上半年鞍山市商品房销售情况简析

去库存工作成为各级政府2016年的工作重心。我市在市委、市政府及各部门的共同努力下，房地产销售有所好转，但库存压力依旧较大。通过与住建委网签数据进行差异分析，与全省各市进行数据对比，预测我市下半年房地产市场的走势情况依然不明朗，全市房地产去库存工作任重道远。

一．情况简析

1.商品房销售较去年有所好转。上半年，我市房地产销售面积实现185万平，同比增长0.2%，高于去年同期22个百分点，比网签数据高22.4万平；商品房销售额实现78.2亿元，同比下降17.2%，高于去年同期10个百分点，比网签数据高4.1亿元。

2.待售面积呈下降态势。上半年，在市委、市政府及各部门的共同努力下，我市商品房销售有所好转，库存压力有所缓解。上半年，我市商品房待售面积211.3万平，比去年同期减少102万平，同比下降32.5%。

3.县域销售情况好于城区。前4个月，我市县域销售缓慢，增速较低，城区销售情况好于县域，从5月份开始，县域销售有所好转。上半年，县域商品房销售面积实现95万平，同比增长***.9%，高于城区94.1个百分点；县域商品房销售额实现32.4亿元，同比增长49.1%，高于城区86.1个百分点。

4.销售出现分化现象。全市房地产市场总体销售低迷，但是由于楼盘所处的地理位置、房地产企业物业管理、综合服务水平等方面存在差异、有些位置较好或知名企业如万科、大德等知名房地产企业的楼盘房子供不应求，而位置相对较差、企业知名度不高的楼盘待售期延长。

二．存在问题

1.优惠政策不能持续。大部分消费者愿意选择在优惠政策较为集中的房交会期间购房，但是全市及大部分县区上半年房交会已举办完，距离下次房交会还有一段时间，所以在近期内不会出现商品房大卖的情况。

2.本市人口递减，外来人口不足。全市在近两年面临鞍钢、焦耐院等大型企业分流，流失大批有购买力的专业高级技术管理人员。同时又面临外来人口不足的情况，影响我市房地产市场刚需和改善性需求的释放。

3.供应量不断增长。今年以来，房地产开发商的投资热情有所回升，上半年的投资增速均明显高于去年同期，全市新开工及分期建设的商品房持续入市，供应增量较高，新入市的商品房分流原有库存的销量，导致积压的待售面积仍然较高。

三、下半年预测

面对我市房地产去库存的现状和存在的问题，我们可以推测下半年全市房地产去库存工作任重道远。在上半年节点上，我们统计局网报数据与住建委网签数据进行比对，统计局网报数据185万平，比网签数据高22.4万平，7月份，网签数据达到184.3万平，仅仅与6月份统计局网报数据持平。以住建委7月当月网签数据进量为基准，按照每月平均进量21.7万平来计算，1-12月，我市商品房销售面积预计实现315.2万平，同比增长0.4%，在年底无法实现增速10%的目标。

下半年商品房销售面积预计

计量单位：万平、%

四、对策与建议

1.加大优惠政策，房交会常态化。建议政府要继续为购房者提供有针对性的、多层次的房交会，要将房交会常态会，房交会不仅要在全市城区范围内举办，更要在县域，如海城、台安、岫岩等地定期举办，房交会可以持续一段时间，并在房交会上继续为购房者全力营造更大的折扣优惠幅度，使购房者用更实惠的价格买到自己中意的住房。

2.把控供地节奏，消化现有商品房。目前全市商品房积压滞销，空置房屋较多，建议政府规划商品房用地，对各部门要加强沟通协调，各部门要根据市场情况有针对性的制定供给调控计划，科学调控土地出让量和房地产开发量，分区域把控房地产的用地规模、结构、节奏，科学布局房地产开发。同时，积极消化现有未售出商品房，变现资产。尽量减少批复和备案办公楼、商业设施、旅游宾馆等项目，鼓励购买或已租代售现有未出售的商品房。

3.建立农村结合部，鼓励农民进城居住。建议政府鼓励农民进城居住，为进城农民提供户口、就业、医疗、保险等福利待遇。同时，建议政府在县域等地建立农村结合部，此部要在农民就业的“黄金地带”处选址，将商业、办公、居住、餐饮、文娱等项目结合，将多功能、高效率的农村结合部建设在乡镇的“黄金地带”区，将更多的宅基地变为耕地或者用于其他用途，这样不仅可以最大化地去库存，而且还可以缩小城乡差距，推动城镇化建设。