港珠澳大桥提速珠海楼市能否再领风骚

　　编者按：《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》推动之下，港珠澳大桥建设快马加鞭。近日，港珠澳大桥有关进展的消息频频传出，为珠海楼市注入阵阵暖流。

　　事实上，港珠澳大桥建设的消息近年来时有传出，甚至有观点认为珠海楼市对这一利好已经过度透支。在珠海老交通专家、珠海房地产行业协会荣誉会长黄贞山的眼中，目前的大桥建设与之前有何不同？这些不同又将为珠海楼市带来什么？本期楼市对话，专家与您一起探讨不断有工程进展的港珠澳大桥对珠海房地产市场的影响。

　　大桥年内有望动工

　　记者：关于港珠澳大桥建设的消息近几年来不时有消息传出，这几次与以往有何不同？

　　黄贞山：港珠澳大桥前期工作传出消息与以往不同的是工程已进入前期工作后阶段。过去多年的工作是解决建桥的必要性和建桥方案的可能性问题，包括通车与水域通航、潮流、泥沙、淤积、防风、抗震、桥梁两端着陆点以及生态环境影响评估等工作。

　　如今，港珠澳大桥建设已经完成基本建设程序的第二阶段工程可行性研究阶段。经过5天的评审，港珠澳大桥的可行性报告近日已顺利通过，3月4日，中交公路规划设计院有限公司联合体曾经主持设计杭州湾跨海大桥、香港昂船洲大桥、深圳湾公路大桥等国内外知名桥梁，顺利中标港珠澳大桥主体工程初步设计阶段勘察设计。按照计划，本月15日将正式启动设计工作，中标单位将按照此前敲定的北线方案进行勘察设计。按照港珠澳大桥工程可行性报告中所列时间表，大桥主体初步设计招标将在3月完成，年底完成设计工作。这就意味着港珠澳大桥年底或明年初就可以开工建设。

　　3月5日，******在十一届全国人大二次会议上作政府工作报告，报告中特别提到要加快推进港珠澳大桥的建设，大桥写进***报告的消息也非常振奋人心。

　　楼市需求将暴增

　　记者：大桥对珠海房地产的影响主要体现在哪些方面？

　　黄贞山：一方面，大桥建设将有利于推进港珠澳三地之间实现同城化。这意味着三地之间的人才、资金、土地资源、海湾资源、交通资源与生态资源等可以共享，互通有无，加快流通，科技文化交流，产业升级，促使珠海快速迈向国际化。

　　再者，大桥的建成将为珠海带来很大的客流量。以我判断，大桥每天24小时通车，车流量约为每日8万车次。假设其中50%是客流，每车乘坐5人，那么，保守估算每天将有20万的客流量。而拱北口岸日最高通关流量已达28万人次。新增的客流中，有许多需要在珠海工作、学习、洽谈商务、旅游休闲、购物，也必然会有人需要在珠海置业安家。这会给珠海的房地产带来强劲的新增需求。

　　最后，大桥的建设和开通将有利珠海整体经济的全面提升，各行业的发展均对珠海总体人口规模提出新的需要。我们做一个假设，如果珠海每年引进流动人口7万，2020年珠海人口可达230万左右，较目前新增约80万人，这些人的衣食住行等问题均要解决。假设每人需要50平方米的生活空间 （私人空间和公共空间），那么，珠海在公共设施和住房等方面就有约4000万平方米的市场。从这些方面来看，珠海的房地产发展还远远不够。这个分析的数字，还没有包括珠三角同城化后，还会有很多人在广州等地工作，住家在珠海，其对珠海房地产也将会有需求。

　　记者：大桥对不同的区域和楼盘是否有不同的影响？

　　黄贞山：珠海是一个宜居城市，随着港澳置业者和珠海市民对居住质量要求越来越高，生态节能环保型住宅需求将越来越大。

　　从区域上来说，对主城区香洲影响最直接，主城区中的各分区也会各有所侧重。吉大、拱北等区域现有空地较少，旧厂房、旧城区的改造和提升有一定的想象空间。相比之下，横琴和洪湾的发展空间无疑更大。同时，需要强调的是，珠海西部地区的发展前景不可低估。珠海东部以约占全市1/3的土地面积承受2/3的珠海人口，珠海西部则以2/3的土地仅承载1/3的人口。现在市政府已决定西部要大开发，重大项目建设在西区，因此，珠海房地产业发展的潜力应该在西部。

　　记者：大桥建成将在几年之后，其对珠海房地产的刺激何时显现？

　　黄贞山：当前全国房地产都处于调整期，而珠海的优势在于，在这样的时期有港珠澳大桥这样的利好消息出现，对比于概念性的炒作，珠海是实实在在的，指日可待的。这对于珠海消费者信心的提振是比较强烈的，所以不能简单以其他城市房地产的状况来套珠海的发展格局。大桥对珠海的刺激已经显现，随着项目的不断推进，其利好将更进一步释放。

　　同时，除了港珠澳大桥，还有广珠轻轨、太澳高速、江珠高速、黄矛海大桥等等，整个珠海将构成一个海陆空全程全网的立体交通体系，对珠海房地产的发展会有极大的促进。从这些方面来看，珠海房地产业潜力巨大，前景可观，应以战略眼光来看待未来的发展。

　　记者：由于大桥建设的消息已经盛传多年，也有人认为这一利好对于珠海房地产来说，已经过度透支。您如何看待？

　　黄贞山：我认为不存在透支问题。以大桥建设的信息来发展珠海的房地产业，有两种可能性。其一，珠海的房地产业界可以通过对大桥建设进程的追踪来了解珠海的城市规划，城市发展和分期功能，从而有针对性地确定其投资方案。其二，如果对于某一行政区域的规划并不了解，盲目投资，例如过分超前购买土地，导致土地积压和房屋囤积，这种行为存在一定的投资风险。

　　珠海最先受益

　　记者：港珠澳大桥和广珠轻轨交通在目前均有不同程度的进展，近期已经有消费者闻风而动开始出手买房，您如何看待此种现象？

　　黄贞山：对于消费者买某个楼盘的个人投资行为我们不做单独具体的评判。但从长远来看，说明这些消费者看到珠海未来的发展先机。

　　关于房价，我认为，它是一个重要的指标。但单凭房价，不可以全面反映问题，关键是看性价比。在建筑的功能、质量、环境配套上，珠海现在的楼盘相比几年前、十几年前，已经不可同日而语。珠海的房地产业通过改进设计、提高实用率、采用节能环保技术和材料以及精装修交楼等方式，实际上已经大大提高了性价比，其实质就是让利给消费者。

　　记者：广东房地产救市15条也于上周出台，这些政策对珠海楼市会带来哪些变化?

　　黄贞山：15条其实归纳起来主要讲了三点。其一，推动房地产业健康发展；其二，让中低收入人群有房可居；其三，平等对待来自港澳台的购房者。珠海现存的烂尾楼大都是上世纪90年代经济宏观调控时留下的，如今我们不能再走老路，房地产业需要平稳地发展，房地产在国民经济中的支柱作用不能忽视。我们注意到政策第1大点中的第3小点中提到，各地可采取多种形式新建“或购买”用于政策性租赁的住房这意味着政府可通过购买消化掉市场存货，防止市场上存在大量的空积房。

　　当然，政策作用需要不断的累积，才能逐渐显现，消费者信心的提振也需要一个过程。我们高兴地看到，目前正在向好的方向发展，各方的合力作用将在适当的时候迸发。房地产业健康、稳定发展是一件利国利民的大事。

　　记者：“15条”中取消对港澳台人士购房限制，这一利好与港珠澳大桥年内开工的消息叠加，是否意味着珠海楼市将率先回暖？

　　黄贞山：这一条政策珠海无疑是最先受益者。随着港珠澳大桥等各种交通基础设施的逐步完善，将进一步刺激港澳人士来珠购房。

　　近期，夏湾一带就有针对澳门消费者的楼盘取得不俗的销售。这也说明，市场定位明确、品质卓越和性价比高的项目今后还将受到市场的进一步认可。