黄埔区人民政府关于云埔街宏岗村旧村改造实施方案（片区策划）的批复

穗埔府函〔2021〕89号

　　　黄埔区人民政府关于云埔街宏岗村旧村改造

实施方案（片区策划）的批复

黄埔区云埔街笔岗社区经济联合社：

《宏岗旧村改造实施方案》（下称《实施方案》）经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2020年第四次会议审议，根据会议审议意见，经研究，现就《实施方案》批复如下：

一、改造范围

宏岗村位于广州市黄埔区南部，东临笔村大道，西至东鹏大道（规划），北至铜鼓山，南至广深沿江高速。

宏岗旧村改造项目已列入《广州市城市更新三年行动（2019-2021）计划》。改造项目整合东区中学国有用地1.67公顷。该项目拆旧范围内已纳入标图建库图斑面积41.33公顷，总用地面积49.56公顷；建新范围内已纳入标图建库图斑面积共计32.22公顷，总用地面积36.46公顷（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

二、基础情况

（一）人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围（拆旧范围）内总户数为1173户（包含原有户籍733户，达到分户标准而未进行分户的440户），总人数1823人，另有世居祖屋权属人97户，120人。

（二）土地和房屋现状

改造范围（拆旧范围）内标图建库面积为41.33公顷。改造范围（拆旧范围）内现状总建筑面积41.83万平方米，其中村民住宅25.41万平方米（含证载建筑面积19.43万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积4.57万平方米、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积1.41万平方米），集体物业14.86万平方米（含证载建筑面积8.21万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积6.34万平方米、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积0.31万平方米），历史文保建筑0.07万平方米，国有建筑（东区中学）1.49万平方米。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取全面改造模式，以笔岗社区经济联合社为改造主体，以自主改造方式开展实施更新改造。

改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织或其全资子公司进行开发建设。

四、复建安置面积和改造成本

复建安置区用地22.06公顷，总建筑面积为61.73万平方米，其中住宅39.12万平方米（其中19.68万平方米为权益面积），公配设施6.46万平方米，复建物业16.08万平方米（其中5.83万平方米为权益面积），历史文保建筑0.07万平方米。

改造成本为36.99亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出36.99亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价为9,412元/平方米，融资商业楼面地价7,990元/平方米，融资商务楼面地价为5,037元/平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，包含应补缴的土地出让金）。

（二）融资区用地14.4公顷，计算容积率建筑面积为53.43万平方米，其中住宅44.19万平方米，商业商务4.12万平方米，公共服务设施3.30万平方米，政府产业用房1.82万平方米（容积率3.3）。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积36.46公顷，规划计容总建筑面积115.16万平方米。其中:居住用地18.39公顷，容积率4.71，计容建筑面积86.8万平方米；商业服务业设施（含政府产业用地）用地3.61公顷，容积率6.1，计容建筑面积22.03万平方米；独立公服用地8.29公顷，容积率0.76，计容建筑面积6.26万平方米；文物古迹用地0.06公顷，容积率1.12，计容建筑面积0.07万平方米；城市道路用地4.67公顷；绿地1.29公顷；水域用地0.09公顷；农林用地0.06公顷。

改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计算容积率建筑面积9.77万平方米。改造范围内的经营性设施用地（养老院、邮政所等）建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化、学校、公交首末站等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。

改造范围内涉及文物保护单位1处、一般性传统古建筑1处。均予原址保留。请方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见，按要求深化建筑保护方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及传统古建筑。

（具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）改造范围内已完善历史用地手续24.67公顷，可完善历史用地手续6.18公顷，已办理国有权属证（东区中学）1.48公顷。

（二）按照《广州市黄埔区广州开发区旧村改造项目土地置换若干规定》的相关规定，改造范围内剩余4.13公顷用地由政府征收后，与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的4.13公顷用地进行置换。

（三）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（四）整合的东区中学用地1.67公顷按规定办理用地置换和产权注销手续。

（五）在办理上述用地置换手续后，改造范围外剩余的已完善和可完善用地手续的2.99公顷用地无偿移交收储。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

八、改造建设时序

本次改造按一次性实施，优先建设复建安置房和公配设施。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。

十、其他

（一）自批复之日起三年内，实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

（二）补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，改造实施方案须重新报批。                      

***：宏岗村旧村改造实施方案

广州市黄埔区人民政府　　

2021年8月18日　　　　

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