部门解读焦作市人民政府办公室关于印发焦作市建设用地使用权转让出租抵押

一、出台背景

党的十八届三中全会明确提出要“完善土地二级市场”，***、河南省政府办公厅分别于2019年、2021年印发了关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见和实施意见。为推动我市土地市场健康良性发展，依据上级意见，我市出台了《二级市场管理暂行办法》，从制度层面着力完善交易规则，创新运行模式，促进土地要素流通顺畅，提高节约集约用地水平。

二、工作要求

充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，着力完善土地二级市场规则。到2023年底，初步建立我市土地二级市场交易平台，实现信息公开、交易公平，持续推进土地一、二级市场协调发展。

三、政策依据

《***关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《河南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（豫政办〔2021〕27号）。

四、主要内容

（一）完善土地转让政策。1.划拨建设用地转让应依法批准。根据转让后土地用途分为三种情形：①符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式；②符合《划拨用地目录》，受让人申请变更为有偿使用的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款；③不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。2.出让建设用地整宗地转让，无需批准。工业“标准地”转让应达到出让合同和履约监管协议约定的条件。作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照出让土地有关规定执行，转让后，权利性质可保留为“作价出资或入股”，也可依申请直接变更为“出让”。3.土地分割转让，分割后各方应共同执行原出让合同约定的规划条件，工业项目配套建设的行政办公等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。同时对不得转让的国有建设用地建立负面清单。

（二）加强土地出租管理。分为两种情形：①划拨建设用地使用权出租，由审批制改为年度申报制，出租人应依法申报并及时缴纳租金中所含土地收益。②出让、租赁等有偿方式取得的建设用地使用权出租，符合法律规定即可。但是，以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应达到出让合同和监管协议约定的各项条件，由监管协议执行单位出具书面意见。

（三）放宽土地抵押限制。明确了抵押条件，划拨土地抵押权实现时，应当优先缴纳土地使用权出让收入及相关税费后，抵押权人方可优先受偿。以租赁方式取得的建设用地使用权抵押期限不得超过租赁期限。以授权经营方式取得的建设用地使用权抵押需经依法批准。放宽了抵押范围，自然人、企业均可作为抵押权人。

（四）加强信息互通共享。强调政府部门间的信息互通共享和对市场主体的联合监管。