广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）问题解答

一、基本概念

    （一）什么是公共租赁住房保障制度？

    答：《办法》所称的公共租赁住房保障制度，是指按照规定的条件通过发放租赁补贴、提供公共租赁住房等方式，以解决本市城镇户籍低收入家庭住房困难为主的住房保障制度。

    本办法所称的住房租赁补贴，是指住房保障部门向符合条件的保障对象按照规定的标准发放的货币补贴。

    本办法所称的公共租赁住房，是指由政府或政府组建的住房保障投资公司筹集、管理，限定建设标准、租金标准、供应对象，面向符合条件的住房困难家庭出租的保障性住房。

    （二）《办法》的适用范围是什么？

    答：《办法》适用于本市市辖十区建设、分配、管理公共租赁住房，发放租赁补贴，实施公共租赁住房保障制度等相关管理活动。

    （三）《办法》拟定的公共租赁住房保障人群是哪些？

    答：《办法》主要解决户籍低收入家庭住房困难。

    （四）公共租赁住房保障的途径是怎样的？

    答：政府通过发放住房租赁补贴或提供公共租赁住房解决符合条件的公共租赁住房保障对象的基本居住需求。家庭自有产权住房人均建筑面积超过9平方米不足15平方米的，政府不予提供公共租赁住房，直接发放差额住房租赁补贴。保障对象领取住房租赁补贴后可以通过市场租赁住房等途径解决基本居住需求。

    （五）公共租赁住房的套型建筑面积是多少？

    答：公共租赁住房以满足基本居住需求为原则。新建的成套公共租赁住房，单套建筑面积控制在60平方米以下，以40平方米左右为主；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

    （六）公共租赁住房的租赁期限是多少？

    答：承租公共租赁住房应签订租赁合同，合同期限为3年。

二、准入条件

    （一）申请公共租赁住房保障需具备哪些条件？

    答：申请公共租赁住房保障应当同时符合以下条件：

    1.户籍要求

    申请人及共同申请的家庭成员应当具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住。申请人配偶非本市市区城镇户籍但在本市工作或居住的，应当作为共同申请的家庭成员。户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区的，可作为家庭成员共同申请。

    2. 收入、资产要求

    申请时上一年家庭年可支配收入标准：1人户低于24795元；2人户低于45458元；3人户低于61989元；4人及以上家庭低于74388元。家庭资产净值标准：1人户低于13万元；2人户低于24万元；3人户低于33万元；4人及以上家庭低于44万元。

    3. 住房要求

    （1）住房困难标准

    在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于15平方米；租住的直管房、单位自管房人均建筑面积低于15平方米（或人均居住面积低于10平方米）。

    （2）房产变动情况要求

    申请人及共同申请的家庭成员须在申请之日前5年内在本市没有购买、出售、赠与、受赠、离婚析产或自行委托拍卖过房产。

    申请人及共同申请的家庭成员因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前5年内转移房产产权（不含转移给直系亲属及兄弟姐妹），现需申请公共租赁住房保障的，应提供二级以上（含二级）医院专科医生诊断及住院等相关证明材料。

    （3）享受购房优惠政策要求

    申请人及共同申请的家庭成员未享受过购买安居房、经济适用住房、拆迁安置新社区住房、落实侨房政策专用房购房优惠政策。

    （二）申请公共租赁住房保障的方式是怎样的？

    答：公共租赁住房保障原则上以家庭为单位申请。每个家庭确定1名申请人，其他家庭成员为共同申请人。申请人应年满18周岁且具有完全民事行为能力，共同申请的家庭成员应当具有法定赡养、抚养、扶养、收养关系。

    （三）单身人士能不能申请公共租赁住房保障？

    答：符合申请公共租赁住房保障条件，年满30周岁的单身人士，可独立申请；孤儿年满18岁后，可独立申请。

    （四）申请人配偶不是广州市户籍，能否共同申请公共租赁住房保障？

    答：申请人配偶非本市市区城镇户籍但在本市工作或居住的，应当作为共同申请的家庭成员。

    （五）户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区的，可否作为家庭成员共同申请公共租赁住房保障？

    答：可以。

    （六）5年内转移过房产的不能申请公共租赁住房保障，有无特例？

    答：5年内转移过房产的，原则上不得申请公共租赁住房保障，但申请人及共同申请的家庭成员因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前5年内转移房产产权（不含转移给直系亲属及兄弟姐妹），现需申请公共租赁住房保障的，应提供二级以上（含二级）医院专科医生诊断及住院等相关证明材料，经审核批准后可以申请公共租赁住房保障。

    （七）如何界定购买或出售房产的时间？

    答： 购买预售商品房的，以商品房预告登记证明书上登记时间为准；购买商品房现楼及购、售二手房的，以房产证上核准登记时间为准。

    （八）哪些住房纳入申请家庭自有产权住房核定范围？

    答：符合以下情形的住房或住房份额，其面积纳入申请对象自有产权住房面积核定范围：

    1. 拥有合法产权的住房，含宅基地住房；

    2. 已办理预购商品房预告登记的住房；

    3. 通过继承方式取得但未办理继承手续的应继承份额的住房；

    4. 已签订拆迁安置协议但未回迁的住房；

    5. 其他实际取得的住房。

    （九）异地务工人员能否申请承租政府公共租赁住房？

    答：市、区（县级市）政府每年安排一定数量公共租赁住房，通过积分制解决部分异地务工人员住房困难，具体数量和准入条件由市住房保障部门会同市人力资源管理部门另行公布。

三、申请流程

    （一）如何申请公共租赁住房保障？

    答：公共租赁住房保障由申请人向户籍所在地提出申请，街道办事处（镇政府）负责受理、初审及公示，经区住房保障部门会同区民政部门复核后，报市住房保障部门会同市民政部门公示和批准。

    申请人递交申请时须选择领取住房租赁补贴自行解决住房问题或轮候公共租赁住房；申请承租公共租赁住房的申请人须选择拟承租公共租赁住房的区域意向。

    （二）公共租赁住房保障资格的审批、公示、调查核实时限要求？

    答：申请公共租赁住房保障具体的审批、公示、调查核实时限如下：

    四、住房租赁补贴和配租管理

    （一）住房租赁补贴标准是什么？

    答：住房租赁补贴标准按照人均保障建筑面积、家庭人口、补贴标准、收入水平、区域等因素确定，并实行动态化管理，由市住房保障部门根据本市经济社会发展水平、保障对象收入层次以及市场租金水平等因素进行调整，报市政府确定后向社会公布。具体如下：

    住房租赁补贴计算公式为：住房租赁补贴=（人均保障建筑面积标准-人均自有产权住房建筑面积）×家庭人口×补贴标准×收入补贴系数×区域补贴系数，其中：

    1.人均保障建筑面积标准：15平方米；

    2.家庭人口计算标准：1人户按1.5人计算，2人及以上按实际人数计算（超生子女未缴纳社会抚养费或缴纳社会抚养费未满5年的除外）；

    3.补贴标准：每平方米建筑面积20元；

    4.收入补贴系数：

    （1）经民政部门认定的低保、低收入家庭以及经市总工会认定的特困职工家庭，补贴系数为1.3；

    （2）家庭年人均可支配收入低于或等于9600元的，不含上述第（1）点家庭，补贴系数为0.9;

    （3）家庭年人均可支配收入高于9600元、低于或等于15600元的，补贴系数为0.7;

    （4）家庭年人均可支配收入高于15600元、低于或等于20663元的，补贴系数为0.5；

    （5）家庭年人均可支配收入高于20663元、低于或等于24795元的，补贴系数为0.3。

    5.区域补贴系数

    （1）户籍地为越秀、荔湾、海珠、天河区的保障对象，补贴系数为1.1。

    （2）户籍地为白云、黄埔、萝岗、南沙、番禺、花都区的保障对象，补贴系数为0.9。

    （二）原承租直管房或单位自管房家庭领取住房租赁补贴后需要退房吗？不腾退的如何处理？

    答：已承租直管房或单位自管房的家庭，在领取住房租赁补贴后应当在3个月内向产权单位退回原租住的直管房或单位自管房。逾期不腾退的，停发住房租赁补贴。

    （三）公共租赁住房如何配租？

    答：公共租赁住房实行轮候分配。住房保障部门对经审核取得公共租赁住房轮候资格的申请对象实行轮候管理，轮候配租程序由市住房保障部门另行制订细则并公布。

    申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。配租房型应与申请对象人数相对应。

    （四）公共租赁住房租金标准是什么？

    答：公共租赁住房的租金以单套建筑面积计算，租金标准参照市场租金水平，由市住房保障部门会同市物价部门确定并公布。

    承租政府筹集的公共租赁住房的，政府根据承租家庭的收入分档次发放租金补助。

    民政部门认定的低保、低收入或市总工会认定的特困职工住房困难家庭，或政府已有文件明确可享受租金优惠政策的对象按优惠租金计租，不予发放租金补助。

    （五）承租政府筹集的公共租赁住房，租金补助标准是什么？

    答：承租政府筹集的公共租赁住房的，政府根据承租家庭的收入分档次发放租金补助。具体如下：

    租金补助计算公式为：租金补助=（承租公共租赁住房建筑面积-自有产权住房建筑面积）×补助标准。其中，补助标准为：

    1.家庭年人均可支配收入低于或等于9600元，补助标准为公布的公共租赁住房租金标准×0.8。

    2.家庭年人均可支配收入高于9600元，但低于或等于15600元，补助标准为公布的公共租赁住房租金标准×0.7。

    3.家庭年人均可支配收入高于15600元，低于或等于20663元，补助标准为公布的公共租赁住房租金标准×0.6。

    4.家庭年人均可支配收入高于20663元，低于或等于24795元，补助标准为公布的公共租赁住房租金标准×0.5。

    （六）已承租直管房或单位自管房的家庭，在承租并入住公共租赁住房后需要退房吗？不腾退的如何处理？

    答：已承租直管房或单位自管房的家庭，在承租并入住公共租赁住房后，应当在1个月内退回原租住的直管房或单位自管房；逾期不退的，根据合同约定收回所承租的公共租赁住房。

五、后续管理

    （一）公共租赁住房能转租吗？

    答：不能。公共租赁住房是政府向本市城镇户籍低收入住房困难家庭提供的保障性住房，政府给予了补贴和优惠政策，用于满足低收入家庭的基本住房需求，不允许从中牟利。如果公共租赁住房承租人不需要继续租住公共租赁住房，应当主动向出租人或其委托机构提出解除租赁合同的书面申请。

    （二）享受公共租赁住房保障后什么情况下要退出保障？

    答：享受公共租赁住房保障后，保障对象出现下列情形之一的，应当按规定退出公共租赁住房保障：

    1. 家庭收入、资产超过规定标准的；

    2. 购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，不再符合本办法规定的住房困难标准的；

    3. 出现其他不符合公共租赁住房保障条件的情形的。

    （三）一般多长时间对享受公共租赁住房保障家庭进行审查？

    答：住房租赁补贴资格每3年审核一次；承租政府提供的公共租赁住房的，承租人应当自租赁合同期满之日前3个月提出续约申请，并进行资格期满审查。

    （四）公共租赁住房保障对象不按规定参加期满审查的如何处理？

    答：保障对象不按规定参加资格期满审查的，住房租赁补贴、租金补助自发放期限届满的次月起暂停发放，按优惠租金计租的保障对象自租赁期限届满的次月起按市场租金水平计租。保障对象补交期满审查资料后，经审核仍符合保障条件的，从审核通过次月起享受对应的保障，停发的住房租赁补贴、租金补助不予补发；经审核不再符合保障条件的，取消公共租赁住房保障资格。

    （五）未到资格期满审查期，保障对象家庭情况发生变化（如家庭成员增加、失业等），怎么办？

    答：未到资格期满审查期，家庭收入（享受保障期间连续12个月累计收入）、资产、人口和住房等住房保障条件发生变化而影响到公共租赁住房保障资格和标准的，保障对象应当自改变之日起30日内如实向户籍所在街道办事处（镇政府）申报，街道办事处（镇政府）、区住房保障部门及区民政部门应按程序核定，并将核定情况报送市住房保障部门。经审核，不再符合享受公共租赁住房保障条件的，取消享受公共租赁住房保障资格；仍符合享受公共租赁住房保障条件的，按对应的保障标准调整住房租赁补贴或租金、租金补助。

    （六）期满审查或抽查时发现享受公共租赁住房保障对象不符合原核定的保障标准或方式的，怎么办？

    答：经期满审查或抽查，对不再符合享受公共租赁住房保障条件的家庭，取消其公共租赁住房保障资格；对家庭收入、人口等情况发生变动，不再符合原核定家庭年人均可支配收入标准、住房租赁补贴标准或租金补助标准，但仍符合公共租赁住房保障条件的，视具体情况按照相关规定相应调整住房租赁补贴标准或租金、租金补助标准，并根据变动情况及时变更住房档案，实现公共租赁住房保障的动态管理。

    （七）不再符合公共租赁住房保障条件的家庭如何退出？

    答：经核定不再符合公共租赁住房保障资格的家庭，按以下办法取消公共租赁住房保障：

    1. 领取住房租赁补贴的，给予6个月的过渡期（《办法》第四十一条、第四十二条情形除外），过渡期内发放住房租赁补贴的50％；过渡期满停止发放住房租赁补贴。

    2. 承租政府提供的公共租赁住房的，承租人应在30日内结清有关费用并腾退公共租赁住房；暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期（《办法》第四十一条、第四十二条情形除外）。其中：承租公共租赁住房后计发租金补助的，过渡期内发放租金补助的50％；享受优惠租金承租公共租赁住房的，过渡期内按公房成本租金标准的50%计租。6个月过渡期满，承租人须腾退公共租赁住房；确实无法腾退的，可申请续租1年，但停止发放租金补助，并按公共租赁住房租金标准计租；1年后仍无法腾退的，经申请改按公共租赁住房租金标准的1.2倍计租。不提出续租申请的，必须腾退公共租赁住房。

    3. 因购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，不再符合住房困难标准而被取消公共租赁住房保障资格的，立即停止发放住房租赁补贴、租金补助，在30日内结清有关费用并腾退出公共租赁住房。有特殊原因确实无法腾退的，应当提出续租申请并说明原因，经批准后改按公共租赁住房租金标准的1.2倍计租。

    承租人拒不退出公共租赁住房或不按规定缴交租金的，出租人可依法向人民法院起诉。

    （八）骗取公共租赁住房保障的，怎么处理？

    答：申请人虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料申请、骗取住房租赁补贴或骗租公共租赁住房的，取消其申请或公共租赁住房保障资格，由住房保障部门追回已发放的住房租赁补贴，租住公共租赁住房的，由住房保障部门追回已发放的租金补助，由出租人收回房屋。其中，承租人按照优惠租金标准缴纳租金的，出租人在收回房屋的同时按市场租金追缴占用公共租赁住房期间的房屋租金。上述虚报、瞒报、提供虚假证明材料的情况载入本市个人信用联合征信系统，自公共租赁住房保障申请或资格取消之日起5年内不再受理该申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

    对出具虚假证明的单位或个人，由住房保障部门提请其上级主管部门或其他有权监管部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

    （九）出现什么情形要强制退出公共租赁住房保障？

    答：有下列情形之一的，取消公共租赁住房保障资格，停止发放住房租赁补贴或租金补助，并由出租人收回房屋，自公共租赁住房保障资格取消之日起5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请，并依法追究相关人员责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：

    1. 申请人擅自将承租的住房转让、转租、出借、调换的；

    2. 无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的；

    3. 无正当理由连续空置住房3个月以上的；

    4．擅自对承租的住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；

    5．故意损坏承租的住房及其附属设备的；

    6．在公共租赁住房内或楼宇公共部位存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等危害公共安全物品，经住房保障部门警告后不及时整改的；

    7．其他违反法律、法规规定的情形。

    （十）对公共租赁住房保障工作中的行政管理行为有异议的，怎么办？

    答：对公共租赁住房工作中的行政管理行为有异议的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。其中，对公共租赁住房审核部门作出的不予受理、审核不通过的决定有异议或不服的，可以向上一级住房保障部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。

    （十一）社会各界如何监督公共租赁住房保障制度实施工作？

    答：社会各界可以根据《广州市住房保障工作接受社会监督办法（试行）》等有关文件规定，对公共租赁住房保障制度实施的全过程进行监督。市住房保障办将设立投诉电话、举报信箱和电子邮箱接受群众举报等方式加强监督管理。

六、其他问题

    （一）廉租住房、公共租赁住房是出租型的保障性住房，如何管理？

    答：自《办法》实施之日起，廉租住房并入公共租赁住房管理，统一归类为公共租赁住房。

    （二）廉租住房、公共租赁住房合并管理如何衔接？

    答：在本办法实施前已签订廉租住房租赁合同且未到期的，按合同约定执行，不予发放租金补助。租赁期满后，经审查符合承租政府筹集的公共租赁住房条件的，改签公共租赁住房租赁合同，按公共租赁住房的有关规定进行管理；不符合承租政府筹集的公共租赁住房条件的，应当腾退原住房，暂时无法腾退的，可给予12个月的过渡期，过渡期内按公房成本租金标准计租，过渡期满仍不腾退的，按公房成本租金标准的1.2倍计租。

    在本办法实施前已领取廉租住房租赁补贴的，从本办法实施之月起按新标准计发住房租赁补贴。若选择政府提供的公共租赁住房，应提出书面申请，经批准后进入轮候，轮候期间停止发放住房租赁补贴。

    （三）公共租赁住房房源筹集有哪些方式？

    答：公共租赁住房可通过新建、改建、购买、租赁、接管以及接受捐赠等方式筹集。

    （四）公共租赁住房的建设方式是怎样的？

    答：新建的公共租赁住房可以集中建设，也可以在普通商品房项目或结合“三旧”改造项目按需配建，配建的具体项目和比例在年度土地出让计划和年度“三旧”改造实施计划中确定。

    （五）公共租赁住房保障的资金来源渠道有哪些？

    答：公共租赁住房资金来源除公共财政预算资金外，土地出让净收益用于公共租赁住房建设的资金按照国家规定的比例足额提取，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额以及单位住房基金增值收益，全部用于公共租赁住房保障。

    （六）开发区、工业园区和产业园区能否集中配套建设公共租赁住房？

    答：政府设立的开发区、工业园区、产业园区管委会可集中配套建设公共租赁住房，面向园区用人单位或就业人员（含外来务工人员）出租。出租人应参照《办法》的规定，结合实际制定公共租赁住房准入、分配及监督管理方案，报送所在区住房保障部门后实施。

    （七）从化、增城市如何实施公共租赁住房制度？

    答：从化、增城市参照《办法》，制订相应办法。

    （八）《办法》的试行时间？

    答：《办法》自2013年5月1日试行。

名词解释

    1. 什么是家庭年人均可支配收入？什么是家庭年可支配总收入？

    答：家庭年人均可支配收入是指家庭年可支配总收入除以共同申请的家庭人口数。

    家庭年可支配总收入是指申请人及共同申请的家庭成员年度的可支配收入总和。

    2. 什么是可支配收入？

    答：可支配收入是指申请人及共同申请的家庭成员用于最终支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及申请人及共同申请的家庭成员的记账补贴后的收入。计算公式：

    可支配收入=家庭总收入-交纳所得税-个人交纳的社会保障支出-记账补贴

    3. 什么是家庭总收入？

    答：家庭总收入包括四大部分：

    （1）工资性收入：包括工资及补贴收入、其他劳动收入。

    （2）经营性净收入：指家庭成员从事生产经营活动所得的净收入。

    （3）财产性收入：包括利息收入、股息与红利收入、保险收入、其它投资收入、出租房屋收入、知识产权收入、

    （4）转移性收入：包括养老金或离退休金、社会救济收入、辞退金、赔偿收入、保险收入、失业保险金、赡养收入、捐赠收入、亲友搭伙费、提取住房公积金、记账补贴、其他转移收入。

    4. 上年度的可支配收入如何界定？

    答：以申请人递交申请表时上一年的全年可支配收入来界定。

    5. 家庭资产包括哪些内容？

    答：家庭资产包括以下内容：

    （1）银行存款：含现金和借出款。

    （2）土地、房产：现自有的住宅、商业及工业物业，停车位及已协议买卖的房产，以出让方式取得的土地，且房产、土地与借贷情况无关，价值以现估价值为准。

    （3）汽车：自用和经营用车辆，价值以现估价值为准。

    （4）投资类资产：含企业股份、股票、各类基金、债券等投资类资产。

    （5）收藏品：字画、古币、瓷器等古董，黄金、白银等贵金属，邮票、货币等收藏品。

    （6）价值800元（含800元）以上的物品。如价值800元以上的电视机等家用物品。