，社会停车位为3500个，均从政府储备土地中发掘；自配停车位为79719个，这部分停车位将通过一系列措施强制开发商配备。

　　“季华路沿线城市色彩以较为柔和的中性色为主。”文清泽表示，色彩变化、行车速度与人的视觉系统是有关联的。“因为佛山大道是一条快速路，所以要选择中性偏暖色。我们正在筹建专家委员会，对重点项目的建筑色彩进行审查。”

　　此外，两轴沿线的轨道站点、主要交叉口、广场、公园等重要节点周边将融入佛山历史文化元素，提升城市品位。

　　沿线村组热情高

　　作为禅城最重要的交通干道，佛山大道、季华路拥有良好的区位优势，这种区位优势曾带动了沿线周边村庄“马路经济”的快速发展。“两轴”规划导则出炉，将推动沿线村庄的转型发展、真正融入城市化。

　　●东鄱改造后土地收益增两倍

　　东鄱村位于佛山大道北，凭借毗邻交通主干道的优势，东鄱村在此前建起了大量用于出租的商铺和厂房，村经济非常红火。“现在，周边环境和土地价值已经变化。以前的传统思想已经落后了，再靠出租已经不行了。”东鄱村村民告诉记者：“现在佛山大道要成为禅城经济社会发展的重要一轴，佛山大道沿线的土地价值已今非昔比，东鄱村最重要的一项工作就是提高土地利用效率。”

　　据介绍，东鄱村正在酝酿同房地产商联合对位于该村的佛山市针棉织品批发市场进行改造，而改造之后，土地收益将增长两倍多。据悉，该村从针棉织品批发市场得到的每年收益是100万元，如果进行联合开发后，针批市场的实际用地将为34亩多，预计净用地约为30亩，容积率暂定为3.0。以此计算，按照与房产商预定的分成，东鄱村在改造后将分得34%的物业20000多平方米，平均每月13元/平米，预计收益就可以达到每年318万元，另外还有配套的车位收益。

　　●永新南村增加容积率盘活旧村改造

　　2008年开始，季华路旁的永新南村宣布进行整体开发改造，村民以高投票通过率赞成改造方案。改造时机、该村地段好、改造方案补偿待遇优厚成为高赞成率的重要原因。

　　2008年，季华路旁的永新南村宣布进行整体开发改造。据了解，该村总用地150亩，村民住宅部分约70亩，“握手楼”、“贴面楼”众多，已建村民住宅约8万平方米，是禅城第一个大型旧村改造项目。根据测算，村民部分返还物业加上集体部分返还物业将达20万平方米，以项目综合容积率5.0来计算，村民部分和集体部分的返还面积将达到项目建设总规模的2/5或以上。

　　但按照该片区控规对地块的建设要求：季华路与岭南大道交叉口处的商业金融用地容积率为6.0，现状为旧厂房用地部分改造为居住用地时容积率为2.5，现状为旧村居用地改为居住用地时容积率控制在3.5，整个地块的综合容积率为3.88。

　　问题纠结在该项目的综合容积率上，由于容积率的限制，村民和开发商之间的利益难以平衡，一直到2010年下半年，在确定综合容积率达到5.0后，永新南村整体改造得以正式启动。(来源:南方日报)