保定市人民政府关于加快市区城中村改造的实施意见（试行）

保政发〔2015〕15号

三区人民政府、高新区管委会，市政府有关部门，有关单位：

为贯彻落实《***关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(冀政〔2013〕85号)，进一步加快市区城中村改造工作，结合实际，提出如下意见：

一、总体思路

以城市总体规划为指导，以***批准的保定市中心城区规划建设用地范围内的村庄为改造对象，坚持政府主导和市场化运作相结合，大力推进市区城中村改造。

二、政府主导

（一）明确责任分工。市政府统筹管理全市城中村改造工作，给予政策支持、工作指导、督导检查；三区人民政府、高新区管委会（以下简称三区、高新区）是城中村改造的责任主体，负责制定方案、规划报批、资金筹措、拆迁征收、安置补偿等工作。

（二）加强计划管理。城市规划区内尚未经市政府审批的城中村，实行计划管理，全部由政府主导改造，逐级列入改造计划；重点项目涉及的村庄，市政府直接下达改造计划；未列入计划的，严禁擅自改造。

（三）审批立项。拟列入市政府城中村改造计划的项目，三区、高新区组织开展前期工作，制定实施方案、拆迁补偿方案、村民安置方案。市城中村改造办公室（以下简称市城改办）组织审核，并征求市规划、国土、环保等部门意见，提出项目实施意见，经市政府同意后，列入改造计划。项目实施意见为预审批意见，仅作为项目编制规划、启动拆迁、核算优惠政策、进行安置房建设的依据。

三、规划管理

（一）加强规划引导。城中村改造应与城市规划相结合，打破村与村、集体土地与国有土地界限，以城市路网为界，连片组团整体改造。在市政府审批的项目用地范围内，各相关部门不再审批其它建设项目。项目各分地块出让时的容积率，原则上应当单独符合规划条件要求，特殊情况报市政府审批。

（二）日照标准。对位于乐凯大街以东，天鹅路以南，长城大街以西，天威路以北范围内，建筑密度大，日照确实难以达到现行规定标准的城中村项目，三区、高新区负责测算、审查、论证并征求市规划部门意见，报请市政府审批后，可以参照《城市居住区规划设计规范》中旧区改造日照标准执行，三区、高新区应告知全体村民，无法形成统一意见，不得参照旧区改造日照标准。销售房屋时，项目单位应告知购房户。

四、土地管理

（一）规范土地使用。城中村改造项目集体土地依法办理土地转用征收手续，与改造范围内涉及的国有土地一并完成补偿安置，纳入土地储备库后，在土地供应计划中优先安排。三区、高新区申请出让项目用地，市国土资源局向市城乡规划管理局申请规划设计条件后，依法依规供应国有土地使用权。在土地依法供应前，三区、高新区负责管理，严禁未批先建。

（二）统筹用地指标。城中村改造项目安置房涉及的新增建设用地使用保障性安居工程建设用地指标，在土地利用年度计划中单列，应保尽保，优先安排；商品房涉及的新增建设用地指标，视项目具体情况，逐步予以解决。

（三）“零星”国有地块处置。经市政府审批，纳入城中村改造用地范围内的“零星”国有住宅用地，参照城中村改造项目享受优惠政策（其它要求执行棚户区规定），国有非住宅用地，依据国有土地相关规定执行。

五、拆迁征收

（一）拆迁征收方式。三区、高新区确定城中村改造拆迁征收实施单位，成立城中村改造地产集团，组织对城中村进行拆迁征收、安置补偿等工作。

1.政府主导改造。城中村改造地产集团负责筹措资金并直接经营，或联合市地产（城投）等国有平台公司合作经营，收益全部由三区、高新区支配。

2.政府主导改造与市场化运作相结合。城中村改造项目实施方案经市政府审批后，三区、高新区制定招标方案，引入投资企业，建立共管账户，注入资金，以政府为主导，合作进行城中村改造，利益共享，风险共担。禁止乡、村向企业收取任何形式的保证金。

（二）资金来源及管理。充分利用上级财政补助资金、本级政府预算安排的资金、实施主体自筹资金、国家开发银行专项贷款、房屋征收成本返还、土地出让分享收益、民间资本以及其它可用资金。三区、高新区作为城中村改造的责任主体，负责信贷申请、使用、管理，确保信贷资金安全偿还。

（三）安置补偿。市政府出台市区村民房屋拆迁征收补偿指导意见，三区、高新区妥善做好土地、房屋的征收与补偿工作。

六、安置房管理

（一）优先建设安置房。三区、高新区按照“统一规划、集中安置、尽快实施”的原则，制定安置方案，待完成安置用地拆迁后，启动安置房建设。市城乡规划管理局先行审批安置区规划，市国土资源局先行供应安置用地。具备条件的项目，可以“先安置，后拆迁”进行村庄改造。

（二）安置用地供应。安置方案经市政府审批后，供应安置用地。安置住房中涉及的经济适用住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。

（三）安置房监管要求。三区、高新区为安置房建设、分配、监管的第一责任单位，仅在被征收人签定拆迁安置补偿协议，交回土地使用证(权)，腾空房屋的前提下，使用安置房进行安置。安置房以现场公示方式向社会公开，三区、高新区城中村改造主管部门每半月核实安置房使用情况，并报送市城改办。市相关部门暂缓办理安置房预售许可和产权初始登记证，待完成回迁，由市城改办出具证明后办理。

以出让方式供应安置用地，在国有土地使用权挂牌出让须知中，应明确地块用于村民安置，安置房建成后全部移交，由三区、高新区城中村改造主管部门负责管理和分配，并在土地出让合同中注明。三区、高新区与取得国有土地使用权的企业签定安置房移交、监管协议，明确法律责任，经市城改办审查备案，报请市政府批准后，拨付全部享受优惠政策资金。

三区、高新区根据项目具体情况，在确保安置房顺利移交的前提下，合法、合规使用安置资金。严禁借用安置名义进行商品房开发，严禁向社会销售安置房，因监管不力造成安置房或安置资金流失的，依法依规追究责任。

七、优惠政策

（一）纳入棚户区范畴。经市政府审批的城中村改造项目，全部纳入城市棚户区改造范畴，享受《保定市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(保市政〔2014〕71号)规定的税费减免、土地供应等适用于城中村改造项目的优惠政策。

（二）核定土地优惠政策。城中村改造项目实施单位要集中连片进行拆迁改造，拆迁腾出的地块具备独立规划条件后，根据项目需要，三区、高新区提出分期出让项目用地申请，经市政府审批同意后，给予优惠政策，分期实施土地出让。

1.总额包干。享受优惠政策的资金主要用于项目拆迁征收、安置房建设等支出，市政府采取总额包干的方式确定。城中村拆迁和用地范围内发生的拆迁补偿支出、土地征收成本等所有费用，原则上均由三区、高新区负责。土地出让后的收益，扣除国家、省规定提留后的剩余部分，全部由三区、高新区统筹用于辖区城中村改造，超支不补，结余留用。涉及市重点项目的城中村，若采取置换方式征收市政基础设施占地，在土地出让时，应单独核算置换地块成本和收益，确保平衡。

2.土地优惠政策。村落范围内按不同比例核算后的拆迁占地面积，为城中村改造项目享受优惠政策的土地面积。以为时间节点，之前形成的村民住宅、乡（镇）企业、中（小）学校等集体土地，视具体情况纳入核算优惠政策范围，之后形成无合法手续的，不纳入核算范围。村落范围内的空闲地、广场、养（种）殖用地不计入拆迁占地面积。

（1）完成预审批范围内全部原有建筑拆迁，按以下比例核定拆迁占地面积。村民住宅、村庄道路、“零星”国有住宅用地等按100%计入拆迁面积；中（小）学校、村委会占地按70%计入拆迁占地折算面积；乡镇企业占地按企业用地范围内房屋（不含棚、厅）占地比例核算，占地比例上浮20%为拆迁折算面积，最高不超过企业占地的70%，最低不低于企业占地的30%。

（2）完成预审批范围内部分原有建筑拆迁，按以下比例核定拆迁占地面积。完成相对集中的村（居）民住宅占地（含道路）拆迁，按100%计入拆迁面积；完成中（小）学校、乡镇企业、村委会占地拆迁，进行商品房开发，扣除其中无房屋占地面积后，按40%计入拆迁占地面积，最高不超过总占地的20%。

（3）未完成城市基础设施用地拆迁的，在商品房用地出让时，暂扣部分优惠政策资金。

3. 优惠政策管理。享受优惠政策的土地面积最高不超过规划实用地面积，超出规划条件多建或超建涉及的土地，不享受城中村优惠政策。

（三）保障性租赁住房配建。城中村改造项目保障性租赁住房配建，可以采取实物配建和缴纳异地代建费两种方式。实物配建比例为规划住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后，按2%的比例配建，建成后无偿交付，产权归市政府所有；缴纳异地代建费标准为实物配建面积乘以保障性租赁住房回购价格。

（四）充分考虑村民生计。三区、高新区要同步推进土地转性、集体经济转制、村民转市民、村委会转居委会工作，加强对失地村民的劳动技能培训，多形式、多领域拓宽就业渠道，创造就业机会，解决村民的长远生计。

八、加强组织领导

（一）强化城中村改造领导和执行机构。市政府进一步强化城中村改造领导和执行机构，挂靠市政府办公厅，由市政府一名副秘书长兼任主任，各相关部门主管领导为办公室成员，办公人员从相关部门抽调，集中办公。三区、高新区成立相应机构，同时成立城中村改造地产集团。

（二）建立联动机制。三区、高新区牵头，区国土、规划、住建、城管执法、工商、消防等单位，通力合作，全方位，多角度，协同执法，切断通过违法建设获取利益的链条，逐步形成条块结合、各司其职、协同治理、联动执法的综合治理格局。

（三）强化督促检查。市有关部门要加大指导检查力度。市监察部门要会同有关部门加强工作监督，对政策措施不到位、监管不力、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员，启动问责程序，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

本意见由市城中村拆迁改造领导小组办公室负责解释，自发布之日起施行，《保定市人民政府关于进一步推进和规范市区城中村改造的意见（试行）》（保市政〔2010〕100号）、《保定市人民政府办公厅关于贯彻落实保市政〔2010〕100号文件精神进一步做好市区城中村改造工作的意见》（〔2013〕保市府办113号）停止执行。

***：1.保定市市区城中村拆迁改造领导小组名单

2.保障性安居工程(城中村改造项目安置住房)税费优惠减免主要事项目录

3.城中村改造项目相关工作内容及遗留问题处理方式

保定市人民政府      

***1

保定市市区城中村拆迁改造领导小组名单

组 长： 马誉锋 市 长

副组长： 杨宝东 副市长

成 员： 丰世敬 市政府副秘书长

李志永　市政府副秘书长

   张志奎   高新区管委会主任

商少璞 市住建局局长

苑景华 市规划局局长

刘　杰 市国土局局长

康爱民 市财政局局长

张丽娟 市发改委主任

郭振光 市公用事业局局长

崔建民 市政务服务中心管委会主任

肖宝元 市环保局局长

牛树根 市人防办主任

窦自铁 市国税局局长

高会民 市地税局局长

任秀彦 市法制办主任

马春英　市园林局局长

赵 军　市城市管理行政执法局局长

潘昌正　市公安消防支队支队长

高 玉 市文广新局局长

马义民 南市区区长

张少轩 北市区区长

丁　阳 新市区区长

王军利 保定供电公司总经理

领导小组办公室设在市政府办公厅，办公室主任由丰世敬同志兼任。办公室主要职责：负责城中村改造日常工作，调度领导小组成员单位；组织、协调、审定城中村改造规划方案和制定年度改造计划，办理相关手续；指导、督导、协调、考核各区城中村改造工作；调查研究城中村改造，完善配套政策。

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保障性安居工程（城中村改造项目安置住房）税费优惠减免主要事项目录

说明：1.享受税费优惠减免的前提条件是项目经市政府审批并列入省保障性安居工程年度计划。2.***目录所涉及保障性安居工程（城中村改造项目安置住房）税费优惠减免规定事项，为***、有关部委和河北省人民政府相关文件中涉及并仍在执行的相应规定，如遇国家或省相应政策调整，按照调整后的政策执行。

***3

城中村改造项目相关工作内容及遗留

问题处理方式

一、前期工作内容。城中村改造项目列入计划前，须做好以下五项工作：1.完成入户调查，统计村庄人口信息和村内建（构）筑物情况；2.完成村落土地勘测，提供土地勘测定界图（纸质和电子版），土地勘测定界图上标注村落界限，明确国有土地和集体土地(村民住宅、村企业、中(小)学校、空闲场地、广场、养殖、种殖用地) 位置和面积；3.提出村庄改造基本设想；4.组织社会风险评估；5.根据城市规划要求，提出拟拆迁改造范围。

二、招标方案内容。招标方案中包含但不限于以下内容：城中村改造实施方案、拆迁补偿方案、村民安置方案、介入条件、共管资金、优惠政策、双方权利和义务等，共管资金一般不少于地块拆迁安置成本的50%。

三、安置方案内容。安置方案包括经规划部门同意的选址意见书、规划设计条件、拆迁补偿标准、拟安置面积、安置用地位置和面积、监管措施等内容。安置面积逐级核查审定，村委会主任和乡、区政府主管领导逐一签字并加盖单位公章上报，经市城改办备案后，作为编制规划、土地供应、安置房建设、税费减免、配建保障性住房的依据。

四、拆迁征收成本认定程序。拆迁征收成本包括被拆迁户货币补偿费用、安置房建设费用（含前期费用）、被拆迁户过渡费用、安置地块的征转费用、财务成本、管理费用等。

（一）三区、高新区负责提供原始资料并对其真实性负责，委托具备资质的第三方审计机构，进行成本测算，测算结果经三区、高新区认定后，报市财政局审核。

（二）市国土资源局依据市财政局审核的拆迁征收成本，平摊至改造范围内的开发地块，作为出让地块的拆迁征收成本。

五、资金拨付程序。完成资金缴纳后，三区、高新区提出拨付申请，并提供审批文件、土地出让合同、缴费单据，经市城改办核实确认，在资料齐全且符合法律、法规及政策规定情况下，依据《关于加快房地产开发项目审批工作八条试行措施》（保政函〔2015〕35号）要求，在规定时限内办结。

六、安置房移交、监管协议内容。安置房移交、监管协议中包含但不限于以下内容：1.安置房座落位置、套数、面积、房号；2.对安置资金的监管措施；3.对安置房的监管措施；4.双方权利和义务；5.违约责任。

七、遗留问题处理方式。未列入市政府改造计划，擅自启动村庄拆迁、改造、建设，对投入的资金和私自签定的协议，不予认可。已列入市政府改造计划，未完成拆迁的城中村改造项目，三区、高新区全面清理，提出推动意见，按以下要求加强管理：

（一）对未进行拆迁或拆迁少量村民住宅，无力继续改造的，报请市政府同意，停止改造；对拆迁部分村民住宅，无力按原审批范围继续改造的，报请市政府同意，调整用地范围。

（二）对确定继续改造的，企业与三区、高新区建立资金共管账户，未完成村民安置的项目，介入企业按50万元/亩的标准，缴纳安置保证金，由企业与三区或高新区共同监管，用于安置。完成保证金缴纳或村民安置房建设的，享受优惠政策的土地面积执行原审批文件，其它优惠政策执行本文件规定。

（三）改造实施方案未经市政府审批或调整用地范围的项目，依据本文件核定优惠政策；项目内不享受优惠政策的土地在商品房用地出让时扣除。

（四）对市政重点项目涉及的城中村，或时间跨度大，难以继续改造的历史遗留项目，按照“尊重历史，依法依规，财政评审，一事一议”的原则，积极推动。