关于增城区石滩镇南坣村旧村全面改造项目实施方案的批复

广州市增城区石滩镇南坣村经济联合社：

       你社《广州市增城区石滩镇南坣村更新改造实施方案》（下称《实施方案》）已经区城市更新工作领导小组2020年第十次会议审议通过，经区政府同意，现就《实施方案》批复如下：

       一、改造范围

       南坣村旧村全面改造项目位于石滩镇西南部，北临荔新大道，南至济广高速，西邻西福河，东至沙陇村。项目改造范围32.96公顷，其中纳入标图建库范围面积23.11公顷，可按程序补录标图建库范围面积1.72公顷（以上级部门审核批复面积为准），图斑编号440****1774、440****1782、440****1776、440****1783、440****1187、440****1184、440****1183、440****1188、440****1784、440****1786、440****1785。

       二、人口和房屋现状

       （一）人口户籍现状。根据公安部门和石滩镇提供的相关资料，改造范围内涉及总人数2906人，其中南坣村户籍登记数为827户、2836人，世居居民70人。

       （二）房屋现状。现状总建筑面积25.6266万平方米，其中住宅建筑面积17.0460万平方米，集体土地上物业建筑面积8.5806万平方米。

       三、改造模式

       项目采用全面改造方式、合作改造模式实施改造。改造实施主体为广州市合胜实业发展有限公司。安置地块由村集体经济组织申请划拨使用，融资地块由村集体经济组织申请协议出让给广州市合胜实业发展有限公司。

       四、土地处置方式

       （一）建新区范围24.96公顷，具体组成和处置路径如下：

       1.建新范围内村集体建设用地18.72公顷，其中5.42公顷已办理集体建设用地合法文件，1.07公顷已由政府统筹完善集体建设用地手续，其余12.23公顷需进一步完善集体建设用地手续。村集体建设用地完善合法用地手续后由村集体经济组织申请转为国有建设用地。

       2.建新范围内村集体现状非建设用地6.24公顷，通过拆旧复垦、石滩镇内部调节平衡等方式配置建设用地规模和指标办理转用手续后实施改造。其中涉及政府支持的指标和规模参照购买调剂指标的价格折算为政府投入参与改造，计算政府所得融资面积。

       （二）根据增府办规〔2020〕6号规定，各类用地空间位置互换后，按项目实施方案确定的规划用途办理供地手续。

       五、复建安置区面积

       复建安置区用地面积6.8384公顷，计算容积率建筑面积为39.6059万平方米。具体建筑量分类如下：

       （一）复建住宅计算容积率建筑面积为33.3765万平方米，其中住宅面积30.0689万平方米，公建配套建筑面积3.3076万平方米。

       （二）复建经营性物业建筑面积为6.2294万平方米（含保留的不可移动文物建筑面积0.0587万平方米、塘面村明圣古庙0.0027万平方米）。

       六、改造成本与复建安置资金

       改造总成本33.1565亿元。包括前期费用539.12万元，拆迁费用46524.82万元，复建费用1760***.47万元，各专项评估费用20500.38万元，征地补偿和报批规费1634.43万元，不可预见费12263.16万元，拆迁奖励7725.79万元，融资地块出让金测算66313.04万元。项目改造总成本扣除前期费用、土地出让金，计得复建安置资金为26.4713亿元。

       七、融资地价和融资区建筑面积

       融资综合楼面地价5199元/平方米（已考虑旧村庄改造综合因素）。融资区用地面积11.9222公顷，计算容积率建筑总面积为***.2231万平方米。

       实施主体所得融资面积63.7748万平方米，其中融资住宅建筑面积57.4548万平方米，公建配套6.3200万平方米。

       政府所得融资面积0.4483万平方米，具体根据用地报批时所需指标和规模、实际交付时住宅、商业商务用途构成比例等最终确定。

       八、改造规划

       改造范围内规划总用地面积22.8696公顷(含九年一贯制学校4.1090公顷)，计算容积率总建筑面积103.8290万平方米。改造范围内公共配套服务设施建筑面积9.6276万平方米。改造范围控规示意图详见***5，具体指标以规划设计条件为准。

       九、开发建设时序

       项目整体实施改造、一次性搬迁。结合土地整备实际情况，分期报批，分期建设，优先建设复建安置区及公配设施。

       十、其他

       （一）上述用地面积以勘测定界报告为准，涉及报批的以上级批复为准。

       （二）自批复之日起三个月内，你单位须与石滩镇政府、市规划自然资源局增城区分局签订项目实施监管协议。

       （三）自批复之日起3年内，实施方案（含拆迁补偿安置方案）经村集体经济组织成员和世居祖屋权属人80%以上表决通过的，批复生效实施。

       拆迁补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

       （四）改造范围内涉及区级文物单位1处（南坣何氏宗祠），原址修缮保护，其他传统建筑5处，其中明圣古庙原址保护，塘面村祠堂、新屋村祠堂、旧屋村祠堂采用拆卸重建的方式实施改造，新屋村炮楼拆除，保留利用建筑有价值的部位、构件、材料、装饰等。改造主体要按要求认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及历史建筑。

       （五）你社和实施主体应加强产业导入，科学合理布局，增强城市产业核心竞争力和综合服务能力，有效提升集体经济收入。  

       （六） 在项目实施过程中，应坚持公开、公平、公正的原则，充分保障相关利益主体的知情权、参与权、以及按照有关规定享有的重大事项决策权。对有关矛盾纠纷应及时排查调处，确保改造稳定和谐推进。

       （七）在项目实施过程中，如有调整的，应按原审批程序报区城市更新工作领导小组审议。

       此复。

       ***：1.改造范围内标图建库图斑明细表.png                

                2.改造范围（拆旧范围）图.png

                3.改造范围（建新范围）图.png

                4.复建安置区和融资区划分图.png

                5.改造范围控制性详细规划示意图.png

                6.土地整备示意图.png

                7.公配设施表.png

                8.市政工程实施范围图.png

增城区城市更新工作领导小组办公室

2020年11月6日