今日视点丨乐山一场城市更新革命激情上演老旧小区改造正在探索中奋力推进

十四五期间，乐山将通过推动城市“新经济”，重构发展城市“新功能”，打造城市空间“新意境”，引领城市建设“新科技”，形成“一主一副四星多点”城镇发展总体布局，全面建成开放富强的活力乐山、山清水秀的美丽乐山、现代精致的品质乐山、平安幸福的和谐乐山。这一美好远景，无疑将会拉开一场城市全面更新的重***。

城市有机更新的本质就是作为有机体的城市，遵循其发展规律，以更为常态化的代谢与更新进入持续发展的轨迹。近两年来，乐山通过持续推进老城区有机更新，重新梳理整合城市空间，建筑整治、绿化提升、配套完善、传统文化挖掘、城市品质提升等多管齐下，推进城区颜值提升。特别是对文庙、顺城街、九龙巷等区域，通过城市更新的理念推进老旧小区改造，进一步处理好留、改、拆之间的关系，保护和延续好城市文脉，彰显城市特色，激发区域活力，并推动中心城区能级和首位度提升。今天，让我们一起走进乐山的老城古街，看乐山推进老旧小区改造给城市带来的新活力！

老旧小区改造的困惑与前景

老旧小区改造之难，难在范围广、涉及群众多。据统计，乐山全市2000年前建成的老旧小区2075个，涉及楼栋8585幢，住户14万户，建筑面积约1429万平方米。全市在三年内拟改造老旧小区超过800个，涉及住户6．9万户，预计投资额可达35亿元。

老旧小区改造之难，难在区域固定，配套缺失。这些涉及改造的区域建设年代久远，存在没有配置地下停车场、没有电梯、公共区域陈旧、水电线路外露、光纤布局凌乱、配套不完善，而有的改造点就是城市文化的源地。改就是既要提升区域颜值和功能，又要必须在固定区域升级，且不得大拆大建。

老旧小区改造之难，难在融资困难，且同一区域群众意见难统一。为推进老旧小区改造实施，乐山通过建立政府与居民、社会力量合理共担机制，持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与，落实税费减免政策等解决资金难的问题。但由于老旧小区改造成本较高，投资回报为负，社会资本望而却步，融资困难，加之改造小区内部分居民虽对改造提升完全支持，但谈到出资则色变，有的涉及自我影响则不同意改造。比如老旧小区加装电梯，既便政府拿出一部分扶持资金，但底楼少数住户仍以自己用不着电梯，或安装电梯后挡住光线为由拒绝签字同意，使得老旧小区改造人力成本和推进工作量大大增加。

这些都是老旧小区改造要直面的关键性、突出性问题。为此，搭建多方协商平台，求同存异达成共识，在化解矛盾的同时，又动员居民参与到老旧小区改造中来，提升市民的参与感、满足感和幸福感，就是每一个项目改造首先必须要完成的重要内容。

其实，从老旧小区改造本身来看，在一定程度上是稳增长、保就业的重要举措，对楼市的利益格局将会产生重大影响，一方面老旧小区改造意味着未来“拆除重建式”的旧改、棚改将被控制总量，对老旧小区的主流处理方式是不拆除的改造提升；另一方面，通过改造区域功能得到完善，房屋颜值得到提升，周边环境得到优化，房屋价值也将得到提升；其次就是通过在原有位置的改造，城市将更能留住乡愁，老街坊的深情厚谊将更能得到维持，城市将更有人情味。

从大发展大局上来看，随着乐山城镇化进程的快速推进，城市新增建设用地供应也趋于吃紧，城市发展逐渐由增量扩展转向存量更新，老旧小区改造就成为未来城市空间供给的重要途径。当前，在新冠肺炎疫情影响全球、宏观经济承压、地方财政收入锐减的背景下，挖掘存量资源潜力、提升城市能级，老旧小区改造就成为创造新的空间价值的必要方向。另外，由于原有城市规划的不合理，建筑结构老化、许多房屋功能、外观等与城市现代化发展显得格格不入，老旧小区改造也成为城市功能升级的重要环节。

老旧小区改造的乐山模式

如何解决矛盾让老旧小区更新？如何缓解原住民与产业引进的矛盾？如何让老旧小区改造后新兴产业有源源不断动力，并保持活力？如何让老旧小区改造能朝着市民舒心、居民满意的方向发展？

近几年来，乐山通过统一规划设计，统筹实施改造，强化党建引领，共建共治共享，合理利用公共空间，培育发展新业态，大胆引入社会资本，提升综合承载功能，用实践探索出了老旧小区改造的乐山模式。

（一）坚持人民至上做实群众工作

九龙巷62号院改造前

九龙巷62号院改造后

老旧小区改造是推动城市发展的重要举措，直接受益者就是被改造小区的居民。乐山坚持人民至上，充分尊重民意，按照“先自治后改造”思想，既发挥政府的组织引导作用，又以人民群众为主体，充分调动居民参与老旧小区改造全过程。同时，会同基层治理、街道社区等，将列入改造计划的77个老旧小区全部成立小区自治组织，让所有居民都参与到老旧小区改造工作中来。先后聘请专业技术团队对77个老旧小区开展勘察、摸底调查、群众意愿收集，规划改造内容和改造清单，并在改造清单经居民讨论确认并签字后推动实施，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

九龙巷62号院改造前

九龙巷62号院改造后

针对老旧小区基础设施老旧承载功能不足、地下管网老旧雨污排放不顺、道路损坏狭窄通行不畅的实际，乐山按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”原则，重点抓好拆除违章建筑、雨污分流、二次供水、凌乱天线梳理、加装电梯和配套基础设施、公共服务设施建设等保基本、群众关切的改造内容，以微改造见大成效。2018年，乐山率先对中心城区42条背街小巷道路进行硬化，改造升级7座老旧小区旱厕，整治15个老旧小区污水管网；2019年，对中心城区72条老旧道路进行整治，对40余条背街小巷路灯进行更换，在老旧小区周围新建12个临时停车场，800个停车泊，同时，出台了《乐山市主城区既有住宅增设电梯实施（施行）方案》，全面推行住宅小区增设电梯试点；2020年，开展了中心城区老旧小区污水管网改造工程，排查施工107个项目，建成排水管网545公里，其中污水管长度102．7公里，雨水管长度65．9公里，雨污混流管网长度376．57公里，这使得老旧污水管道堵塞的问题得到了有效解决。

通过基础设施改造先行，多片区联动提升，精建精美项目提速，乐山老城区区域蝶变迈开了坚实步伐，2021年乐山被全国爱国卫生运动委员会命名为“国家卫生城市”。

（二）坚持文旅融合，驱动能级提升

城市的魅力在于特色，而特色的基础又在于文化。文化特色既是城市景观中极具活力的视觉要素，又是构成城市形象的关键。嘉州古城经历了上千年的历史积淀，形成了独特的城市文化优势，这就是乐山城市高贵的价值所在。乐山坚持将文化传承保护与新业态选择性植入相结合的方式，使名城文化的价值和优势真正成为区域的独特魅力和核心竞争力。在上中顺片区改造过程中，按照老霄顶、文庙、龙神祠、上中顺等文旅节点串连成线的总体思路，充分利用街巷邻近上中顺、乐山港的先天优势，紧扣发展文旅经济核心，认真梳理历史文化脉络，统筹思考建筑风貌、游览线路、业态布局，把上中顺街区业态改造提升、老旧小区改造项目和城市文旅项目有机融合，大力推行老旧小区底层房屋“住改商”，植入“顺城钵钵鸡”“一中西米露”“冰粉研究所”等网红美食，“墨宝轩”“青云阁”“七堂迦南”等本土文创，引入打造“顺城1212”特色精品民宿，不定期组织社会团体、网红大咖开展原创文艺活动，使文化、商业、新产业体系、城市服务水平协同发力，为该片区居民生活提供强有力的物质与精神双重保障，以反哺古城核心区域在市民心中的新形象。

（三）坚持试点引领，带动区域创新发展

在城市更新的总体框架下创新模式，建立存量资源整合机制，对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割，整合共享公共资源，实施集中连片整体改造，推进老旧小区改造与历史街区（建筑）保护相结合、与危房改造相结合、与街区微改造相结合、与片区改造相结合，这些举措的不断落地执行，使乐山片区地域特色日益凸现，多个片区迎来蝶变升级。特别位于老城区的上中顺、九龙巷、顺城街完成改造升级，大大提升了街区品质和影响力，而提升后的上中顺也成为人们休闲观光的网红之地。

位于乐山龙神祠、古城墙保护遗址核心地域的九龙巷。在改造过程中，更注重创新发展，在对标识标牌、道路、墙面、门头进行重塑中，通过零星点缀小品创意和雕塑墙绘及区域特有的文化元素，来延续和显示历史街巷的风格；通过管线扎捆入地、补充街巷亮化和氛围灯光、交通路线组织等巧妙的设计使之既满足现代化生活需要，又能延续历史特色；同时，秉承“便民、利民、为民”宗旨，将老旧小区改造与党建示范点打造同步推进，合理利用房屋拆除后的空地修建市民休闲文化广场，利用街区内原有建筑，规划建设“心连心邻里中心·海棠站”“嘉州党建·睦邻空间”“顺城书屋”等便民服务点位，示范带动较场坝社区、桂花楼社区、新村街社区等“红色邻里圈”示范项目一体化建设，逐步形成市中区老城区党建便民服务综合体。

罗目镇开展了“红色文化”“历史文化”抢救性保护文物古迹行动，将峨眉派功夫、太平池典故、茶马古道，罗目版“清明上河图”等与古镇特色文化息息相关的故事画成了16幅墙画，重拾罗目记忆，持续“加热”网红打卡地。

在陕西街、全华巷，利用棚改腾出的闲置土地，深度挖掘了街巷的历史和由来，将文化特征融入景观中，营造出文化和功能并重的“口袋公园”，成就了老旧小区改造升级的闲置土地利用新模式。

时值隆冬，但太阳的光芒，仍然让乐山城充满了暖意，在九龙巷居住了40多年的李大爷，正悠闲地坐在院子里晒太阳，看到有人进来，笑迷迷地迎了上来。“我现在安心了，日子过得踏实而幸福。过去我们这个小区道路是‘晴天脏水冲，雨天坑连坑，冬天滑倒人，夏天臭烘烘’。不少人都已搬走，我也多次动心，还产生卖掉房子的想法。老旧小区改造后，路平了、地净了、水通了、灯明了，卖掉房子的想法也打消了。”

老旧小区改造的乐山行动

乐山中心城区锚定“山水园林宜城”“四川公园城市示范城”建设，将大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，不断推进生态环境更新、城市结构优化、城市功能提升行动，实施综合改造、有机更新，从而实现极大优化城市布局结构，增强了城市创新活力。在这一思路的指导下，各县（市、区）联动，同步推进，成效明显。在“十三五”期间，乐山已改造老旧小区145个、1000幢、2万户、163万平方米。

在中心城区，九龙巷62号小区原为贸易协会宿舍房改房，1980年左右修建，现有居民46户，房屋2栋，占地面积约为2760平方米。2020年10月11日，按乐山市市中区城镇老旧小区改造计划进场开展施工，目前已完成污水管网改造，雨污分流改造，路面铺装硬化，楼梯间腻子刮白；现阶段正在对外立面落水管、空调机位、外墙漆、楼梯间照明、楼梯间扶手等进行规整和改造。

顺城街老旧小区改造效果图

中心城区顺城街204号小区为90年代修建的商品房，现在居民38户，房屋2栋，占地面积约为2280平方米。2020年10月11日，按乐山市市中区城镇老旧小区改造计划进场开展施工，目前已完成污水管网改造，雨污分流管网改造，路面铺装硬化，楼梯间腻子刮白；现阶段正在对外立面落水管、空调机位、外墙漆、楼梯间照明、楼梯间扶手等进行规整和改造。

在项目施工现场，小编注意到，由绿色防护网、脚手架与厚实的木板构建的几条幽长的安全通道，蜿蜒延伸，一直通向每个商铺和居民楼的入户处。高楼之上，工人正在忙碌作业，而街道上的小吃店里一直飘着清香的味道，来来往往的行人一脸惬意。细节中见智慧，细微处显关怀，这种以人为核心的善治，不仅会回应群众的关切，也会让城市发展更有力量。

金口河红华生活区建于上世纪60－80年代，由于年代久远，小区地面破损积水、供水管网锈蚀严重跑冒滴漏、供电设施老旧、排水管网堵塞积水、绿化缺失、休闲区域少、照明设施不完善。同时，随着红华实业公司外迁，原有的公共活动场地无人管理，基本都已停止使用。金口河区结合前期规划实施的教育、卫生资源提升行动与红华三供一业改造项目，着力对红华生活区建筑物屋面、外墙、楼梯、公厕等公共部位进行维修改造，新增文化休闲设施、体育健身设施等，涉及居民2440户，改造居民楼59栋，现已相继投入2450万元。

如今该社区已成为金口河的记忆小镇，环境优美的公园、宽敞明亮的篮球场、焕然一新的游泳池．．．．．．无一不让人眼前一亮。

老旧小区改造离不开小区居民积极参与。夹江县静园小区建于90年代，老旧小区改造涉及住户89户，小区内雨污分流、通信线路、单元楼道、小区内绿化改造、路面、安保系统都需改造。在改造中，除政府扶持外，小区居民给予了大力支持，自筹14．68万元投入到改建中，目前项目已动工实施，在县信用联社宿舍改造项目中，居民也自筹资金36万元，有力推动了小区改造进程。

犍为县老旧小区改造在居民的积极参与和主动作为下，已完成茉莉花园小区、华蜀瓷厂宿舍小区等22个老旧小区8026户改造方案和城市雨污分流系统化方案的编制，完成上级下达专项资金支付5943万元。现已进场施工的小区有：岷堤春晓小区、滨河小区、瓷厂宿舍小区、政府公寓小区、雅仕居小区、宝马水泥厂宿舍小区等12个小区，已完成改造5850户，改造完成率为73％。

乐山嘉华水泥厂老旧小区改造后

在城市更新实践中，新与旧的碰撞，时间与空间的融合，传统与现代的交融，城市独有的文化、历史、味道在更新中被强调，并最终形成城市传播的名片，达成城市特有的精神财富。

乐山正在以城市全面高质量发展为指引，在老旧小区改造的探索中实践中，掀起一场城市更新革命，在历史传统保护和现代人文景观重塑中，将居民对家园的集体记忆和美好想象与创新发展有机结合，让传统街区重新焕发魅力，让城市在成渝体系构建中变成美丽的“后花园”。