区府办我区***群租整治难系列报道之三市场政府发力租赁规范升级

　　新桥作为松江的工业重镇，落户企业众多、从业人员集聚，其中大多数是基层就业人口，因此，多年来这里的群租现象一直处于高发、易发、复发的态势。但是从今年起，新桥镇的不少小区业主与租户开始对接第三方正规的经租公司，主动与群租现象告别。这也是新桥镇在整治群租问题过程中不断探索出的一条全新的工作思路，即在大力整治群租问题的同时，借助市场力量，走一条体制机制保障的市场化之路，让租房行为进一步规范。

　　整治成果的背后

　　走进华兴小区，绿意盎然的小院、农家延续而来的木门，无不体现出这里农民拆迁安置房的“身份”。“你可以随便走走看看。”新桥镇房管所所长杨俊对记者说。任意推开一座小院的门，院落里不锈钢车棚耸立，投币充电装置有序；另一边，几台洗衣机一字排开，晾晒架配套齐全；走进屋内客厅，消防灭火装置高挂，公共视频在侧，租房公约与日常巡查表格一目了然；孩子们在门口玩着弹珠，向过往的行人打着招呼，夏日午后的风静谧无声……如果不是门前的防盗门，这里完全不像是出租房，更像是农村常见的四世同堂之家。
　　农民自建房是这样，那么商品住宅小区又如何？记者跟着镇房管部门工作人员走进明中小区，在楼道里随意询问几位纳凉的老人。说起楼上住了几户人家，有没有影响生活的时，大家异口同声“不知道”，既不知道楼上有多少租户，也不知道人家的作息规律。“一问三不知”的背后，折射着租户与住户互不影响、互不干扰的生活现状。这让人不禁赞叹新桥镇房屋租赁市场的良好有序。
　　但是整治显成效的背后却是艰辛的历程。2020年1至8月，新桥镇开展大规模整治行动30余次，整治近600户住户，清退人数超千人，收缴违规使用的液化气钢瓶近600个。整治有效改善了小区的居住面貌，也给疫情防控期间的群租乱象“当头一棒”。
　　杨俊告诉记者，整治过程中遇到的阻力也难以想象。业主阻挠、“历史遗留问题”、“地方传统”……都成了种种理由。很多房管干部都是本地青年，下了班、脱下制服、陪家人上街，“被人指着脊梁骨骂”成为了最真实的写照。
　　顶住压力、铁腕整治、摆脱单纯依靠整治的“单边行动”，成为了摆在整治工作人员面前亟待解决的问题。（下转第七版）　　（上接第一版）市场如何***难题

　　如果单纯依靠租赁市场的自我调节，群租以其成本低、回报高的特点，必然形成“劣币驱逐良币”的市场环境，进而使得整治工作前功尽弃。引入有资质、有一定规模的经租公司成为解决问题的“上佳方案”。
　　新桥镇通过反复摸索，形成了颇具地方自身特色的租赁市场导入模式。首先，扩大经租公司的准入数量，目前，新桥镇共有1413套租赁房源，分散在14家经租公司手中，这样的安排虽然无法形成统一的装修风格和管理模式，但是大大分散了公司本身资金链“断供”的风险，一旦出现相关预警，有关部门可以通过约谈、指导等方式，形成“债资同步转让”，让其他经租公司接手后继续履行合同，最大程度保护业主与租户的合法权益。其次，在选择经租公司的时候，新桥镇房管部门对经租公司的准入采取了严格要求，必须按照相关规定，进行房屋的装修、区域的布局和消防等设施的增添，这些前期投入每套房屋在6到10万元不等，同时进行高密度每周巡查，一旦发现经租公司有违规行为，立刻进行约谈并开具整改单。一边是相对较高的投入，一边是极为严格的每周巡查与“违规即停业”的压力，有力约束了经租公司本身可能存在的违法行为。最后，则是增加租赁周期，经租公司与业主的合约从通常的三年上升为五年，既保证了整个租房市场的长期性和稳定性，同时也保证了经租公司本身的经营利润，形成良性循环。
　　此外，新桥镇开展“几步走”计划，正视经租公司经营压力，要求其逐年整改，第一年完善隔断及基础防火措施，第二年升级水电基础设施，解决飞线充电、私接电表乱象，今年起试点加装消防喷淋与公共视频……逐步升级的过程不但减少了企业的一次性投入，让企业乐于“被管理”，同时不断改善的面貌也让周边居民切切实实感受到变化，或将房屋出租给经租公司，或模仿其模式自我整改。
　　一系列的“组合拳”下来，既保障了基层就业人口的低价位租房需求，又有效提升了房屋租赁市场的有序性和居住品质，后续管理难度大大降低，长效机制问题迎刃而解。

　　整治形成宽度与广度

　　2018年新桥镇开展整治100次，涉及房屋1400余套，清退人员4700余人；2019年开展整治近40次，涉及房屋近900套，清退人员超千人……从统计数据来看，新桥的群租现象依然维持着高发、多发、易发的态势，高压整治的效果短期内尚不能凸显，究其原因，新桥镇相关负责人用了“沉默的大多数”来形容。
　　对此新桥镇有关部门也有着自己的判断，“不可否认的是，租房作为一个市场，经济利益还是成为业主与租户考虑的首位，因此高压整治的一个重点，就是让业主和租户衡量本身的经济利益损失。”对租户而言，通过前文所述的“渐进式提升”，目前经租公司提供的单间房源与普通租房市场的房源价格相差在200元每月，经租公司提供的良好监管与公共视频提供的安全保障，也让更多的租户愿意租赁较为优质的房源。
　　而对业主而言，通过群租或从事群租业务的二房东短期内收获更多租金，是根本诱因。但在高压整治之下，对业主同样开出高额罚单，使其成为业主“不可承受之重”，从源头衡量经济利益的得失。深化全面监管、维持高频率的巡查措施，也让越来越多的业主倾向于将房屋租借给正规的租赁公司，减少日常管理的繁琐程序。其次，相较于一般群租时有发生的火灾、漏水、漏电等财产损失与极有可能发生的人身安全问题，新桥镇要求所有经租公司房源一律购买商业保险，全面覆盖人身险与财产险，这无疑大大增加了业主的各项“保障”，高下自然立判。更为重要的是，经租公司对房屋的整改提升与自我经营乃至群租房屋之间的落差日益明显，房屋的长期管理与长期使用这一笔“经济账”，真正成为了“攻心战”中的“杀手锏”，业主态度的转变速度与数量明显增加，新桥的正规租赁房源比例不断加大。
　　面对未来的管理，镇相关各部门也大多提出了自己的担忧，目前的行业监管，对于经租公司的约束力依然相对薄弱，高额的处罚对于个人很难承受，对于企业则依然有违法的“利润空间”。
　　如何给正在向好的租房市场再加上一个保险，在保护并促进合法经营与打击违法群租中找到一个最大值，未来依然是需要解决的机制问题。

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