土地流转新模式助旧市场转型

雄盛王府项目创新土地整合模式，成功进驻禅城

■雄盛王府商城效果图。

——禅城三旧改造系列报道

■开篇语

“禅城要发展，载体在哪里？”这个曾经困扰着禅城的问题，如今已不再是问题。今年年初，通过三旧改造促进产业提升的“9号文”正式发布，让陷入土地瓶颈的禅城，心中开始有了底气。从发展纯房地产，到发展都市型产业，9号文更新了城市改造思维，也极大地激活了禅城干部、企业、群众的积极性。国土规划建设部门靠前服务、贴心服务，一大批重点项目经过拍地、规划、招商、落地、建设等环节，开始在禅城生根发芽。本报今日起推出禅城三旧改造系列报道，记录各个项目的落地与建设历程，也与读者一同分享禅城三旧改造的创新与成功。

“等以后雄盛王府建成，我们就可以在家门口逛商场、叹冷气了。”河宕村村民简伯望着那片已平整好的地，眼里充满期盼。再过两年，在原来的华艺装饰城地块，一座集商业百货、酒店、饮食、办公等项目于一体的多功能大型城市综合体将拔地而起，而那时人们可能会忘记这里曾经的破旧模样。

今年年初，商业巨擘王府井百货强势入驻佛山，而这也是王府井首次选择在地级市布点。说起这一点，石湾镇街道办事处副主任、石湾镇街道国土城建和水务局局长杨靓毅满脸自豪。俗话说得好，想要引来“金凤凰”，必先筑好“黄金窝”。作为禅城区大型的“三旧”改造项目，雄盛王府项目所在地块“拆旧建新”的第一步走得并不轻松。

要产业？

还是要农民公寓？

在禅城区季华四路与佛山大道交汇处的西南角，曾经坐落着佛山市最大的装饰市场。1999年，石湾镇政府在此建起了华艺装饰城，眼看着装饰城一天天旺起来，“近水楼台”的河宕村利用周边的村集体土地，将装饰城的规模进一步扩大。然而，装饰城低档次的建筑在季华路拔地而起的高楼群中显得越来越凸兀，不但带给村民的租金收益有限，也容易产生安全和管理方面的问题。

“这块地，本来还打算拿来建农民公寓的。”河宕村村委主任苏文溢指着眼前已被平整好的土地说。而那时，一个更大的商机悄悄降临。得知王府井有可能进驻佛山，石湾镇街道办事处副主任、石湾镇国土城建和水务局局长杨靓毅心动了，考虑到一期的农民公寓已基本满足了村民的住房需求，并不急于再建二期，杨靓毅想把王府井项目争取过来。曾经做过三旧改造工作的他很明白，土地只是载体，产业才是生命线。“纯房地产项目与产业项目相比，就像鸡蛋和母鸡，一个一口就吃完了，一个却能提供源源不断的收益。”

然而，该地权属的复杂性也超出了他的想象，“近200亩的土地，既有国有用地，又有村集体用地，而村集体地块又分属三个不同的村民小组，”想要吸引王府井这样的商业巨头，就必须打破土地分割的局面，重新打包整合。对于杨靓毅的看法，村委主任苏文溢也很赞同，但是如何做通村民的思想工作，却是摆在他们面前的一道难题。

土地整合

从仅6人赞成到97%支持

“三旧改造工作，最难的就在于土地整合，”这一点，杨靓毅颇有感触，在两个不同性质的地块上发展同一个项目，在全市乃至全省均属创新。最令他印象深刻的是第一次开村民代表大会，话还没讲完，底下几百人差不多都提前离场了，只有6个人投了赞成票，“当时我心都凉了”，他调侃起自己当初的心情。

“其实村民最担心的就是土地被卖了，”为了打消村民的顾虑，禅城区国土部门创新使用土地流转的方式，开发商通过租赁流转，取得土地40年的使用权，而40年后，土地包括土地的上盖物业都将归村民所有。

“单从租金计算，收益就非常可观，”杨靓毅用当时给村民算账的方法又给记者算了一回账，“以前出租土地每平方米是6块钱，一签订土地流转协议，租金就变成21块，土地立马增值3倍多，而且每年租金都有4%的增长，20年之后，租金的增长率又增加到6%，到了40年之后，一平方米的租金就达到137块”，而这还只是现金的收益，土地流转期满后，王府井集团还将返还近25万平方米的地面物业，包括里面的所有设备，总值几十个亿。

意识到王府井的入驻可能会给整个村带来天翻地覆的变化，村民态度逐渐从不理解转向支持，今年年初，河宕村又举行了一次村民表决大会，“当时我就站在两支队伍的后面，左边是支持，右边是反对，心情非常忐忑。”让杨靓毅没想到的是，第一次表决投反对票最多的两个村小组这次的赞成率竟达到97%，谈了两年半的项目，终于可以尘埃落定了！

目前，王府井项目A地块的拆迁已完成，已有200多个商户搬迁至魁奇路与雾岗路交界处的新华艺市场继续经营。

“华艺装饰市场是禅城的重要市场，我们不会让它出走禅城。”杨靓毅表示。作为王府井项目的配套，新华艺市场也是从旧厂房变身而来。奶黄色的外墙耀眼而时尚，市场里还配套了4层的停车场。“现在的物业租金已经涨到65元/，但还是供不应求，有些租户想多租一间都租不到。”而新市场二期的工程正在建设中，预计可以提供800间店铺。

建成后的王府井百货，将集结20万平方米的大型豪华商场及高级写字楼，配套高级公寓，商业总建筑面积约11万平方米，停车场及附属面积约5万平方米，届时将成为佛山市最大的商业百货销售中心。

就像迪拜塔之于迪拜，佛山王府井给佛山带来的意义不仅仅是商业地标，还带给城市一系列内在的改变。

“项目建成后，可以解决8000个就业岗位，一方面可以带动村民就业，另一方面又可提升周边土地的价值。”河宕村村委主任苏文溢高兴地说，“等王府井项目开工建设时，村容村貌的整治工程也将同时启动，届时，村里的道路、绿化、生活环境都会大变样。”

而产业发展经验丰富的杨靓毅考虑的则是王府井项目的辐射作用，“将来佛山车城那一块如何接受王府井的辐射，现在就要有所打算。”更令他开心的是，在王府井项目谈成后，其他的村集体，如鄱阳村、沙岗村纷纷捧出自己的自留地，希望镇街、区级部门能够帮忙招商引资，引进好项目。

至于王府井的招商，杨靓毅根本就不担心，“你见过法拉利做个广告吗？”他反问记者，王府井的入驻，带来的不仅有经济效益、社会效益、环境效益，还有品牌效益，届时，国际知名高端品牌争先落户，将一改佛山没有国际品格商业综合体之说。（来源：珠江时报）