天水市司法局关于天水市住宅专项维修资金管理实施办法（送审稿）公开

天水市司法局关于《天水市住宅专项维修资金管理实施办法（送审稿）》公开征求意见的公告

为了加强住宅专项维修资金的管理，建立健全住宅维修保障机制，维护住宅专项维修资金所有者合法权益，现将市住建局起草的《天水市住宅专项维修资金管理实施办法（送审稿）》公布，征求社会各界意见。具体事项如下：

一、截止日期。征求意见截止日期为2021年5月25日。

二、报送方式。可以通过信件、传真和电子邮件等多种方式，提交意见，并请注明联系人和联系方式。

（一）通讯地址：天水市秦州区七里墩天河广场D座1407室（信封请注明“《天水市住宅专项维修资金管理实施办法（送审稿）》意见”字样）；

（二）联系电话：0938-8296396；

（三）传真：0938-8295044；

（四）电子邮箱：tssfjlfk@163.com。

天水市司法局

2021年5月12日

天水市住宅专项维修资金管理实施办法

（送审稿）

第一章  总则

第一条  为了加强住宅专项维修资金的管理，建立健全住宅维修保障机制，维护住宅专项维修资金所有者合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《甘肃省物业管理条例》《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内住宅专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条  本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  市住建局会同市财政局负责本市维修资金管理工作的指导和监督，市房产服务中心具体负责本市维修资金管理的日常工作。县住建局会同县财政部门负责其辖区内维修资金的缴存、使用、管理和监督工作。

财政、审计、自然资源、市场监管、消防等行政管理部门按照各自职责，做好本市维修资金管理的相关工作。

街道办事处、镇（乡）人民政府按照规定职责做好本辖区内维修资金的相关工作。

第二章  缴存

第六条  下列物业的业主应当按照本办法的规定缴存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第七条  新建物业的业主按照建筑面积缴存首期维修资金,首期维修资金由开发建设单位代缴代收。开发建设单位在申请办理商品房网签备案或在保障性住房建立现房楼盘时，按照物业总建筑面积(测绘报告所载面积)及标准将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位按照专有部分建筑面积及同一标准在业主办理房屋入住手续前向业主收取，其余部分的首期维修资金由开发建设单位承担。

多层建筑（不配备电梯）：70元每平方米。

高层建筑（配备电梯）：90元每平方米。

标准由市住建局会同市财政局适时调整。

第八条  出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金；购房业主按照所拥有物业的建筑面积缴存维修资金，每平方米建筑面积缴存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第九条  开发建设单位、公有住房出售单位在出售房屋时，应当与购房人在购房合同中载明购房人首次缴存维修资金事项。

第十条  业主缴存的维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十一条  业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主缴存的维修资金，由物业所在地市、县住建局代管。

市、县住建局应当遵循资金安全、服务优质的原则，按国家有关规定，择优选择在本市范围内营业的一定数量商业银行，作为本市维修资金的专户管理银行。市、县住建局应当与专户管理银行签订专户管理协议，并在专户管理银行开设专户。开设的专户，应当按建筑区划设账，按房屋户门号设分户账。

售后公有住房售房单位提取的首期专项维修资金应当按建筑区划或幢单独列账，业主的专项维修资金按房屋户门号设业主分户账。

业主分户账应当登记业主姓名、联系方式等信息，记载缴存、使用、结存等情况。

第十二条  专户管理银行负责办理维修资金账户设立、缴存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，其具体内容在专户管理协议中约定。

维修资金自存入专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。

第十三条  商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，向开发建设单位缴纳维修资金。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第十四条  未按本办法规定缴存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十五条  专户管理银行、代收维修资金的售房单位应当出具由财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第十六条  业主大会决定划转本建筑区划维修资金自管的，应当制订维修资金管理规约。维修资金管理规约应当对下列事项作出约定：

（一）专户管理银行选择、专户开设及资金划转；

（二）维修资金自管后，需要划转至代管账户的情形；

（三）维修资金自管账户核算和委托第三方专业机构负责账目管理的事项；

（四）维修资金续缴；

（五）应急使用的情形和流程；

（六）违反维修资金管理规约应当承担的责任；

（七）有关维修资金的其他重大事项。

业主委员会应当参照示范文本拟订本建筑区划维修资金管理规约，并予以公示，公示期不少于7日，期满后组织业主表决，经本建筑区划内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，报维修资金管理部门备案，并告知街道办事处、镇（乡）人民政府。

专项维修资金管理规约示范文本由市、县住建局拟订。

第十七条  业主大会决定划转本建筑区划维修资金自管的，业主委员会应当持下列资料到维修资金管理部门办理专户开设及资金划转手续，并告知街道办事处、镇（乡）人民政府：

（一）符合本办法第十六条规定的维修资金管理规约；

（二）设立银行账户相关资料，业主大会自主管理维修资金的，应当在市、县住建局委托的商业银行中选择一家开立维修资金专户。开立维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；

（三）业主大会设立或业主委员会成立备案文件。

符合办理条件的，经维修资金管理部门签署意见后，由业主委员会在约定的专户管理银行开设专户，并告知维修资金管理部门。市、县住建局或者负责管理公有住房维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主缴存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

（四）业主大会开立的维修资金账户，应当接受所在地市、县住建局的监督。

（五）业主委员会主任离任前，街道办事处、镇（乡）人民政府应当指导业主委员会委托第三方专业机构，对管理维修资金的情况进行审计，并通报全体业主。

第十八条  业主分户账面维修资金余额不足首期缴存额30%的，业主应当及时续缴。

成立业主大会的由业主委员会拟订续缴方案。

未成立业主大会的由相关业主或物业服务企业在街道办事处、镇（乡）人民政府的指导下拟订续缴方案，具体续缴工作由相关业主或物业服务企业实施。

存量房交易网签备案、抵押前，按照标准（补）续缴。

第三章  使用

第十九条  维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表决同意，并向业主公示。

第二十条  维修资金的使用需满足下列条件：

（一）同一幢楼、同一个物业管理区域使用维修资金，该楼、该区域内的全体业主需按标准足额缴存。

（二）维修资金账面余额不足首次缴存金额30%，不得申请使用。

（三）申请使用维修资金金额超出相应区域账面余额，不得申请使用。

第二十一条  维修资金的使用应当遵循“谁受益、谁负担”原则，按下列规定分摊：

（一）用于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（二）用于单幢或多幢住宅共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（三）用于单元住宅共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（四）用于两户或两户以上房屋的住宅共用部位、共用设施设备的，由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（五）住宅物业区域内配建的车库、地下室的业主缴存的该部分维修资金，专项用于车库、地下室共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

（六）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所缴存维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（七）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所缴存维修资金的比例分摊。

第二十二条  维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）提出使用申请。当建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，由相关业主、业主委员会、街道办事处、镇（乡）人民政府、物业服务企业或其他管理人（以下统称：使用申请人）粗拟使用方案，向维修资金管理部门提出使用申请；

（二）公示使用方案。使用申请人根据现场情况制定使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目概况、工程预算书（预算较大的需经中介机构审核）、列支范围、施工单位确定方式、计划维修时间等，计算出分户分摊清册后一并向维修资金列支范围内业主公示，公示期不少于5日；

（三）业主表决通过。使用申请人组织维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表决通过使用方案。表决结果应当向业主公示，公示期不少于5日。

（四）使用备案。使用申请人持申请表、使用方案、工程预算、业主意见簿、公示说明等有关资料向市、县住建局申请使用备案；符合规定的，市、县住建局应当及时备案，由申请人组织现场施工。

（五）竣工验收和结算资金拨付。工程竣工后，使用申请人应当根据相关规定和使用方案约定组织验收，并将验收结果向业主公示5日。公示期满无异议后，由使用申请人持项目验收结算表、费用结算票据等有关资料向市、县住建局申请拨付，符合拨付条件的，市、县住建局应当在备案之日起5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

第二十三条  维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目概况、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支维修资金；其中，动用公有住房维修资金的，向负责管理公有住房维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报市、县住建局备案；动用公有住房维修资金的，经负责管理公有住房维修资金的部门审核同意；市、县住建局或者负责管理公有住房维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会持备案回执到专户管理银行办理维修资金使用手续；

（七）专户管理银行按规定程序将所需维修资金划转至维修单位。

第二十四条  当住宅共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形，需要立即使用维修资金实施维修，维修资金尚未划转业主大会管理的，由使用申请人报经街道办事处、镇（乡）人民政府确认后，按照本办法第二十二条第一项、第二项、第四项、第五项的规定办理；维修资金己划转业主大会管理的，按照其制定的维修资金管理规约实施：

（一）屋面防水损坏造成严重渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；

（三）供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的；

（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活，或危及财产安全的；

（六）消防设施设备严重损坏的；

（七）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的。

涉及电梯、消防设施的，使用申请人在书面报告街道办事处、镇（乡）人民政府的同时，应当书面报告市场监管部门、消防部门，市场监管部门、消防部门应当实地查勘确认。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市、县住建局可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。

第二十五条  使用申请人在申请维修资金使用过程中，不得将已拨付的维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。

使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。

市、县住建局在备案时应当对使用备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。

第二十六条  维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。

提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责，不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。

第三方监督服务的具体范围和实施办法由维修资金管理部门另行制定。审核、监理费用在维修资金增值收益中列支。

第二十七条  下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位等承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。

第二十八条  在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。

利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主缴存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十九条  下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章  监督管理

第三十条  开发建设单位在申请办理商品房网签备案或在保障性住房建立现房楼盘时，应当向网签备案机构提交全额缴存首期专项维修资金的票据。

已售公有住房业主申请办理网签备案时，应当向网签备案机构提交全额缴存首期专项维修资金的票据。

网签备案机构在办理房屋网签备案或建立现房楼盘时，应当查验维修资金缴存票据。

房屋所有权转让、抵押时，该房屋未缴纳维修资金或者其分户账内的维修资金余额不足首期缴存额30％的，应当在网签备案、抵押手续前按照规定补缴、续缴。

第三十一条  房屋所有权转移时，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时自动转让。

第三十二条  房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

（二）售房单位缴存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

（三）售房单位、房屋所有权人应当持单位介绍信或者本人身份证、以及房屋灭失证明到维修资金管理部门办理维修资金账面余额退款事宜。

第三十三条  市、县住建局，负责管理公有住房维修资金的部门及业主委员会，应当在每年3月底前，以建筑区划为单位，向业主公布下列情况：

（一）维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十四条  市、县住建局应当依托现有住房信息管理系统，有效嵌入维修资金业务查询、办理和业主表决等功能，进一步提高维修资金管理效率。

第三十五条  维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十六条  维修资金的财务管理和会计核算以及专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当执行财政部门有关规定。

第三十七条  对于违反本办法规定的单位和个人，按照有关法律、法规和《住宅专项维修资金管理办法》的规定处理。

第五章  附则

第三十八条  本办法实施前,开发建设单位已办理网签备案且已售出的建筑区划,办法施行后,业主在首次办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记时,按以前的政策规定缴纳。

第三十九条  本办法自发布之日起施行，有效期5年。