下月起我市施行物业管理新规

6月1日起，《金华市物业管理条例》将正式施行。

小区有序运转离不开对路的物业。可以说，物业管理事关千家万户，与每位市民的生活息息相关，是现代城市治理的重要部分。眼下，随着城市化进程的加快推进和群众居住条件的不断改善，群众对于物业管理的要求越来越高，物业管理已成为人民群众普遍关心关注的民生问题。

民有所呼，法有所应。市人大常委会于2021年初将制定《金华市物业管理条例》列入2021年立法计划。今年3月，省十三届人大常委会第三十五次会议经过审议，批准通过《金华市物业管理条例》，这是我市2015年拥有地方立法权以来制定的第13部实体法。

《金华市物业管理条例》共6章53条，主要包括总则、业主组织和物业管理委员会、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任等内容。《条例》遵循上位法规定，立足金华实际，彰显文明城市创建经验做法，强化红色物业的概念，创设业主监督委员会，创立物业管理委员会制度，创建物业服务费第三方监管机制。《条例》的制定出台，将进一步提升我市物业管理水平、改善民生、促进社会和谐。

来看看，物业管理新规中，有哪些和市民息息相关的条款。

【聚焦选“人”】

业委会任职有条件

鼓励党员业主参与物业管理

物业管理要规范，首先是要有一个精干、有力的业委会。因此，《条例》对业委会成员的任职条件作出了具体规定。

《条例》规定，业委会由五至十一人的单数委员组成，设主任一名，副主任若干名，每届任期为三至五年，同时还可以设立候补委员，候补委员的选举产生办法和委员是一样的。

《条例》第十六条明确，业主委员会委员、候补委员应当是物业服务区域内的业主，并具有完全民事行为能力，遵守法律、法规，热心公益，责任心强，有一定的组织协调能力。

管理规约、业主大会议事规则可以规定，有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员，即“因故意犯罪被判处刑罚的”“无正当理由拖欠物业费的”“违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的”“本人及其近亲属与为本物业服务区域提供物业服务的物业服务人有利害关系的”以及“其他不宜担任的情形”。

同时，《条例》还作出规定，鼓励物业服务区域内具有***党员身份的业主，积极参选业主委员会委员；支持符合条件的党的基层组织和居（村）民委员会的负责人及委员通过规定程序担任业主委员会主任、副主任和委员。

“除了这一条，我们还在物业管理应遵循的原则中写入党建引领，以此强化红色物业概念，为红色物业的开展提供制度保障。”市人大常委会法工委相关负责人介绍说，这样做的目的，是把城市基层党建与小区物业有机融合，以红色物业为引领，通过“亮身份、建阵地、提服务”，推动党员以点带面全心全意服务业主。

除了规定任职条件，《条例》还对业委会应当履行的职责、禁止情形做了细致规定。

【防止“失管”】

未成立业委会的小区

可成立物业管理委员会

众所周知，业委会与物业公司是一对相互制衡、相互自治的关系，但是有一个客观现实：目前我市部分小区由于各种原因，事实上还没有成立或是无法成立业委会，这给小区正常运行带来不利影响。

因此，这次《条例》创设性提出“物业管理委员会”的概念，针对未能成立业主大会和业主委员会、未实施物业管理的小区和换届选举未能产生新业主委员会的小区，由乡镇街道组建物业管理委员会，负责培育增强业主自治意识，推进实施物业管理，解决我市部分住宅小区实施物业管理难的问题。

《条例》第二十二条规定，有“新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件，但未能按照条例规定成立业主大会或者未能选举产生业主委员会的”“已经划分物业服务区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的”“业主委员会任期届满经换届选举未能产生新的业主委员会的”这三种情形之一的，所在地的街道办事处、乡（镇）政府应当及时组建物业管理委员会，县级物业主管部门应当予以指导。

同时，《条例》对物业管理委员会的成立条件、组成人员、议事规则等也作了规定。比如，物业管理委员会由街道办事处或者乡（镇）政府、居（村）民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，委员人数应当为五至十一人的单数，其中业主所占比例不得低于委员会总人数的二分之一。

换句话说，物业管理委员会其实有一点“小型业委会”或者“准业委会”的味道，以此来弥补小区因没有业委会而带来的管理短板。

还有，对于无法选聘物业服务人或者无法开展自我管理的老旧小区，《条例》还规定，可以由乡镇街道托底实施准物业服务，将我市文明城市创建过程中形成的经验做法以立法的形式予以固化，推进全市住宅小区物业管理全覆盖。

【聚焦“财”“物”】

物管费可尝试“货到付款”

可组织对物业服务质量进行评价

事实上，小区物业管理核心是“人”“财”“物”，选好了“人”，能否让大家信服，很重要的一条就是管好“财”和“物”——要知道，很多小区居民和业委会、物业公司“闹掰”，不外乎是居民们觉得：付了物业费而得不到等值的物业服务，钱花得不值。

因此，《条例》在物业管理服务章节中规定，“街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织居（村）民委员会、业主委员会、业主代表等对物业服务人进行服务质量评价。县级物业主管部门应当对物业服务质量评价进行指导。物业服务合同可以约定设立物业服务费专门账户或者第三方平台代收代付，并约定以前款规定的物业服务质量评价结果作为物业服务费支付依据。”

这样的条款，大家可能会觉得有点熟悉？这有点类似买东西“货到付款”的模式，其目的是加强对物业服务企业服务质量监督，防止物业服务企业不按合同约定标准提供服务。

此外，对小区内的经营用房出租等收入，《条例》也作出了明确，其中第三十一条规定：物业服务人根据物业服务合同约定或者业主大会决定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业服务区域内共用部位、共用设施设备等进行经营，收益归全体业主所有。物业经营收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会、业主监督委员会工作经费或者物业管理的其他需要。

同时还明确，这笔钱可以请物业代管，也可以业委会自管，但是要有专门或独立账户，并接受监督。