阜新以房养老举步维艰 政策护航为首选

                                              　　截止到2012年底，阜新市60岁以上人口达到32.58万人，老年人口比为17.01%，其中“空巢老人”为10.75万人，占全市老年人总数的33%，丧失生活自理能力的老人3.4万人，占全市老年人口的10.4%，,“失独”老人0.5万人，占全市老年人口的1.53%，阜新市正“跑步”进入老龄化社会，养老也就成为躲不开、绕不过的难题。“以房养老”作为一种金融服务、一种市场行为、一种新的养老模式也就应运而生，但就目前情况而言，阜新“以房养老”受多种因素制约，推广实行举步维艰。  
　　一、住房现状制约“以房养老”的实施  
　　“以房养老”每月得到的养老金少，仅能维持基本温饱，仅能作为养老产业的一个支点，吸引力不足，主要表现在：  
　　1.2012年阜新商品住宅均价3459元/平米，市区户均住宅面积70.84平米，每套商品住宅市场均价24.5万元，如果实行“以房养老”政策，需对房屋进行评估后，以评估价为准，但是，现实中评估均价一般会低于商品房市场均价，现以商品房市场均价为计算单位，银行按70%作为抵押款，“以房养老”的养老金额为17.15万元，以60周岁的老人家庭为例，平均寿命为76岁，“以房养老”的16年中每年获得1.07万元养老金，每月获得891.7元养老金，由于2012年每月人均消费支出1066.4元，因此家庭人口基本维持在温饱状态，吸引力不足。  
　　2.受房屋价格节节攀升和买卖价格预期的影响，城镇居民担心把房屋抵押给银行会吃亏，担心个人资产会缩水和财产会被变相掠夺。多数家庭宁可选择外出打工和缴纳社会统筹养老保险，也不愿将房屋抵押给银行，开展“以房养老”的养老模式。另外，多数老年人家庭担心大病花销大，自己难以承受，会将房屋作为最后一道保命符使用，对“以房养老”的兴趣不大。  
　　二、传统观念制约“以房养老”的实施  
　　传统观念中，养老被归入“孝”的范畴，对于“以房养老”，会遭遇伦理和心理的双重阻力，居民在感情上难以接受，在大多数人头脑中，“靠儿不靠房”、“但留方寸地，留与子孙耕”观念根深蒂固，“以房养老”的推行会加重子女赡养的现实冲突，对有子女的家庭，不利于老年人养老。  
　　三、租赁价格制约“以房养老”的实施  
　　2013年阜新市住房平均租赁价格8.5元/平米，以市区户均住宅面积70.84平米计算，住房平均租赁价格602.4元/月，是“以房养老”每月获得养老金的2/3，对于有2套以上住房的老年人家庭，受出租住房的长效收益和每月获得的租金数的影响，“以房养老”缺乏一定的吸引力；对1套住房的老年人家庭，“以房养老”每月获得养老金与住房平均租赁价格之间的差额为289.3元，差额太小，“以房养老”也缺乏一定的吸引力。  
　　四、民办养老机构价格制约“以房养老”的实施  
　　截止到2012年底，阜新市共开办各类养老机构99家，其中公办养老机构59家，养老床位6295张，每千名老人拥有养老床位21张，远低于全省每千名老人拥有养老床位27张的水平。民办养老机构40家，养老床位3750张。在民办养老机构少、养老床位不足、老人护工缺口大等因素的共同作用下，民办养老机构的平均价格居高不下，致使很多老年人望而却步。自理型的老年人，民办养老机构每月收费800-900元，半自理型的老年人，民办养老机构每月收费1000-1100元，不能自理型的老年人，民办养老机构每月收费1200元以上，就“以房养老”每月获得的891.7元养老金来说，远远不足以支付民办养老机构每月的收费。  
　　五、推行“以房养老”的解决办法  
　　充足的支付能力和优质的养老服务是养老体系的两个核心问题，解决不好支付只能是“橱窗外的乞丐”，提供不了服务则会是“沙漠中的富翁”，对于完善的养老体系来说，支付能力和服务能力缺一不可，要更好的推行“以房养老”政策的实施，需要从以下几方面解决：  
　　1.加大养老投入，打造完善的养老体系。养老是一个综合系统，加大投入，保证老年人养老的支付能力和对优质养老服务的购买能力，是打造完善养老体系的重中之重。在养老体系中，“以房养老”只是这个体系中的一个支点，不是主流和全部，起主流作用的应该是养老金，政府应该开源节流，花大力气用于养老金的扩面、充实、提高。一方面逐步提高养老金数额，确保老年人有充足的支付能力；另一方面加大对养老机构的扶持力度，特别是对民办养老机构的资金支持，降低收费门槛，提升服务水平。  
　　2.推动观念转变，提高以房养老自愿度。在现实生活中，很多老年人及其子女不愿意接受“以房养老”，原因是很多老年人担心抵押房子后，子女因没有固定资产继承会冲淡赡养义务，在伦理和心理的双重作用下，不愿转变传统的养老观念。针对这种情况，应该多从制度上加以完善，加大对新型养老观念的宣传，明确“以房养老”制度的建立，明晰各项养老制度细则，通过实实在在的举措，让社会看到“以房养老”是多赢之举，有利于减轻政府、社会、老人及其子女的养老负担。  
　　3.规范银行服务，引导以房养老产业化。由于“以房养老”具有公益性，银行和保险机构从中获取一定利益回报无可厚非，但不能过分放大逐利、忽视公益。因此需要制定规范的银行服务体系，引导养老服务市场化、社会化，让老百姓看到实实在在的好处和可靠可观的预期，步步为营的推行“以房养老”，引导以房养老产业化、规范化。  
　　4.重视风险制约，制定产权明细制度。由于现有的房屋产权制度，房屋产权70年，“以房养老”的抵押时间和抵押产权容易与现有的70年产权发生冲突，导致“以房养老”难以推行。另外，除却产权制约外，银行会担心：房价可能下跌，抵押可能缩水；产权不清晰，子女可能纠缠；预期出差错，亏空无人补。比如说定价时预期寿命是15年，但是老人最后活了30年，银行一直在支付养老金，这个亏空由谁来负担？针对权责不明晰的问题，一是制定明确的、与现有产权制度相容的房屋产权制度；二是明确政府部门和代理机构的权责分工，建立实时监管制度，做好政府引导服务，激活房子这一“沉睡的资本”，解决“以房养老”的支付问题；三是建立风险预警和亏空补偿制度，建立健全代理机构信用体系，聘用第三方价值核算机构，提升公众抵押房产信心；四是制定老人后代赎买房屋优先选择权、解决房产到期后的产权处置问题。