市区去年楼市成交史上第二高

　　房子卖不动了，房企资金困难，楼市低迷疲软……伴随着市场上各种风言风语，2014年金华甚至被一些民间机构列为房地产风险城市排行榜和房价跌幅榜前列。事实果真如此吗？
　　“从市区商品住宅销量来看，2011年为63.58万平方米，2012年为106.42万平方米，2013年160.69万平方米创历史新高，2014年131.13万平方米，总成交套数达11193套，去年成交仅次于史上最高的2013年。”拿到刚刚出炉的2014年房地产成绩报告单，市建设局有关负责人9日表示，商品住宅成交超过1.1万套，加上办公、商业等非住宅，去年市区商品房总成交高达15244套，说明市场依然有需求，且保持了一定的活跃度。
　　据分析，金华楼市的主要症结是2012年至2013年土地投放和开发供应量过大，库存量持续攀高。尽管如此，目前市区18.5个月的消化周期依然大大低于全省31.5个月的平均水平，在全省仅高于舟山的12个月。
　　这位负责人强调，经过2014年的市场调整、去泡沫、降风险，加上限购限贷退出后，一系列新政策及时跟进，促进住房消费，近3个月来市区商品住宅成交量环比持续回升，市场预期正在逐步向好。预计2015年金华楼市将进入一个理性开发、合理定价、按需购房的新常态。
　　运行：在调整中回归常态
　　2014年楼市的一页已经翻过去，给人的印象似乎就是低迷，但成交数据显示并非如此。
　　金华房产界人士分析，原因有多方面。其一是，与2013年的历史高峰年相比，2014年各项同比数据大多出现下降，给人造成2014年楼市不行的印象。但2013年楼市明显过热，无论投资、销售还是房价，均对2014年楼市形成了透支。2014年春节过后出现全国性房价下行，成交下降，这种市场的自发调整是对2013年过热现象的自我修正。就像跳高一样，人的潜能是有极限的，指望楼市年年创新高的思维本身就不科学。如果哪一年没有创新高，也不能据此简单地与市场疲软、低迷等画上等号。
　　另一个原因就是外部一些民间机构城市排行片面结论产生的误导。以2014年全国房地产风险前15个城市排行为例，金华库存消化周期全省倒数第二却被列为风险榜第一位，而省内有城市消化周期超过50个月并未上榜，着实有些离谱。
　　再以今年1月初出炉的2014年12月全国百城房价指数排行为例，金华房价环比跌幅被列为全国第三。事实上，进入去年四季度后，随着购房环境的不断改善，促进住房消费政策不断出台，购房信心得到提振，交易量持续回升。国家统计局的统计数据显示，金华房价经过前期持续调整后，到去年11月已经企稳。
　　众所周知，房价走势与政策取向、成交量等有极大关系，在政策积极效应不断显现的背景下，尤其是二七区块市场化安置户都在忙着四处看房选房，上个月房价又怎会突然暴跌？
　　症结:2013年市场过热透支
　　2014年金华楼市风风雨雨，从调整、企稳到年末回暖，并非一帆风顺。其间也遇到了一些困难，比如市场成交一度清淡、出现个别房闹、房企资金链紧张等现象。
　　目前所有分析、观点的指向基本一致：问题主要出在2013年市场过热，供应过度。2013年初受二手房交易政策将调整的影响，市场出现恐慌性成交，加上前期大规模投资刺激政策拉动，商品房市场也接棒迅速升温。
　　数据表明，2013年市区房地产供应和销售已达到周期性顶峰。但一些投资商并未预见到其中的风险，资金仍不断涌入拿地，到2013年四季度金华主城区楼面价已突破6000元/平方米大关。
　　情况很快发生了变化。2014年初杭州打响全国房产降价第一***后，预期被改变，部分购房需求推迟入市，加上房地产金融收紧，与2012年一样房企不得不再度纷纷“以价换量”。现在回过头来看，2014年度市场需求释放基本正常，关键是前期开发投资过热，造成明显的供过于求，导致一些楼盘确实出现了滞销现象。
　　亮点:暖市政策成效显现
　　千方百计去库存，几乎成了2014年楼市唯一的任务。开发商方面，多数加大了让利促销力度；政府层面，放缓推地节奏，减轻上游新增供给压力，去年至今金华主城区出让的规模性商住用地仅农工商地块和金地艺境两宗；同时创新二七区块旧城改造市场化安置方式，半年内购新建商品住宅增加15%购房券补贴。
　　限购、限贷调控政策退出后，央行降息及时跟进，进而***又把住房消费列入六大重点支持的消费领域之一。在金华，公积金贷款政策连续两轮大幅调整，支持购买自住房力度已是史上最强。除二七区块旧城改造撬动大批被动需求入市外，市区还出台政策对各类人才在两年内购房给予贷款贴息和购房补贴，预计今明两年内将拉动一批新增刚需源源不断入市。
　　在各方努力下，商品住宅“去库存、促消费”策略正在奏效。2014年9月份7.13万平方米、10月份9.73万平方米、11月份10.52万平方米、12月份11.69万平方米，市区商品住宅成交量环比已连续3个月稳步上升。
　　而且，2014年还出现了两个喜人的信号：一是全市房地产的市外和省外群体购房比例攀升到14%的历史新高；二是市区前些年滞销的144～180平方米大户型住宅全面启动，2014年销量超过同期新增供应量，达104.01%，销售率居各面积板块之首。
　　建设部门预计，2015年市区商品住宅市场新增供应量将有所减少，未来的库存和消化周期不会再持续走高。在“市场”这根指挥棒下，2015年将是楼市逐步回归正常和理性的一年。