2006年第7号（总第029号）深圳市住房基金建设的住宅小区商业用房和停车场租赁管理绩效审计结果（20061230）
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于2022年04月21日发表
根据《深圳经济特区审计监督条例》的规定，2006年7月至9月，深圳市审计局对深圳市住房基金建设的14个住宅小区商业用房和停车场2003至2005年度租赁管理的绩效情况进行了审计。
一、基本情况及评价
从1990年底至今，由我市住房基金滚动开发建设的福利房、微利房住宅小区共有14个，包括莲花二村、梅林一村、益田村、彩田村、桃源村、红荔村、莲花北村、梅林二村、梅林三村、梅林四村、福华村、松坪村、景田村、景蜜村。上述14个住宅小区的商业用房和停车场的租赁管理情况为本次绩效审计的范围。截止2005年底，上述14个住宅小区已建成的配套商业用房达27.33万平方米，已建成规划停车位10***5个。
市租赁中心是市国土房产局下属正处级事业单位，实行企业化管理，该中心是对上述商业用房和停车场直接进行租赁管理的主要单位。
市国土房产局（含原市住宅局）对配套商业用房和停车场的租赁管理制定了相关的制度，市租赁中心不仅严格执行相关租赁管理制度，还根据实际情况对上述管理制度进行细化,制定了具体的操作规定，在配套商业用房的租赁管理上取得了较好的经营业绩,商业用房租金收入在2005年达到5 704万元，商业用房出租率和收租率在2006年均达到95%以上，租金收入稳步增长，经营业绩不断提高。
2003年至2006年9月，市租赁中心租赁经营的商业用房总面积及已出租面积均有所增长，其中总面积由2003年底的19.09万平方米增加到2006年9月的21.24万平方米，已出租面积从2003年的17.67万平方米增加到2006年9月的20.88万平方米（详见图一）。商业用房租金收入稳步增长，2003年租金收入为3 555万元，至2005年底增长到5 704万元，增长率为60％（详见图二）。租赁经营状况良好，2003年的商业用房出租率为92.55％，到2006年9月达到98.3％，增长了5.8个百分点；2003年的商业用房收租率为88.86％，到2006年9月达到96.1％，增长了7.2个百分点（详见图三）。
图一
图二
图三
近三年来，市租赁中心直接租赁管理的商业用房，在商业用房总面积大体保持稳定的前提下，出租率和收租率均有所增长，尤其是2005年以来，这种增长态势更加明显，说明商业用房的经营业绩在不断提高。
上述绩效的取得，得益于不断完善并严格执行租赁管理制度。2003年8月，原市住宅局制定了《深圳市住宅局商业用房及公建配套设施招租管理办法》，从制度上规范了商业用房的招租管理工作。市租赁中心还根据实际情况对上述管理办法进行细化,制定了具体的操作规定，使整个商业用房租赁管理工作实现了制度化、程序化。2004年8月，原市住宅局成立了局商业用房招租工作领导小组，加强对商业用房招租工作的宏观指导。所有新接收的商业用房，从招租项目规划、租金基准价到招租方式的确定，都由招租领导小组专题会议集体研究确定。2005年底，市租赁中心成立了商业用房租金定价小组，通过开展市场租金调研，结合市租赁办公布的商业用房指导租金，每半年确定一次商业用房租赁指导租金，作为商业用房合同到期后续租租金标准的基本依据和确定空置商业用房挂牌竞价招租基准租金的依据。这些举措，进一步避免了商业用房租赁管理中的主观随意性。
对市住房基金建设的住宅小区内配套停车场的租赁管理, 市国土房产局（含原市住宅局）和市租赁中心也从管理制度和租金标准等方面进行了规范，并逐步予以完善。1999年4月14日，原市住宅局对市住房基金建设的住宅小区停车位的租金标准进行了调整，确定各住宅小区物业管理处（物业服务中心）上交市住房基金的租金标准为：规划停车场露天停车位每车位每年83元、多层车库（含地下车库）每车位每年200元。2001年11月5日,市租赁中心通过细致的调研，在上报原市住宅局清产核资办公室《租赁中心清产核资工作报告》中，对上交租金问题明确提出“公建配套设施租金标准过低”、“建议合理适度提高公建配套设施的租金标准”。
二、审计发现的主要问题
（一）在没有制定出台相应的政策或办法的情况下，市房产管理部门自行出售了部分配套商业用房。
经14个住宅小区物业管理处(物业服务中心)初步统计，截止2005年底，已由市房产管理部门出售的商业用房面积为4.48万平方米，出售对象包括原市住宅局下属企事业单位、局工会和其他单位。对市住房基金建设的住宅小区配套商业用房的出售,市房产管理部门一直没有制定出台相应的政策或办法，也没有相应的法律法规对此种出售行为予以支持。
1.1994年3月，原市住宅局将位于景田西住宅区6、7、8栋底层共1 405.6平方米的商业用房出售给下属企业单位市房地产开发经营公司，合同金额395万元；1995年5月，原市住宅局将位于松坪村住宅区15、16、17、33、34、35、36、37、38栋底层共3351.27平方米的商业用房同样出售给下属企业单位市房地产开发经营公司，合同金额992万元。
2.原市住宅局和市国土房产局于2005年8月之前，将位于益田村、松坪村、景田村、梅林四村和桃源村的5家民润市场所在的商业用房出售给深圳市农产品股份有限公司，共计1.49万平方米，合同金额7 377万元。
（二）原市住宅局对下属事业单位拖欠的商业用房租金267万元，没有追收上缴市住房基金财政专户。
截至本次审计日止，市住宅工程管理站等原市住宅局下属事业单位共拖欠1998年3月至2004年5月的商业用房租金267万元。
（三）我市住房基金建设的住宅小区停车场租赁绩效不理想，上述14个住宅小区规划停车位每年应上缴市住房基金的租金收入，仅占按物价部门收费标准测算收入的6.6％；而目前位于益田村和彩田村附近的商业楼盘，其停车位收入的60％上交到房地产开发商。
1999年4月，原市住宅局对市住房基金建设的住宅小区停车位的租金标准进行了调整，确定各住宅小区物业管理处（物业服务中心）上交市住房基金的租金标准为：规划停车场露天停车位每车位每年83元、多层车库（含地下车库）每车位每年200元。截止2005年底，上述14个住宅小区已建成规划停车位10***5个，其中露天停车位2386个，地下室内停车位***39个，多层室内停车位1820个。按照以上标准计算，市住房基金建设的14个住宅小区规划停车位每年应上缴市住房基金的租金收入为185万元。而按照目前我市物价部门规定的各住宅小区停车位收费标准，露天停车场每车位每月110元，多层车库（含地下车库）每车位每月250元，则市住房基金建设的14个住宅小区规划停车位每年的租金收入为2 792万元。因此，上述14个住宅小区规划停车位每年应上缴市住房基金的租金收入，仅占按物价部门收费标准测算收入的6.6％。
经审计调查，位于益田村附近的商业楼盘益田花园和位于彩田村附近的盛世家园，都是由房地产开发公司开发建设的商业住宅小区，上述两个住宅小区停车位收入的分配，开发商与物业管理公司的分配比例约为60%和40%，即停车位收入的60％上交房地产开发商，其余40％由物业管理公司用于住宅小区的物业管理支出。
（四）我市住房基金建设的住宅小区实际存在大量非规划停车位，这部分停车位是利用了住宅小区道路或功能不明确的边角地形成的车辆停放场所，其租赁经营收入目前由各住宅小区物业管理处（物业服务中心）收取，而市住房基金未能收到这部分非规划停车位的租赁收入。
根据部分住宅小区物业管理处上报，益田村、梅林一村、莲花二村和桃源村4个住宅小区的总停车位8030个，其中规划停车位5968个，实际存在的非规划停车位2062个。以每个停车位每月110元的停车位收入计算，仅上述4个住宅小区每年应收取的非规划停车位租金收入约为270万元。
近几年来，随着上述住宅小区居民拥有的轿车数量越来越多，原有规划停车位已经不能满足居民实际停车需要，出现了占用小区道路、绿化等公共空间的非规划停车位。非规划停车位的出现有其现实合理性，但市住房基金未能收到这部分非规划停车位租赁收入的情况却不合理。因此，对住宅小区非规划停车位的租赁收入有待加强管理，以提高市住房基金建设的住宅小区停车场的租赁绩效。
三、审计建议
（一）市国土房产局应尽快研究制定和出台市住房基金建设的住宅小区配套商业用房的出售政策，规范其出售行为。同时建议借鉴香港居屋管理模式，对上述政府兴建的住宅小区配套商业用房实行只租不售的政策，使得市住房基金获得稳定收入和盈利来源。
另一方面，市国土房产局应对已经出售的商业用房进行彻底清查，对已出售的商业用房不予办理产权再转移手续。
（二）根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第六十八条规定：政府房产（包括政府所建住宅区内的商业用房、停车场，以及文化、娱乐等公用设施）的售房款和租金及其产生的利息均属政府住房基金。政府住房基金实行专款专用，主要用于安居房（注：即经济适用房）的开发建设、改造、维修和管理，以及住房发展规划的研究，不得挪作他用。市国土房产局应对原市住宅局下属事业单位拖欠的商业用房租金267万元，追收上缴市住房基金财政专户，确保这部分国有资产的保值增值。
（三）建议市国土房产部门根据各住宅小区的实际情况，参考周边商业楼盘在停车场收入上房地产开发商与小区物业管理支出的分配比例，调整提高市住房基金建设的住宅小区停车场的租金收入上缴市住房基金的比例，提高已规划停车位的租赁绩效。
（四）建议市国土房产部门和市租赁中心定期对市住房基金建设的住宅小区停车位进行全面清查登记，将实际存在的非规划停车位纳入租赁管理范畴，提高市住房基金建设的住宅小区停车场的租赁绩效。另一方面，市国土房产部门应与市规划部门协商，对住宅小区已有规划停车位不能满足小区居民实际停车需要的情况进行调研；由市规划部门根据各住宅小区停车位的实际需求情况变更完善规划，在满足小区居民停车需要的同时提高停车场的租赁绩效。
