事关小区业主东营区出台指导意见

近日，东营区出台了《关于加强住宅小区公共收益管理指导意见》。

意见具体量化了住宅小区公共收益范围、收益的归属、收益管理主体等，明确了公共收益的使用范围、使用程序，建立区、镇街、社区居委会、业主委员会“四级联动机制”，切实落实公共收益监管主体责任。

意见的出台，将彻底整顿住宅小区公共收益账目不规范、资金管理混乱、管理权责不明晰、收益分成不明确、业主物业纠纷多等问题，将小区公共收益置于阳光之下，让“糊涂账”变成“明白钱”，还利于民、还益于民，维护群众切身利益，进一步提升基层治理水平。

关于加强住宅小区公共收益管理的

指导意见

一、公共收益范围

公共收益是指利用住宅小区的共有部分（以下简称共有部分）可以用于生产、经营、租赁等，所产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。一般公共收益包括但不限于：

（一）利用住宅小区的围墙、小区出入口或大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等经营收入；

（二）将公共场地、公共道路用于车辆停放收取的场地使用费；

（三）利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；

（四）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；

（五）将属于全体业主所有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或场地用于租赁或经营产生的收入；

（六）处置经业主同意报废后的共用设施设备报废后的回收残值产生的收入；

（七）因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用;

（八）公共收益产生的利息收益等。

二、公共收益的归属

公共收益扣除管理运营合理成本后，归全体业主所有。

三、公共收益管理主体

由社区居委会牵头制订小区公共收益具体使用管理办法，须经业主大会表决通过。管理办法中可以规定，业主委员会成立前，公共收益管理单位为所在地社区居委会；小区业主委员会成立后，公共收益管理单位为小区业主委员会，社区居委会为监督人。

四、公共收益清查摸底

由社区居委会牵头，组织开展辖区内住宅小区物业服务用房、共用设施设备、公共收益摸底清理、建册备案，规范共有资产出租和合同管理，明确公共收益归属范围。

五、公共收益经营

经业主大会授权，小区公共收益部分可以由业主委员会经营，也可委托物业服务企业或其他企业单位、个人经营。公共经营合同应经社区居委会审核把关，合同中要明确管理运营费用在公共收益中所占的比例。如业主委员会、物业服务企业运营，合同期限不得超过业委会任期、物业服务合同期限。

六、公共收益账户管理

一个物业管理区域应当开设一个专户存储公共收益，专户的账户名是公共收益管理单位。账户须注明物业管理区域名称，不得与其他物业管理区域或单位（企业）合用一个账户，不得以任何个人名义进行存储和管理。

小区业主委员会成立前，公共收益管理单位应为属地社区居委会，社区居委会应当建立相应的科目；小区业主委员会成立后，公共收益管理单位应为小区业主委员会。为强化对公共收益资金的监管，社区居委会、小区业主委员会应设立共同监管账户。

公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布，公共收益管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。

七、公共收益使用范围

经业主大会同意，公共收益可以用于下列支出：

（一）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项资产保险；

（二）物业共用部位、共用设施设备的更新、改造；

（三）住宅专项维修资金的补充；

（四）冲抵物业服务费；

（五）筹备成立召开业主大会的费用；

（六）业主委员会有关人员的报酬或补贴，召开业主大会会议所需费用；

（七）对公共收益的审计、信息公开费用；

（八）水、电均摊费用；

（九）税费；

（十）业主共同决定的其他费用。

公共收益管理单位应在小区管理规约、公共收益使用办法中约定公共收益列支的相关内容，应当制定公共收益年度使用计划，经业主大会决定后使用公共收益。任何单位和个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

八、公共收益使用程序

公共收益管理单位、社区居委会应建立公共收益内部审批制度，提倡按项目金额分级审批使用，出现危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，需要使用公共收益的，可参照住宅专项维修资金紧急使用程序执行。公共收益资金使用必要性、规范性须经社区居委会审核通过后方可使用专户资金，资金使用由社区居委会会进行全程监督。

公共收益使用应遵循下列程序：公共收益管理单位制定公共收益使用方案，提交属地社区居委会备案审核；社区审核后，符合小区管理规约、公共收益使用办法规定并认为确有必要实施的，公共收益管理单位按程序组织实施。不符合小区管理规约、公共收益使用办法规定的，社区居委会可以要求公共收益管理人提交业主大会表决通过后按程序组织实施；公共收益每次使用情况应及时向全体业主公示。业主大会对公共收益使用程序有明确规定的，从其规定。

九、公共收益公示管理

公共收益收支情况应当每三个月在住宅小区的醒目位置公示，公示时间不少于15日，并可通过小区业主微信群等方式告知全体业主，并同时报送所在地社区居委会备案。拒不公示的，经业主提议或按照管理规约、公共收益使用办法，社区居委会可以组织对其收支情况进行检查并公示。对业主的询问应当于7日内予以解答说明并公示7日。业主对答复仍有异议的，属地镇街、商贸园应及时协调处理。

十、公共收益指导监督

区住建局、市场监管局、社区建设服务中心等相关区直部门应当加强公共收益监督指导工作，充分发挥区、镇街（商贸园）、社区居委会、业主委员会“四级联动”工作机制，对发现存在违法违规行为的，要按职能分工依法依规进行查处，引导业主委员会、物业服务企业和其他公共收益管理单位依法管理、使用公共收益。

镇街（商贸园）、社区居委会要加强对辖区内公共收益的指导监管，采取财务审计等措施定期开展检查，发现问题立即责令整改，督导公共收益管理单位规范公共收益管理行为，并及时调解处理相关纠纷。

业主发现公共收益管理单位有违法违约行为的，可以向属地社区居委会、镇街（商贸园）和相关职能部门单位投诉，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，切实维护好业主自身合法权益。