关于坪地街道城市更新项目评级及城中村综合整治分区调整工作指引的解读

　　根据《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府〔2017〕2号）、《龙岗区城市更新企业信用不良记录“黑名单”信息管理办法》（深龙城更〔2018〕128号）、《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办〔2018〕1号）和《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》等相关文件规定，对坪地街道范围内的拆除重建类城市更新项目（以下简称：更新项目）进行评级管理时，指定本操作细则。

　　一、起草背景和必要性

　　为尽快启动轨道交通等重大基础设施的开工建设，谋划打造“低碳循环发展”特色小镇，持续推进以工业为主的项目建设，尽快缓解坪地街道学位及交通等基础设施用地需求短缺的压力；近几年街道加快推进城市更新项目的申报立项工作，用项目带动政府基础设施及重大项目的供地，有力的保障了地铁三号线东延段、环城南路等重点项目的建设。

　　为更加科学、高效、有序推动坪地街道拆除重建类城市更新工作，优化并动态管理城中村综合整治区分区划分，落实重大公共设施，加快重点片区开发建设，结合坪地街道实际情况，制定本操作细则。

　　二、起草过程

　　自2020年5月，根据街道党工委办事处部署安排，由城市更新中心联合集体资产管理办公室，依据有关政策及城市更新相关工作，对城市更新项目全面系统的对项目评级体系进行梳理、思考，确定了更新单元项目评级体系的思路。

　　2020年7月和8月，我街道对各社区股份公司、街道相关职能部门召开相关会议讨论，《操作细则》（征求意见稿）并同步征求区城市更新和土地整备局意见。共收到反馈4条意见。反馈意见中，部分采纳2条，解释2条。

　　2020年8月20日起，征求律师意见，并同步征求街道司法所意见，共收到反馈15条意见。反馈意见中，采纳10条。

　　在综合各部门意见后，形成本《操作细则》。

　　三、主要内容

　　（一）关于《操作细则》的总体思路

　　本《操作细则》所指城市更新项目评级管理是指政府相关单位主导，项目所在股份公司及意向合作单位参与，对更新项目在城市更新活动中依法办事、实施推进等情况进行信息采集、评分评级、信息披露和实际应用。

　　《操作细则》全面梳理并汇总了项目评级所涉及的各个方面，深入浅出地对所有事项的评级标准、原则和程序等进行了明确。一方面，《操作细则》可以作为股份公司开展城市更新项目入门指南，减少对城市更新项目的认知误区和盲区，确保项目评级工作不走偏；另一方面，对于更新项目意向合作单位，《操作细则》可以加深其对项目具体情况的认识，加快推进城市更新项目实施。

　　《操作细则》的主要目的是明晰评级标准和统一评级流程，整个文件包括政策正文和***两部分，正文部分主要为总则、评级信息的采集、更新项目评级、评级等级异议、复核及审定、评级信息的披露与应用、附则共七个章节。***主要有两个：一是项目评级审查材料清单，主要是对照政策文本，辅助项目评级工作；二是坪地街道城市更新项目评级评分表，主要是指导项目评级备案工作。

　　（二）关于《操作细则》的适用对象

　　本《操作细则》适用于我街道城市更新项目所在股份公司或更新项目意向合作单位。

　　（三）关于项目评级的职责分工

　　坪地街道城市更新中心（以下简称：更新中心）负责组织更新项目评级信息采集、初步评级、异议处理、信息报送及城中村综合整治分区调整等工作。

　　街道集体资产管理办（以下简称：集资办）负责提供项目评级信息采集、初步评级、异议处理、相关评级信息，提出更新项目评级的意见建议。

　　坪地街道城市更新、土地整备利益统筹及集体用地开发与交易监管工作领导小组（以下简称：城市更新领导小组）负责审定更新项目评级及综合整治区调整“名单”。

　　（四）关于项目评级内容

　　《操作细则》在对项目评级事项经过全面梳理后，将评级事项汇总归纳为16个事项，由浅入深依次分为三大类。第一大类的评级事项为一票否决制的事项，经评级不符合政策规定的，没有修改和讨论的余地，直接不同意该项目评级。第二大类为基本评级，包括材料评级，这3个评级事项属于直接通过核查申报材料、不需要其他辅助措施即可完成评级的内容。属于这一类的评级事项共8项，分别为合法用地比例评级、更新意愿征集评级和信访维稳评级。第三大类是加分类评级，该类评级事项需要项目参与政府公共设施征拆及公益等活动进行综合研判，部分评级事项如与存在异议的，可以申请调整。

　　针对上述16项评级事项，《操作细则》均对照城市更新的政策要求，明确了评级时获取信息的渠道和方式方法，明确评级时如何对核查出来的信息进行分类处理，明确如何对信息进行甄别判断得出评级结论。

　　（五）关于项目评级程序

　　《操作细则》对项目评级的程序进行了规范。一是明确了项目评级的时间，每年9月份开展一次。二是规范了评级流程，将项目评级的程序统一确定为发项目评级通知、收评级材料、评级、书面函告、城中村综合整治分区调整五大环节，并对相关环节的时间和评级材料要求进行了细化，避免出现增设环节的现象。三是规范了项目评级的办理要求，对各评级单位的职责分工和评级内容予以明确。

　　四、政策亮点

　　本次制定亮点主要包括几方面：

　　一是全面梳理项目评级事项。对项目评级事项全面梳理，将评级事项汇总归纳为3大类16个评级事项，由浅入深依次分为基本评级、一票否决制评级和综合判断类评级，全面覆盖了项目评级的所有内容，确保评级内容无死角。

　　二是明确了项目评级的原则和标准。所有评级事项均对照《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府〔2017〕2号）、《龙岗区城市更新企业信用不良记录“黑名单”信息管理办法》（深龙城更〔2018〕128号）和《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办〔2018〕1号）的申报要求，明确了评级时获取信息的渠道和方式方法，明确评级时如何对核查出来的信息进行分类处理，明确如何对信息进行甄别判断得出评级结论。评级的标准和原则均浅显易懂，便于工作人员理解掌握到位，关键要点把握准，执行不走偏。

　　三是规范项目评级的流程。一是规范了项目评级的办理时限，统一为20个工作日（不含公示及公告时间）。将项目评级的程序统一确定为发项目评级通知、收评级材料、评级、书面函告、城中村综合整治分区调整五大环节，并对相关环节的时间和评级材料要求进行了细化，避免出现增设环节的现象。

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