市北裂变――市北高新园区如何解决转型的烦恼

　　规划面积3.13平方公里，实际开发不到1/3，单位土地税收产出强度在全市开发区中仅次于外高桥，排名第二；

　　连续十年，年税收增长率在30%以上，有一年增长率还高达60%，去年上缴税收34.53亿元；

　　去年，园区二三产主营业务收入745亿元，其中第三产业主营业务收入686亿元，占到了92%。

　　这就是小而精的市北高新园区。

　　近年来，闸北区实施南高中繁北产业发展战略，大力发展总部经济、楼宇经济和涉外经济，呈后来居上之势。从二三产并举，到绝对以服务经济为主，弹丸之地的市北，是如何解决转型升级过程中的种种难题和烦恼的？

　　招商的烦恼：靠关系还是靠数据？

　　招商，是所有开发区最大的烦恼。好企业人人抢，市北有什么独门秘笈？

　　3年前，市北园区成立了电话营销中心，电话约访市场细分领域的龙头。市北高新集团总裁周群说，在海量信息时代，如果招商还停留在纯粹的关系招商、政策招商，同质化竞争越演越烈，不利于差异化发展。

　　电话营销中心采用流程化招商模式，而非坐等招商。第一步，根据园区主导产业，筛选出行业龙头，建立企业数据库；第二步，进行企业个案分析，明确目标客户，客服中心主动约访目标客户关键人；第三步，谈判经理***约谈客户。在流程上，实行约访与谈判分工负责、分段操作，把招商信息流程化，用一套数据管理系统来控制，从中算出拜访多少位老总，就能招进一家目标企业。

　　这里，没有个人英雄、招商明星，只有概率。而概率就是确定性，从而保证了招商选资目标的精确完成。2012年，市北园区跨国公司地区总部达10家，亿元楼超过5幢，涉外经济税收呈10倍增长态势。

　　当然，招商不仅仅是算概率，更是要招人心。

　　搬迁、落户园区，对企业来说是件大事。市北园区配有专门小组来服务，解决证照办理、前置审批等以前让企业要跑断腿的烦心事。

　　不管服务链有多长，要跑几个部门，园区方总是不厌其烦。2008年，某跨国公司亚太区总部入驻市北。这些年来，该总部陆续将全国各地产品由工厂直销改为由总部统一销售，从分散到集中，提高了管理效率，也增加了总部经济的税源。

　　为什么这家企业总部的CEO肯做这件事？因为感情。该公司曾经有一批进口产品，因为沟通问题在商检被扣，若因此被罚款，就会上黑名单而影响声誉。园区方代企业去沟通，补上了手续。这件事，让公司CEO对园区的信任感倍增，把市北当作了自己家，再也不愿离开。

　　入驻企业最关心什么？成本下降！园区恰是一个平台，在企业和政府之间，建立一个有效的沟通机制。单个企业要找政府部门，一对多，烦得不得了。而由园区代劳与政府打交道，企业与园区，就变成了一对一。企业的麻烦事少了，商务成本就变得可控了。

　　服务的烦恼：对员工还是对企业？

　　服务无小事，在市北高新园区已成为共识。

　　地处上海中心城区，市北的发展，坚持两条原则：一是走服务业路线，二是发展总部经济。

　　与制造业园区有别，服务业园区的特点是白领云集，园区服务更强调个性化。

　　白领要求高，午餐是道难题。园区的商业配套，面积占比有限制，要引进丰富多样的餐饮，本来就难，加上园区主要是办公，午市热闹，夜里人影稀少，周末还要吃白板，品牌餐饮不愿来。数年前，市北想引入星巴克，给出很多优惠条件，仍被对方拒绝。但园区百折不挠，想了多种办法，为商业设施造环境、给补贴。随着园区里白领人气趋旺，餐饮生意好起来，星巴克也回心转意。

　　去年9月，园区一站式健康服务中心开业，部分功能类似社区医院，可以拉医保卡，平时配点药、输输液，简单的毛病看一看。健康中心定期将三甲医院的主任医师请来，坐堂诊疗，省却了白领们到医院排队的麻烦。

　　企业关心员工，希望是身心多方面的，园区考虑得很周全，也来包办掉。

　　园区的商务会所，应有尽有。楼里有微型电影院，有室内游泳池、网球场，还可以打羽毛球、乒乓球和壁球，篮球场在室外，斯诺克、健身房、模拟高尔夫等一应俱全。

　　会所的一楼是餐厅，可满足企业商务接待要求；三楼是各种大小会议室，也对园区企业开放。合用、搭车，也帮助企业降成本。

　　这两年，入驻市北的企业地区总部越来越多，服务水平也水涨船高。

　　市北高新股份公司总经理黄之阳认为，总部，不光是高管经常光顾，也意味着资金结算、海量信息，在这里汇聚。市北园区是上海首个云计算产业基地，短短两年，汇聚了100多家云计算企业，政策也为之倾斜。比如，经过认定的云计算企业租赁或者购买园区房产有补贴；比如，人才引进给一次性安家费；比如，购买云计算服务的企业，可享受优惠。

　　小企业也不会受到冷落。园区设2万平方米的孵化基地，为的是培育市北的明日之星。第一家毕业的华艾软件，通过孵化基地配备的与创业导师、政策、资本、伙伴四牵手沙龙活动，逐渐成长起来，最近买了3层楼面办公。像华艾软件这样的毕业企业，园区里已超过20家。

　　针对企业的优惠，往往与税收挂钩，这本账算得过来；而为员工营造环境，投入大，回报少。但市北却舍得在人身上花钱。员工是生产力，员工稳了，企业也稳了。园区对企业的粘性大，离开成本就很高。也因此，市北是上海各大园区中客户流动性最小的两家之一，流入企业数远远大于流出企业。

　　走出去的烦恼：哪种模式可复制？

　　去年9月20日，市北高新集团登陆资本市场。作为上市公司，市北也有烦恼。一方面，股民对公司有利润要求；一方面，服务企业要舍得投入。平衡好这一对矛盾，他们重新思考服务业园区的赢利模式。

　　着眼于长远，市北提出了产业社区概念。以南北高架为界，西部园区要建白领公寓，规划中的东部园区开发，增加了住宅和商业指标，还要建酒店式公寓。

　　寸土寸金的土地，为何要让人在园区内住？市北到国外考察世界500强公司，发现都是在远郊，就近住，上班近是一件幸福的事。高端服务业，会集聚高端人才。因而，服务业园区与周边的住宅与商业，会形成良性互动。这是受物流影响环境的制造业园区，难以企及的。

　　在城镇化大背景下，能不能将产城融合，打造成一种快速招商、容易复制的园区发展模式？

　　园区是一种工业地产，随着开发成熟，地价会涨，但这种增值对园区本身意义不大。园区开发商要的是产业集聚。于是，市北走出去到南通，首先想到把未来的土地增值那部分，让渡给入驻企业。

　　市北高新集团党委书记、董事长丁明年坦言，市北高新（南通）科技城的选址，延续了在上海的特质。靠近城市中心，对内对外交通便利，关键是，未开发前的地价较低。规划中5.24平方公里，其中35%居住、15%商业，产业用地占50%。而住宅开发，选的是中海地产，商业开发商也在选婿阶段。

　　按照科技、微碳、乐居、商务的理念，把南通近代第一城的历史文化与产业招商相结合，一个升级版的市北园区正在长江北岸逐步绽放。

　　如今，十几家目标企业已缘定南通。上市公司恒生电子，拿了100多亩地。恒生在全国有六七个园中园，与鼎晖投资合作进行二次招商，还会带来一批好客户；老客户智翔公司，将南通作为实训基地，打算招2000个软件工程师服务长三角；挪宝新能源公司，基地放到南通后，上海的总部将专注于营销与服务，南通基地则做展示与研发。

　　这些企业的入驻，会提升南通科技城的品质，高管和白领扎堆，也会让一旁的中高档住宅不愁卖，从而带旺紧邻的商业，形成一种产城融合的小气候。

　　市北的如意锦囊，是招募到200家这样的核心客户。未来，市北走到哪，它们就跟到哪，一起打全国市场。

　　当然，对市北来说，南通模式要能裂变，全国复制，资金是个瓶颈。

　　国外有REITS（房地产信托投资基金），通过资产证券化，无论是住宅地产、商业地产，还是工业地产，都有多种融资手段。然而，由于国内房地产上市公司再融资禁令未开，工业地产也被关在门外。城镇化，产业支撑是基础，服务业园区创造税收，提供就业，带来人气，推动当地经济升级转型。这样的上市公司融资，能否对其网开一面呢？