政府部门详解珠海房地产新政适当调整透露三大信号

    9月26日晚10点，珠海市住房和城乡规划建设局通过官网对外转发珠海调整原有的“双限”政策消息。在这份《进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见》（以下简称《意见》）里，对珠海实施近3年的限购、限价政策作出“适当调整”：

　　全面取消限价，随行就市，让市场决定价格。限购方面，主城区原来的“限购”有所微调，其中改善居住条件、吸引人才、144平方米成为核心指标。

　　在中心城区购买144平方米以上（含144平方米）商品房将不需要提供社保或纳税证明，珠海本地户籍居民和非户籍的外地居民都一样。而包括横琴新区、南湾地区、唐家湾地区和西部地区在内的新城新区，不纳入限购范围。

　　尽管夜出新政，然而作为目前全国仅剩的6个没有“松绑”城市之一，珠海新政已经引起市场关注。昨日记者采访了珠海市住规建局党组成员、调研员朱存文，其用“适当调整”来解释此次房地产新政，并向记者详解新旧政策的关键词以及政府借新政出台释放的个中信号。

　　调整一：主城区面积144m2以上商品房不限购

　　原“双限”政策：本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲主城区新购买一套商品住房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲主城区买房。

　　新 政：在中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。

　　解 读：从字面上理解，新政不分本地人还是外地人，凡是在中心城区购买商品房，户型面积在144平方米以上的将不再限购。

　　朱存文对此解读说，在中心城区，购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。另外，符合珠海人才目录的各类外地人才，则没有户型面积大小的限制，可以凭相关凭证，在中心城区购买一套商品住房。

　　为何新政针对户型大小进行限购？朱存文说，这体现了珠海市政府要发挥规划和土地供应的调节作用，调整房地产产业结构，优化住房发展空间布局的思路。

　　“珠海常住人口160万，中心城区已经接近100万常住人口，中心城区资源荷载日益加重，此次新政释放的调控信号是：在严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应的同时，新建商品房户型要进一步优化，控制中心城区的居住人口密度。”

　　调整二：本地人主城区买房不再限制套数

　　原“双限”政策：本地人在香洲主城区内只能新购1套商品住房

　　新 政：无限制套数。

　　解 读：在新政中，144是一个关键指标：不管本地人还是外地人，不管原来有多少套房，在中心城区新买商品房面积在144平方米以上的，不进行限购。

　　朱存文解读说，外地人购买大面积住房，相对于小面积来讲，新增人口相对少，可以更加有效控制人口居住密度。而珠海本地人为改善居住环境新买新建商品房，将不再限制套数，但是主城区必须是144平方米以上；而在西部地区横琴、南湾、唐家湾等新城新区，不做限制，目的是优化住房发展空间布局，改善居民居住环境，鼓励和引导居民到新城新区安居。

　　调整三：限购范围缩小

　　原“双限”政策：限购范围限于香洲主城区。

　　新 政：限购的中心城区包括包括：香洲、吉大、拱北、新香洲、前山；新城新区包括：横琴、南湾、唐家湾、西部地区范围。

　　解读：此次新政横琴、南湾不再纳入中心城区范围，限购的中心城区范围进一步缩小。

　　对此朱存文表示，此次新政不是对2011年政策的取消，而是适当调整，价格全部放开，限购范围缩小，购买商品房面积有所要求。

　　“特别是区域上放开，原主城区范围缩小，南屏、湾仔、横琴划入新城范围，不在限购区内。而是重点对限购人群户型上做了调整；对主城区需要引进的人才，符合人才目录的不限；对于居民改善居住条件的，做了面积的微调，144平方米以上的不限，新城新区全部放开。因地制宜，区别对待”。

　　新政释放三大趋势

　　要加快保障房建设和市场供应

　　这份《意见》要求，珠海要以适应实施新型城镇化战略建设国际宜居城市的需要，实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，支持合理自住需求。

　　“在实施新型城镇化战略的进程中，政府要承担保障性住房、公共设施、公共服务配套设施等资源的均等协调分配责任”，朱存文认为，首先是老百姓居者有其屋。政府要通过市场来配置资源，房地产市场应该由市场来调配价格，而不是政府说了算。政府要解决困难家庭的住房保障。珠海提出，2016年全市住房保障覆盖率要达到30%，2020年要覆盖到40%。这在全国都很高，这就是政府要做的事情，以可调配的资源为市民谋福利。

　　未来人口往新城新区引导

　　《意见》要求，合理调配土地资源，分类指导住房开发建设，均衡中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）和新城新区（横琴、南湾、唐家湾、西部地区）的土地资源开发强度，以中小户型的配制引领新城新区住宅发展规划，鼓励和引导居民到新城新区安居，新城新区范围内，购买商品房不再需要提供社保或纳税证明。

　　楼市发展与吸引人才结合

　　《意见》提出，为更好吸引各类人才，提供安居乐业的生活环境，在我市投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合我市人才目录的，可以凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。户型面积不限。

　　此外，引导金融机构进一步改善服务，放宽对在珠海投资创业、工作就业的非户籍购房人在珠海新购买商品住房的房贷限制。

　　□解疑

　　分界线为何定在144平方米？

　　出台政策为了“救市”？

　　“实事求是地讲，出台这政策能提升房地产人气吗？并不好说。”

　　2011年11月珠海出台史上也是全国最严厉的房地产调控政策， 从此珠海便踏上了长达三年的“双限”之路。对此朱存文说，从另一个角度讲，珠海如果为了救市，为何要等到今天才出手？

　　“从总体来讲，珠海的房地产市场形势平稳。”

　　朱存文说，实际上，限价放开，但是中心城区购买144平方米以上商品房不再限购。因此这次新政策出台是政策“适度调整”，而不是“取消”。是结合我市实施新型城镇化战略、建设国际宜居城市、推进新城新区开发建设、深入贯彻国家、省关于促进房地产市场发展的政策措施，加强我市住房保障和市场供应体系建设，依托“三高一特”现代产业，更好地吸引人才，推出的政策，所以，更不是什么“救市”。

　　为什么在这个时候出台？

　　今年两会期间李克强***提出“因地制宜、分类调控”， 有别于以前的房地产市场调控“一刀切”，是比较符合珠海实际的。

　　市场归市场，政府归政府。朱存文认为政府要做好政府该做的事情，这份《意见》并不仅仅是房地产取消限价微调限购，而是宏观考量，结合珠海经济、社会、城建多个方面，以进一步加强住房保障与房地产市场均衡发展，适应实施新型城镇化战略建设国际宜居城市的需要。

　　为何主城区还要限购？

　　朱存文说，珠海环境优美，宜居指标全国领先，是许多外地人向往的城市。但目前中心城区土地资源饱和，交通、医疗、卫生等配套压力很大。

　　这次调整在尽可能控制主城区人口密度。本市市民原来只允许购一套，但现在，如果本市市民要改善其居住条件，买144平方米以上的住房是不受限制的。对外地市民，原有的限购政策要纳税证明和社保证明才能购买主城区住宅，现在外地市民如果是购买144平方米以上住房，不再需要提供。“其他区域限价、限购取消，从而合理鼓励和引导人口往新城新城区转移。特别是在此新政策下，珠海还将加大新城新区投入力度，加强基础设施建设等公共配套建设。”

　　设144平方米指标有何依据？

　　“新政中，144平方米是个关键指标。宗旨在于：改善居住条件、吸引人才、控制人口密度。”

　　朱存文介绍，设置144平方米指标，依据是《***转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。该文件规定，“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省（区）、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20%。目前从各地政策落实情况看，大多数大中城市都以144平方米（120平方米×120%）作为享受优惠政策普通住宅与非普通住宅的建筑面积分界点。（内容来源：珠海特区报）