烟台8种情形可启用住房维修资金即日起面向社会征求意见

住宅楼墙体开裂了谁来修？电梯坏了维修费用谁“买单”？今后，业主遭遇类似情况，维修方案和费用，将有明确界定。记者昨天从市住建局获悉，《烟台市住宅专项维修资金管理办法（修订稿）》（下简称“修订办法”）即日起面向社会征求意见，反馈截止时间为7月1日。

维修资金专户存储，业主共同决策

按照《修订办法》，商品住宅、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。业主交存的维修资金属于业主所有。维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、所有人共同决策、政府监督。

《修订办法》适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主。商品住宅的业主，应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。商品住宅已经出售但未建立维修资金的，应当补建；出售公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存或者未足额交存的，应当按规定补交。业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交。缴纳方式方面，经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。

住宅共用部位共用设施维修费用明确分摊比例

物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该房屋全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。单幢房屋涉及一个单元的，由该单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及两个或者两个以上单元的，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

市住宅专项维修资金管理中心负责人介绍说，住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

出现下列情况可应急使用维修资金

按照《修订办法》，有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：1.物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；2.电梯故障；3.消防系统故障；4.建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；5.玻璃幕墙炸裂；6.排水管道爆裂；7.单独登记权属的地下车库雨水倒灌；8.其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后，可组织维修。维修组织单位或者个人应选聘具有相应能力的单位进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

反对人数不超过1/3即可使用

按照《修订办法》，维修资金使用程序方面做了适当修改，在确保资金安全的前提下方便了业主使用。同时通过改革资金使用模式，分类简化了使用程序。旧版《办法》规定，使用维修资金须要面积、人数“双三分之二”业主同意；而《修订办法》中规定，可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下，且占总人数三分之一以下的，也视为表决通过。简要地说，只要业主不超过三分之一反对，即视为表决通过，这也解决了过去业主不参与投票表决，难以形成决议的老大难问题。

同时，业主、业主委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。

物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金安全和保值增值。维修资金增值收益按物业管理区域设分户账，按照增值收益总额与房屋账户利息总额的比例进行分配。