1

陈某

存在问题：允许福利房的原权利人以成本价购买,但未计入项目认定面积，将直接导致旧城镇项目融资部分的面积及价值缩水，尤其是售价与建安成本差额相差较大的项目（如市场售价4万，地价2万，建安费5千），开发商还需承担额外的开发费用及税费成本，将加大项目经济平衡的难度。加上珠海旧城镇项目住宅地价优惠折扣本身较低，所以若测绘面积差额部分未能纳入认定面积，导致经济平衡难度高，仍将增加容积率诉求。

建议：将测绘面积差额部分，纳入认定面积，适当进行地价减免。

未采纳。理由如下：

一是《珠海市城市更新项目地价计收办法》(珠府〔2019〕60号)第八条已明确房屋面积认定规则，测绘面积超出面积认定的部分按规定确无法纳入住宅房屋面积认定结果。

二是《若干意见》已明确测绘面积超出面积认定的部分应由原权利人按不低于成本价向市场主体购买，基本保障了市场主体的利益；市场主体也应在前期充分调研项目基本情况（包括福利房情况），预判项目容积率和经济指标等数据可行的前提下启动项目和编制规划方案，而非后期再提出增加容积率的诉求。

2

李某

同等建筑面积（证载面积）的福利性住房与一般商品房，前者比后者的实际使用面积至少多20%，因此建议：建筑面积的补偿系数标准应该从1.1调整为更符合事实的1.2。

未采纳。理由如下：

《若干意见》只明确福利性住房的搬迁补偿安置标准按同项目现状住宅统一的搬迁补偿安置标准执行，不涉及具体补偿系数标准,并且目前我市及周边地市城市更新项目补偿系数最高为1：1.1。

3

曾某

房改房用地历史上多为有偿划拨用地，且取得用地单位为行政事业单位或国企，部分房改房可能存在“未缴清地价但房屋已顺利办理产权证”的情况，但根据珠府〔2019〕61号文第九条之规定，此类用地可按程序报市政府由有偿划拨变更为无偿划拨，且欠缴和挂账的地价不再追缴或原挂账手续作注销处理。

因此，为不影响更新改造项目先行申报，同时妥善解决欠费问题，建议将第三条第二款修改为“（二）费用补缴。福利性住房存在以下情形的，应完善手续后方可实施改造：1.未取得完全产权的，购房人应按规定缴纳费用取得完全产权。2.所处宗地未缴清地价费用的，应按规定履行相关报批程序解决地价欠缴问题。”即存在欠费情形的可先行申报项目，但须在改造实施之前解决欠费问题。

已采纳。

“净地”出让是办理拆建类更新项目用地手续的前提条件。按照《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）关于严格执行“净地”出让的规定，在注销原用地不动产权证及相关用地手续前，必须结清欠缴地价款。

4

曾某

建议第五条补充福利性住房不动产权证的证载建筑面积大于测绘面积情形的处置原则，明确“不动产权证的证载建筑面积超出测绘面积的，以证载建筑面积作为补偿依据，不动产权利人无需缴纳面积差额的相关费用。”

已采纳。

依据《珠海市城市更新项目地价计收办法》（珠府〔2019〕60号）第八条明确规定，已办理不动产产权登记的，各区城市更新行政主管部门以不动产登记机构的登记为准进行现状房屋面积认定。不动产权证的证载建筑面积超出测绘面积的，仍应以证载建筑面积作为认定及补偿依据

5

王某

***一的“七、车库补偿”没有明确是否包含地下车库。

已采纳。

地下车库分为非人防车库和人防车库两类，地下非人防车库按《若干意见》第七条规定套内面积数和补偿系数进行补偿；地下人防车库为国防资产，属国家所有，投资者只有使用管理和收益等权利，可以按照租赁协议予以补偿。

6

王某

***一的“七、车库补偿”面积认定以套内面积认定时，是否考虑产权登记时数据标准内涵统一，若涉及地价计收委托评估时是否增加工作范围核查确认。

已采纳。

经向不动产登记部门以及测绘机构了解，我市现行地下停车位（库）的测绘和确权均只按套内面积计算，因此《若干意见》规定按套内面积计算回迁车位补偿符合实际。

7

曾某

根据现行政策规定，标准价的房改房应在上市交易前应向相关部门缴纳20%增值收益后方可完成产权变更登记。对于只住不售或紧缺资金的业主来讲，如“一刀切”要求先计缴增值收益方可进行改造，势必会打击其参与改造的积极性。

因此，建议将第三条第二款涉及未取得完全产权的（未计缴增值收益的）修改为可由业主选择以下其中一种方式处理，并在与改造主体签订的拆迁协议中明确约定：

第一种：改造前计缴增值收益。即以签订搬迁补偿安置协议之日为时点评估出房屋现状市场价值后，按规定计缴费用以取得完全产权，改造后回迁安置房上市交易无需再计缴增值收益。

第二种：改造后计缴增值收益。即改造前暂不计缴费用，改造后由区城市更新行政主管部门函告市不动产登记部门在回迁安置房的不动产权证书上注明原房屋属性和未计缴增值收益的情况，回迁安置房应在上市交易前以现状价值为征计依据按规定缴纳费用，否则不予办理权属变更登记手续。

已采纳。

按照我市现行福利性住房管理政策，房改标准价住房在上市交易时须向住房原产权单位缴纳部分增值额，继承时不需缴交增值额。考虑到原权利人的经济承受能力，同时考虑到回迁房屋统一规划建设和办理手续需要，《若干意见》允许房改标准价住房按商品住宅回迁，并明确权利人可自行选择在签订安置补偿协议时或回迁房上市交易时缴纳增值额。

8

匿名

提意见人反映，其家庭于1998年向他人购买了土地使用权人为个人的划拨性质单套普通住宅（不属于本《若干意见》规定的福利性住房），在交易后房屋未完成产权过户。后来房屋参与了湾仔镇旧城改造项目（原产权证已注销），现回迁房无法直接办理产权证至提意见人家庭名下，要求《若干意见》考虑解决该类房屋回迁办证历史问题。

未采纳。理由如下：

考虑到该类情形不属于福利性住房，超出《若干意见》研究范围。另，该类回迁房屋可先办证至原权利人名下，再按照规定程序补缴地价，办理产权登记变更至购买人名下。涉及与原权利人权益纠纷，应通过司法途径处理。经向香洲区了解，提意见人已将相关材料提交至区城市更新局，该局已接访提意见人并将相关处理意见告知。