关于原化肥厂西家属区及周边危旧房改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）公

　　根据***《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》的有关规定，现将《原化肥厂西家属区及周边危旧房改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）》在市政府网站和房屋征收现场办公室予以公布，公开征求意见。公众如对该征收补偿方案提出建议和意见，请在2017年7月3日前，向市住房和城乡建设局反馈。
　　联系地址：化肥厂西家属区1号            
　　联系电话：159****5055
　　联 系 人：周晓祥  联系电话：139****3186
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　　***：《原化肥厂西家属区及周边危旧房改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）》

　　兴化市人民政府
　　2017年5月27日

原化肥厂西家属区及周边危旧房改造

房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

　　为确保原化肥厂西家属区及周边危旧房改造房屋征收（以下简称“房屋征收”）工作的顺利进行，加强房屋征收部门与被征收人之间的联系与配合，坚持依法征收、规范程序、阳光透明、保障权益、共建和谐的指导思想，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》和《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关文件规定，结合本次房屋征收的实际情况，制定本项目房屋征收补偿方案。
　　一、征收目的
　　原化肥厂西家属区及周边危旧房改造
　　二、征收范围
　　按照城市规划，确定本项目征收范围：东至文林南路、西至化肥厂西家属区西墙、北至化肥厂西家属区北墙、南至原玻璃厂南围墙（详见规划红线图）。
　　经调查统计，本项目被征收户约391户（其中：住宅约382户，非住宅营业用房约8户，非住宅非营业用房1户），调查房屋现状建筑面积约20544.11㎡(其中:非住宅营业用房建筑面积约317.09㎡,非住宅非营业用房建筑面积约1113.7㎡，住宅房屋建筑面积约17071.62㎡，合法性待认定房屋建筑面积约2041.7㎡），院落面积（地大于房）约1***1.25㎡，合法性待认定土地面积约2888.35㎡。
　　三、征收期限
　　房屋征收决定公告规定的时间。
　　四、房屋征收部门、房屋征收分指挥长单位、委托实施单位、前期成本测算机构
　　房屋征收部门：兴化市住房和城乡建设局
　　房屋征收分指挥长单位：江苏省兴化经济开发区管理委员会
　　委托实施单位：兴化市兴开房屋征收服务中心
　　前期成本测算机构：泰州市众诚房地产评估咨询有限公司
　　五、征收政策
　　1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***令第590号）
　　2、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
　　3、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）
　　4、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（泰政规〔2011〕16号）
　　5、《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政规〔2012〕1号）
　　6、《泰州市国有土地上房屋征收调查认定处理办法》（泰政规〔2012〕2号）
　　7、《泰州市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》（泰政规〔2012〕4号）
　　8、《泰州市市区房屋征收重置价格和装饰装璜补偿标准》（泰政规〔2014〕14号）
　　9、《市政府关于贯彻执行〈泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的意见》（兴政发〔2012〕86号）
　　10、《兴化市国有土地上房屋征收评估技术细则》（兴政规〔2012〕1号）
　　11、《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）
　　12、《兴化市房屋、土地征收与补偿运行机制》（兴政发〔2016〕157号）
　　13、《兴化市房屋、土地征收与补偿工作流程》（兴政发〔2016〕158号）
　　14、《兴化市房屋、土地征收与补偿现场工作十项规范》（兴政发〔2016〕159号）
　　15、《兴化市房屋、土地征收与补偿项目分指挥长工作职责》（兴政发〔2016〕160号）
　　六、征收评估
　　（一）评估机构的选择
　　按照政策规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，被征收人应在房屋征收部门公布的房地产价格评估机构名单之日起7个工作日内协商选定，并将协商结果书面告知房屋征收部门；被征收人在规定时间内协商不成的或在规定时间内不将协商结果书面告知房屋征收部门的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。
　　通过多数决定或随机选定方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，由兴化市公证处依法公证。
　　（二）征收评估说明
　　选定的评估机构对房屋征收重置价格和装饰装潢及附属物评估价格参照《泰州市市区房屋征收重置价格和装饰装潢补偿标准》（泰政规〔2014〕14号）执行。
　　被征收人应当协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
　　被征收人不协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘或提供不实情况和资料造成评估失实或其他后果的，被征收人应承担相应责任。
　　七、被征收房屋及土地相关情况的调查、认定和处理
　　已经登记的，被征收房屋及土地的合法性、权属、面积、用途等以合法有效的权属证书记载的为准，权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿记载的为准。

未经登记的，但在2002年版航测图中有标示且符合建筑面积计算规范的被征收房屋及院落（地大于房），在规定的签约腾空期内签约并腾空交房的，照顾参照合法建筑和合法院落按政策规定给予补偿。如被征收人在规定的签约腾空期内未签约腾空交房，移送有关职能部门进行认定和处理。

未经登记的，在2002年版航测图中也没有标示的，移送有关职能部门进行认定和处理。市规划局负责建筑物合法性的认定；城管局负责违法建筑的查处；国土局负责房屋权属的认定和土地合法性、权属、用途、面积、四至范围以及非建设用地地上附着物等的认定；规划局、国土局负责房屋用途的认定；公安局负责户籍人口的认定；市场监管局负责生产经营用房地址、面积和经营期限的认定；国税局、地税局负责生产经营用房经营效益的认定等。

对认定为合法建筑、合法用地和未超过批准期限的临时建筑的，按政策规定给予补偿。对认定为违法用地的，不予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，在规定的签约腾空期内签约并腾空交房的，照顾给予重置价结合成新补偿。

对国有单位自管公房产权、房改后的房屋所有权人以及“地大于房”合法院落的面积，由产权单位主管部门书面确认后，按规定给予补偿。对有承租人居住的自管公房，承租人在规定的签约腾空期内提前搬迁让房、符合房改政策规定的，可由产权单位主管部门先行房改后，由房改后的房屋所有权人再签订房屋征收补偿安置协议。
　　八、征收补偿
　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，被征收住宅房屋合法建筑面积大于现房产权调换房屋建筑面积，其差额比例大于5%的，被征收住宅房屋合法建筑面积大于期房产权调换房屋建筑面积，其差额比例大于10%的，差额部分实行货币补偿。
　　依据房屋征收评估办法、房屋征收评估技术细则和评估机构采样评估，征收范围内被征收住宅房屋类似房地产市场价格的基准价格约为 4900元/m2，非住宅房屋根据区位、土地性质、房屋用途、结构、临街状况、层次和成新等因素评估补偿（以分户评估报告为准）。被征收房屋具体的补偿价格由按规定选定的房地产评估机构依据房屋征收评估规定评估确定。
　　征收补偿最低标准按《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）的有关规定执行。
　　（一）货币补偿
　　货币补偿包含被征收房屋价值的补偿、装饰装修及附属物价值的补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿和奖励等（补助、补偿、奖励标准详见本方案第九条）。
　　被征收房屋的价值由按规定选定的评估机构根据被征收房屋的区位、土地性质、房屋用途、结构和成新等因素，依据房屋征收评估办法、评估技术细则评估确定。
　　（二）产权调换
　　房屋征收部门与被征收人按照有关政策规定，计算被征收房屋价值和产权调换房屋价值，结清产权调换差价。
　　产权调换房源以征收现场办公室公布的房源为准（开发区范围内剩余安置房源可供房屋征收项目共享）。被征收人签约腾空后按交房时间的先后顺序选房，房屋征收部门将选房情况在现场公示。
　　产权调换房屋地点、安置价格如下：
　　1、住宅房屋产权调换房源
　　（1）文林景苑（高层、现房）
　　1、2号楼四种户型,建筑面积分别为93.8㎡、132.02㎡、93.53㎡、92.1㎡。
　　产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4800元/㎡；产权调换房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为5000元/㎡。
　　层次差：1层0.92，2层0.94，3层0.95，4层0.97，5层0.98、6层1、7层1.00、8层1.00、9层1.00、10层1.00、11层1.01、12层1.02、13层1.03、14层1.03、15层1.04、16层1.05、17层1.04。
　　（2）金松家园（多层、现房）
　　1、2号楼两种户型,建筑面积分别为106.84㎡、134.98㎡。
　　产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4700元/㎡；产权调换房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4900元/㎡。
　　车库价格为：南侧1700元/㎡，北侧1500元/㎡，内侧1400元/㎡。
　　层次差：2层1.16，3层1.12，4层1.05，5层0.90,6层0.76（阁楼价格1800元/㎡）。
　　（3）风雅苑
　　①多层（电梯房）、现房
　　12、14、15、16、17号楼六种户型, 建筑面积分别为110.27㎡、111㎡、110.72㎡、109.99㎡、110.58㎡、109.86㎡。
　　产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4300元/㎡；产权调换房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4500元/㎡。
　　层次差：1层0.9，2层0.93，3层1.03，4层1.05，5层1.07、6层1.02。
　　②高层、现房
　　7号楼两种户型, 建筑面积分别为89.2㎡、90.27㎡。
　　产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4300元/㎡；产权调换房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4500元/㎡。
　　层次差：1层0.9，2层0.94，3层0.96，4层0.98，5层1、6层1.04、7层1.06、8层1.08、9层1.04。
　　（4）春江花园
　　①多层、现房
　　10、15、19号楼四种户型, 建筑面积分别为118.91㎡、119.09㎡、119.4㎡、137.26㎡。
　　产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4200元/㎡；产权调换房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4400元/㎡。
　　层次差：1层1.01，2层1.10，3层1.12，4层1.00，5层0.95，6层0.82（阁楼价格1500元/㎡、半地下房屋价格：1500元/㎡）。
　　②高层、现房
　　1号楼一种户型，建筑面积为92.35㎡。
　　产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4300元/㎡；产权调换房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4500元/㎡。
　　层次差：1层0.9，2层0.92，3层0.94，4层0.96，5层0.98、6层1、7层1.02、8层1.04、9层1.06、10层1.08、11层1.1。
　　（5）葛家经适安置房（暂定名称，高层、期房）天水华庭别墅区北侧地块
　　5号楼三种户型, 建筑面积分别为约113.8㎡、约120.3㎡、约133㎡。
　　产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4200元/㎡；产权调换房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4400元/㎡。
　　层次差：1层0.9，2层0.92，3层0.94，4层0.96，5层0.98、6层1、7层1.02、8层1.04、9层1.06、10层1.08、11层1.1。

2、非住宅房屋产权调换房源
　　（1）兰悦家园营业用房
　　文昌路24号-40号,户型为118.29㎡-286.71㎡不等。产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，一层、二层安置价格为7600元/㎡；产权调换房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为 8400元/㎡，三层安置价格为4900元/㎡。
　　3、经济适用房
　　（1）葛家东村（多层、现房）马场基地块
　　房屋价格为标准内2190元/㎡，标准外2690元/㎡。
　　车库价格为南侧1500元/㎡，北侧1400元/㎡，内侧1300元/㎡。
　　层次差：1层1.06，2层1.12，3层1.11，4层1.01，5层1.02（阁楼不另计价）。
　　（2）葛家经适安置房（暂定名称，多层、期房）天水华庭别墅区北侧地块
　　1、2、3、4号楼四种户型, 建筑面积分别为约77.27㎡、约80.09㎡、约74.78㎡、约78.6㎡。
　　房屋价格为标准内2190元/㎡，标准外2690元/㎡。
　　层次差：1层0.94，2层0.96，3层0.98，4层0.99，5层1.00，6层1.01，7层1.02，8层1.03，9层1.04，10层1.03。
　　（3）水乡人家（多层、现房）
　　房屋价格为标准内2490元/㎡，标准外2990元/㎡。
　　车库价格为南侧1500元/㎡，北侧1400元/㎡，内侧1300元/㎡。
　　层次差：1层1.05，2层1.10，3层1.12，4层1.03，5层0.98，6层1.02（阁楼不另计价）。
　　保障对象：城区常住城镇户口5年以上或已被纳入城区棚改征收项目范围内的近郊乡镇常住户口5年以上、人均住房合法建筑面积20㎡以下、人均月收入1600元以下的中低收入住房困难家庭。
　　保障标准： 3人户及以下家庭60平方米，4人户家庭70平方米，5人户及以上为90平方米，5人户以上或三代同堂家庭可分户购买，但保障面积不得超过100平方米，原则上就近套靠户型。
　　分户标准：住宅房屋原则上1本产权证、1本户口簿调查登记为1户。如有三代同堂等情形同住一处房屋，他处无住房且符合分户条件，可依据有关规定分户，但应合理划分房屋及院落面积，经公示无异议后可分户，分户后不享受征收补偿最低标准 。
　　以上安置房（除经济适用房外）土地使用权均为国有出让。以上安置价格均不含层次差、公共维修基金、物管费用及其他统一代办费用，安置时按规定另行结算缴纳。安置房层高以施工图纸为准，安置房建筑面积以房产测绘部门测量结果为准。
　　九、相关补助费、补偿费和奖励标准
　　（一）搬迁补助费
　　住宅房屋的搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡计算，搬迁补助费一次不足1000元的，按1000元计算。非住宅房屋的搬迁补助费按照被征收房屋合法建筑面积20元/㎡计算，不足2000元的，按2000元计算。
　　特种设备的搬迁等，由双方协商确定；协商不成的，可以委托有相应资质的评估机构通过评估确定。
　　被征收人选择货币补偿或现房安置的，按一次计算搬迁补助费；选择期房产权调换的，按两次计算搬迁补助费。
　　（二）住宅房屋临时安置补助费
　　住宅房屋按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡·月支付临时安置补助费，月临时安置补助费不足600元的，按600元计算。
　　被征收人选择货币补偿或现房产权调换的，对被征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。选择期房产权调换的，过渡期限原则上不超过18个月。过渡期限不超过18个月就具备安置条件的，临时安置补助费从签订房屋征收补偿安置协议腾空让房之月起计算至具备安置条件之月后六个月（按被征收房屋合法建筑面积10元/㎡·月支付临时安置补助费）；过渡期限超过18个月按照《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）执行。
　　（三）提前搬迁奖励费
　　（1）被征收人在规定的第一奖励期内签订征收补偿协议并腾空交房的，按房屋合法建筑面积300元/㎡的标准给予奖励；
　　（2）被征收人在规定的第二奖励期内签订征收补偿协议并腾空交房的，按房屋合法建筑面积150元/㎡的标准给予奖励；
　　（3）在规定的签约腾空期内未签约未腾空交房的不予奖励。
　　（四）选择货币补偿奖励费
　　被征收人选择货币补偿的，在规定的奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，除按前款给予补偿外，另按房屋的不同用途给予奖励：
　　（1）住宅房屋、非住宅非营业用房选择货币补偿的，在第一奖励期内签约并腾空交房的，按照房屋实际评估价值的10%给予奖励；在第二奖励期内签约并腾空交房的，按房屋实际评估价值的5%给予奖励；
　　（2）非住宅营业用房选择货币补偿的，在第一奖励期内签约并腾空交房的，按照房屋实际评估价值的15%给予奖励；在第二奖励期内签约并腾空交房的，按房屋实际评估价值的5%给予奖励。
　　房屋实际评估价值不包含装饰装潢及附属物评估等费用。
　　第（一）项至第（四）项具体按《兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》（兴政规〔2012〕3号）的有关规定执行。
　　（五）停产停业损失补偿费
　　给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时具备以下条件：
　　（1）具有土地、房屋权属证明，或2002年航测图有标示的，或经国土、住建、规划等部门依法认定为合法建筑的；
　　（2）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法有效的工商营业执照（市场监管局查询证明）、税务登记证以及其它有关许可证件；
　　（3）因房屋被征收造成停产停业损失的。
　　法律法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定。
　　停产停业损失补偿的具体数额由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。
　　当事人协商确定的停产停业损失，应按房屋实际评估价值的一定比例予以补偿：
　　（1）被征收人选择货币补偿的，按最高不超过房屋实际评估价值的10%一次性给予停产停业损失补偿费。
　　（2）被征收人选择产权调换的，每月按房屋实际评估价值的5‰给予停产停业损失补偿费。其中：产权调换房屋为现房的产停业期限按6个月计算。                             
　　按房屋实际评估价值计算的停产停业损失补偿费＝房屋实际评估价值×补贴比例×停产停业补偿期限。
　　（3）被征收房屋出租的停产停业损失支付按照《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第十条规定执行。
　　被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，按实际用于经营房屋给予“住改非”评估和停产停业补偿费用的一定比例补偿。
　　第（五）项具体按《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（泰政规〔2012〕1号）的有关规定执行。
　　十、搬迁过渡方式
　　本次房屋征收，搬迁过渡方式为自行过渡。
　　十一、签约搬迁期限和奖励期限
　　本次房屋征收的实施期限为  年   月  日至  年  月  日。
　　具体时间如下：
　　1、   月  日前做好前期准备工作，征收工作人员全部到位。
　　2、   月  日政府发布房屋征收决定公告。
　　3、   月  日至    月   日选择评估机构。
　　4、   月  日至    月   日为调查评估公示对接期。
　　5、   月  日至    月   日为第一签约腾空奖励期。
　　6、   月  日至    月   日为第二签约腾空奖励期。
　　7、   月  日至    月   日为房屋征收扫尾阶段。
　　十二、解决争议方式
　　（一）未签约解决争议方式
　　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市人民政府，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
　　（二）已签约未交房解决争议方式
　　被征收人签约后，在约定的时间内拒绝腾空交房的，房屋征收部门可依法向人民法院申请强制执行。
　　十三、公示内容和咨询监督
　　为确保征收补偿工作公开、公平、公正，房屋征收部门、征收服务中心在现场办公室设置公示栏。公示下列内容：
　　1、征收范围，征收规划红线图；
　　2、房屋征收补偿相关法律法规；
　　3、房屋征收决定公告；
　　4、房屋征收补偿方案；
　　5、房屋征收补助、奖励政策和标准；
　　6、征收范围内房屋土地等情况的调查认定结果；
　　7、被征收房屋分户的初步评估结果；
　　8、被征收房屋分户补偿结果；
　　9、产权调换房屋规划总平面图、户型图、房源数量和选房结果；
　　10、征收过程中分户审查情况；
　　11、申请购买经济适用房的被征收人资格审查情况；
　　12、享受征收补偿最低标准的被征收人资格审查情况；
　　13、行政复议、行政诉讼权利，监督举报电话；
　　14、参加本项目工作人员相关情况；
　　15、其它需要公示的内容。
　　征收现场设立相应工作组，咨询组负责接受征收政策、征收程序的咨询；动迁组负责接受面积复核、征收协商、具体业务的咨询；评估组负责评估内容的复核、接受评估方法的咨询、评估结果的解释和说明等。
　　被征收人对房屋调查面积、评估结果有疑问的，在收到相关资料后10日内以书面形式向房屋征收部门、分指挥长单位、委托实施单位和评估机构提出，房屋征收部门、分指挥长单位、委托实施单位和评估机构将及时给予复核、解释和答复。
　　本方案由兴化市住房和城乡建设局负责解释。

　　兴化市人民政府
　　2017年5月27日