解放分析经适房对楼市影响有限
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于2019年06月23日发表
市民关注的《上海市经济适用住房管理试行办法》昨天正式公布。市民们普遍关心，经济适用房具体如何定价？对商品房市场会产生怎样的影响？本市将如何采取有效保障措施，杜绝诸如“六连号”等舞弊徇私事件的发生？
对房市总体影响不会太大
6月25日的市政府例行新闻发布会上，市住房保障和房屋管理局局长刘海生在通报近期上海房地产市场数据时提及，受宏观经济的影响，从去年下半年，特别是10月以后，上海的房价出现向下走势，但幅度不大。今年4月起止跌回升，4月和3月相比，上海新建商品住房价格指数增长0.1%。5月，上海的市场化商品房均价为13500元/平方米，比4月上升2.1%。二手房价方面，5月的二手住房均价12000元/平方米，比4月上升0.8%，4月则比3月上升0.5%。
刘海生表示，增加经济适用住房供应既有利于本市中低收入住房困难家庭，也有利于本市的房地产市场供应结构。上海有两个特点，一是住房困难户多，二是房价仍偏高。所以从这个角度来说，建设经适房对完善上海的住房供应、解决中低收入家庭的居住困难有积极的作用。经适房都是小户型中低价，供应量有限，总体而言，对商品房市场影响不会太大。
相邻楼盘房价或有影响
据介绍，经适房的价格确定，通常要经过以下过程：
首先是明确项目的结算价格，这是房地产开发企业项目投标的重要内容。经济适用住房按照国家规定，可以采取项目法人招标和政府指定机构实施建设；如果是房产开发企业进行建设的话，政府对房产企业的利润限制在3%以下。如果政府指定机构进行操作的话，那么仅收管理费，没有利润。
在这个基础上，确定销售的基准价格。政府对经济适用住房销售实行指导价管理，销售基准价格和浮动幅度以建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内多个经济适用住房项目之间的价格平衡，还应充分考虑中低收入家庭的经济承受能力；由区（县）住房保障机构拟订，经区（县）有关管理部门审核后报区（县）政府批准。同时，市政府有关管理部门还要根据全市情况，做好价格协调平衡工作。
最后，才是确定每套住房的具体价格。这一价格由住房保障机构明码标价，并向社会公布，购房价格不得高于基准价格及上浮幅度。
目前，上海正在位于轨道交通沿线处的浦东三林、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾等大基地上，统筹建设一批经济适用住房项目。按照经济适用房的定价原则，它们的价格肯定将明显低于基地周边的一些商品房项目。
上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，尽管商品房和保障房是“两股道上跑的车”，但短期内，经济适用房在相邻商品房楼盘的比价关系上会产生影响，起到牵制作用。这也有利于开发商更为合理地定价。
制度设计让“六连号”走开
经济适用房政策的主要供应对象是城市中低收入住房困难家庭，是无力通过市场化手段解决住房问题的“夹心层”。如何防止不符合经适房供应条件的人蒙混过关，一直是社会关注的热点。近期武汉经济适用房申购中爆出的“六连号”丑闻，更使经济适用房如何防止权力寻租成为热门话题。
6月25日公布的《试行办法》第十四条，原则规定了购房准入条件，包括家庭成员关系、户籍年限、住房面积、家庭收入和财产、申请前住房转让限制等。具体的准入标准，也将按照这一取向来细化设置，不会根据某些群体特殊要求而随意开口子。这是上海确保经济适用房分配公平性的重要一环。
与此同时，《试行办法》还明确了经济适用住房购买后的权利、义务，以及各个管理部门的监督职责，将实行备案抽查制度和接受社会监督，对涉及虚假申请、虚假证明等行为的相关人员和单位将按规定纳入上海市个人或者企业信用联合征信系统。环环相扣的制度设计，都将成为经适房供应公平、公正的保障。
