整治居改非顽症住宅物业管理规定（修订草案）征求意见

　　为了配合《物权法》的实施及顺应***新修订的《物业管理条例》，上海市第十三届人大常委会第二十一次会议审议了《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》，并在9月17日至9月30日期间向公众征求意见。

　　之前，河滨花园小区全体业主在业委会的主持下，运用法律武器，并得到政府相关部门的大力配合，在2个月内成功“逼退”驻扎在小区内的公司，为上海整治“居改非”顽症提供了具有操作性思路和办法的实例。

　　“居改非”现象逐年增加

　　“居改非”是指业主将住宅改变为经营性用房。由于房租、物业费较低，水、电、宽带等费用至少比办公楼低一半以上，近年来“居改非”的违法势头呈逐年上升趋势。本市房地产管理部门的一名官员表示，“埋伏”在居民小区里的公司总数很难统计，但肯定有万余家。

　　2008年，本市的一份相关调查就已显示，有近50%的受访业主反映在自己的小区存在“居改非”现象，对“居改非”持否定态度的被调查人员超过七成，其中不仅包括业主也有业委会成员、人大代表和管理部门，但成功纠正和处罚“居改非”的案例却很少。

　　以成功根除“居改非”的闸北区河滨花园为例，整个小区有6栋楼418套房，竟然有48家公司置身其中。小区业主反映，公司职员、快递员、送外卖等各色人等在小区里川流不息，影响居民休息也带来不安全隐患。由此带来电梯维修费用大增、门禁常遭破坏、饭盒等垃圾乱扔等问题，环境优美、建筑漂亮的小区因为“居改非”被毁容。

　　整治“居改非”难在哪里

　　为何整治“居改非”顽症缺少良策？一些业主、业委会成员、物业公司人员乃至相关政府部门的工作人员从各自角度阐述了原因。

　　业主意见不统一，无法通过业主大会形成集体意见是主因之一。部分将房子出租给公司的业主囿于自身利益，加上不少业主因受影响较小而对整治“居改非”漠不关心，导致很多小区业主大会上无法形成统一意见。

　　部分业委会缺乏必要的责任心。在面对小区出现“居改非”现象后，业委会不发动、不组织业主坚决抵制，也不严词责令物业公司加强管理，放任不管的态度导致“居改非”现象愈演愈烈。

　　某些物业公司为了自身利益纵容、包庇“居改非”。一名物业公司的主管告诉记者，只要来自业主、业委会的压力不大，他们大都采取“放一马”的态度。以停车场为例，无论产权归属于开发商或小区业主，物业公司都能分成一块。白天，当小区业主***去上班后，“居改非”公司的车辆进入，停车场的使用率提高了，物业公司的收入也自然增加了。“谁会和钱过不去呢？”这名主管说。

　　能有效监管“居改非”的政府部门不少，但没有明确的牵头和组织部门，于是就导致了互相推诿和扯皮。

　　出台创新举措治愈顽症

　　目前，河滨花园小区内的48家公司中，45家已迁出，另外3家承诺在9月24日前迁出。仔细审视河滨花园小区内发生的一切，整治“居改非”公司的具体执行手段背后，最具现实借鉴意义和价值的，是该小区实行的两项创新举措：业主代表制和管理规约的补充细则。

　　今年6月6日，身为上海市人大代表、全国劳模的李贻明当选为河滨花园小区第三届业委会主任。

　　召开业主大会难，这是上海乃至全国各住宅小区面临的现实困境。一些需要业主大会投票表决的问题，往往因为业主大会开不起来，成为久拖未决的“老大难”，客观造成了业委会对小区管理话语权的减弱和反应速度的迟缓。在选举阶段，李贻明就在选举委员会内提出了一条创新举措：实行业主代表制。

　　河滨花园小区共有418套房屋，业主402名（拥有两套或以上的业主只能算一名），以每十户产生一名代表的数量，首先推选40位业主代表，再在其中产生9人的业委会。李贻明介绍，每名业主代表分工负责9名业主，遇到需要全体业主投票的事宜时，他们在***征询并获得书面授权后，可代表业主投票。会议规模从402人减到40人。“在民意无损的前提下，不但节约了大量时间和精力，而且强化了业委会对小区事务的掌控力，提高了处理问题的反应速度。”

　　另外，遍观上海各小区的各项管理规约，大多有个相同的毛病：目标明确，办法缺乏。针对外来人员控制、装修规范、停车管理、电梯使用、绿化养护等问题，只有规定，但没有具体执行措施。在实际工作中，李贻明发现，由于缺乏操作细则，物业公司人员最多只能规劝；如果对方不听，也只能听之任之。

　　在李贻明的提议、起草下，经过各方认真探讨、研究后，7月24日业主大会以近乎全票的结果通过了共计16章的《小区管理规约补充细则》。其中，关于整治“居改非”的三个手段，都是在此补充细则之内。李贻明说：“不仅仅是‘居改非’问题，接下来我们要做的整治群租、外国租客的管理等一系列小区建设行动，都已经在补充细则里进行了管理规约上的准备。”

　　新规能否解决“老大难”

　　上海中建中汇律师事务所的律师***说：“在现有法律框架下，整治‘居改非’很难。”现行的《上海市住宅物业管理规定》中，如何处理“居改非”，仅赋予了物业公司监督权力和责任，而执法部门是区（县）房地产管理部门，但其职权也仅限于行政处罚权。行政处罚的力度、范围和效果均有限。如果行政部门不作为，或者业主大会无法就处理“居改非”达成一致意见并授予物业管理公司行之有效的权限，相关规定将成一纸空文。

　　***研究了《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》后表示，草案增加了不得改变物业性质的物业范围的条款，但对于“居改非”的处罚措施及授权并没有突破现行规定。她说：“河滨花园小区治理‘居改非’的措施中，不少都有建设性、操作性。如果能将这些措施列入草案，赋予物业管理公司更多的处理权限，将有效解决‘居改非’处理难的问题。”