桂街办函〔2020〕5号佛山市南海区桂城街道办事处办公室关于印发桂城街道开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则（暂行）的通知

主动公开                                   

桂街办函〔2020〕5号      

佛山市南海区桂城街道办事处办公室关于印发桂城街道开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则（暂行）的通知      

各社区居民委员会、机关各办局及有关单位：      

《桂城街道开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则（暂行）》业经桂城街道办事处同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向桂城街道开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作领导小组办公室反映（联系电话：86794933） 。      

佛山市南海区桂城街道办事处办公室      

                      2020年4月27日      

桂城街道开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则（暂行）    

第一章  总则      

第一条 为推进全街道农村宅基地和集体建设用地不动产确权登记工作，明晰农村集体资产产权，维护农民合法权益，深化落实乡村振兴战略工作部署,根据《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则的通知》（南府办函〔2019〕244号）、《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作实施方案的通知》、《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村宅基地管理规定的通知》（南府〔2018〕13号）和《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区农村宅基地历史遗留问题分类处置实施细则的通知》（南府办函〔2018〕201号）等相关文件精神，结合我街道实际，制定本细则。      

第二条 本细则所称“房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记”，是指由区人民政府主导，对本行政区域内未完成房地一体登记的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋在一定期限内组织开展农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权的首次登记。      

第三条 本细则适用于桂城街道集体土地范围内未完成房地一体登记的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋。      

本细则所称“未完成房地一体登记”包含三种情形：未登记任何不动产权利的（以下简称“无证”）、仅登记土地使用权的（以下简称“单地证”）、仅登记房屋所有权的（以下简称“单房证”）。      

本细则所称“地上房屋”，是指地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。      

第四条 以“房地一体登记”方式对符合登记发证条件的农村宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。      

对不符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行造册。      

第二章 农村宅基地及地上房屋确权登记与造册      

第五条 农村宅基地及地上房屋确权登记与造册的范围为全街道集体土地范围内未完成房地一体登记的、已实际建成并作为居住使用的农村宅基地及地上房屋。      

2018年2月26日前（含26日）已建成房屋的农村宅基地和已纳入2018年桂城街道办事处在建宅基地清查造册成果的农村宅基地并符合确权登记条件的纳入确权登记范围，不属于以上范围的农村宅基地及地上房屋纳入造册范围。      

第六条 农村宅基地及地上房屋确权登记的发证条件：      

（一）主体资格      

1.农村宅基地及地上房屋确权登记的主体为宅基地所在地的农村集体经济组织成员，可以是户主或年满18周岁的、经户内全体成员同意的户内成员。      

农村宅基地及地上房屋确权登记坚持“一户一宅”的原则，在农村集体经济组织范围内拥有已确权登记的一处农村宅基地视为“一宅”。      

2.“无证”的宅基地及地上房屋根据《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府〔2018〕13号）被认定为“历史建成”的可不受前款主体资格限制，但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。      

“单地证”、“单房证”的宅基地及地上房屋尊重历史确权登记事实，不受前款主体资格限制（权属登记人过世的，合法继承人作为权利人，需要提供继承公证书等相关材料），但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。      

对于“无证”的宅基地，申请人持有该房屋农村住宅建设用地许可证的可不受“一户一宅”和年龄等条件限制。      

（二）面积和高度标准      

1.面积要求坚持宅改政策中上限150平方米（“单地证”、“单房证”、被认定为历史建成情形的“无证”宅基地除外），沿用现行宅改政策只登记合规面积，附记备注超规面积；      

2.纳入房地一体登记的地上建筑物建设高度不得超过15米（建筑高度是指由室外地坪到主体顶层楼板的高度）。      

（三）处罚与缴费规则      

1.沿用桂城街道原有宅改政策中的超标使用费标准，超标使用费由社区收取（未办理合法用地手续的用地面积少于3平方米（含3平方米）的可免收超标使用费）。      

2.取消宅改政策中要求的“违建处罚金”。已执行宅改政策申请宅基地登记时已收取的“违建处罚金”一律退回到原申请人。      

第七条 超规部分土地，日后改建须退缩至证载合法面积内进行建设。      

第八条 “单房证”的在符合房地一体登记相关条件的情况下，分为两种情况处理：一是房屋自发证之日起至今未变化的，以房产证的房屋基底面积为宅基地使用权面积（视为合规面积），办理房地一体确权登记时不进行权能限制；二是房屋存在拆改建的，以房产证的房屋基底面积为宅基地使用权面积（80平方米以内含80平方米的为使用权合规面积，超出80平方米的为超规面积附记记载），办理房地一体确权登记时进行权能限制予以冻结。      

第九条 两证齐全但已改建、扩建的（2018年2月26日前建成）宅基地，申请人办理新的不动产权证书时需注销房产证才能纳入到房地一体确权登记范围内。      

第十条 对于1987年1月1日至2018年2月26日期间已有合法用地手续，但在支涌水利管理范围退让不足5米且未占用原有河道的已建成宅基地，在符合“房地一体登记”其他条件的情况下，可根据《桂城街道围内河涌管理暂行规定》（桂街办〔2007〕15号），由所在社区根据房屋实际建设情况在审批表意见栏上加具说明和审核意见，予以办理房地一体确权登记手续。      

第十一条 申请补办宅基地地上房屋规划施工验收备案的，2000年1月1日前已建成的房屋须提供房屋安全鉴定报告，2000年1月1日后已建成的房屋需申请人提供安全责任承诺书。      

第十二条 有下列情形之一的，农村宅基地及地上房屋不予房地一体确权登记只进行造册：      

（一）不符合现行土地利用总体规划的、存在压占基本农田保护区的、存在压占林地的、存在压占水利控制蓝线的；      

（二）不符合本细则第六条关于确权登记的主体资格规定的；      

（三）地上房屋基底占地面积大于150平方米的，但“单地证”、“单房证”、被认定为历史建成情形的“无证”宅基地除外；      

（四）建筑物建设高度超过15米的；      

（五）农村宅基地所在农村集体经济组织认定存在危害公共安全、有损公共利益的用地行为的；      

（六）农村宅基地及地上房屋权属不清、存在权属争议的；      

（七）非农村宅基地所在地的农村集体经济组织成员购买农村宅基地的（含已有建设用地许可证）；      

（八）2018年2月26日之后房屋存在非法抢建、加建行为的；

第三章 集体建设用地及地上房屋确权登记与造册      

第十三条 集体建设用地确权登记与造册的范围为全区已核发集体土地所有权证范围内、符合条件的集体建设用地，不包含本细则印发前已申请办理三旧集体建设用地确权手续、已申请办理存量农村集体经营性建设用地确权手续和已取得用地批准文件的集体建设用地。      

第十四条 集体建设用地及地上房屋确权登记的发证条件：      

（一）发证范围及面积条件      

1.一般情形：在集体土地所有权证范围内，符合土地利用总体规划，没有压占基本农田保护区、林地、水利控制蓝线，2014年12月31日前已建成使用（即2014年土地利用现状数据库中标注为建设用地且2014年影像图显示有建筑物的），且地块上盖物基底面积占拟登记单元地块面积比例达30%以上的集体建设用地。      

2.特殊情形：在集体土地所有权证范围内，没有压占基本农田保护区、林地、水利控制蓝线，2014年12月31日前已建成使用的集体建设用地符合下列情形之一的，也可办理集体建设用地及地上房屋确权登记。      

（1）不符合土地利用总体规划但属于产保区范围，地块上盖物基底面积占拟登记单元地块面积比例达80%以上的集体建设用地。      

（2）符合土地利用总体规划，属于“三旧”标图建库范围内用地或有效“三旧”改造项目用地，上盖建筑物为已拆除或正在拆除的，地块上盖物基底面积（参照2014年影像图确认）占拟登记单元地块面积比例达 30%以上的集体建设用地。      

（3）符合土地利用总体规划，经街道办事处认定属于清理政府留用地台账的，符合街道办事处制定的地块上盖物基底面积占拟登记宗地面积相关要求的集体建设用地。      

（4）符合土地利用总体规划，属于集体公益性公共设施用地的，权属人同意按现状实际使用面积作为登记面积的集体建设用地。      

（二）土地用途的确认      

1.集体建设用地及地上房屋确权登记时，以土地利用现状的实际用途按照现行国家标准的《土地利用现状分类》划分的二级地类认定登记用途。其中，涉及已拆除的或正在拆除的应结合历史影像图确认原建筑物实际用途。      

2.本细则所称“集体公益性公共设施用地”，是指已建成文体楼、祠堂、篮球场、停车场、垃圾回收点等民生类工程和社会生活基础设施（幼儿园、小学除外）的集体建设用地。      

（三）规划与建设要求      

1.符合确权登记范围及面积条件的集体建设用地及地上房屋能提供规划施工报建验收、房屋安全验收等材料的进行房地一体登记。未能提供规划施工报建验收等材料的，权利人出具《安全责任承诺书》，只登记集体建设用地使用权。      

属于集体公益性公共设施用地的，权利人出具《安全责任承诺书》可进行房地一体登记。      

2.街道办事处可根据实际情况结合规划功能确定确权登记范围。存在不符合规划功能要求的须进行权能限制，即登记时附记备注：“本宗地按现状使用，新建、改扩建时按照规划要求实施”。      

（四）处罚规则      

1.纳入本次登记发证范围存在违法用地行为的，原则上均需完成行政处罚。对于同一违法主体名下多宗地需要处罚的，可在一套处罚文书中完成行政处罚程序。      

2.用地行为发生在 1987年1月1日之前的，不予处罚。用地行为发生在 1987年1月1日以后的，依照《土地管理法》第七十六条之规定进行处罚。其中，按照2014年土地利用现状为建设用地进行处罚，按5元/平方米的标准予以罚款。若违法用地行为此前已被行政机关作出行政处罚的，在提供行政处罚决定书及收费凭证等材料后，不再进行处罚。      

对违法建筑的处罚，按照城管部门处罚标准执行。若只登记集体土地使用权的，确权登记时对违法建筑的处罚不作为审核要素。      

对属于集体公益性公共设施用地的，免予以上处罚。      

3.对于建筑物整体占地存在压占基本农田保护区、林地、水利控制蓝线的，可对建筑物整体占地进行切割后对合规部分土地进行确权登记，但处罚时需对地上建筑物整体占地面积进行处罚。      

（五）土地有偿使用费      

1.拟确权登记的集体建设用地，用地行为发生在1999 年1月1日之前的不收取土地有偿使用费，用地行为发生在 1999年1月1日之后（含1999年1月1日）的按照56元/平方米标准收取土地有偿使用费。      

2.拟确权登记的集体建设用地所涉的土地有偿使用费金额及处置方案应在居委会予以公示，土地有偿使用费的处置方案由街道办事处在镇级审查环节进行审核确认。登记时，附记中注明“本宗地属于首次登记(未缴纳土地有偿使用费)，自登记之日起，未经批准的不得转让、出让、抵押、出租”。      

3.对属于集体公益性公共设施用地的，确权登记时不要求缴纳土地有偿使用费，但登记时附记须备注：“本宗地变更为非公益性用途时，须按相关规定缴纳土地有偿使用费。”      

第十五条 集体建设用地及地上房屋不符合确权登记条件的，一律进行造册。      

第四章 登记与造册程序      

第十六条 办理“房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记”依照下列程序进行：      

（一）权籍调查。街道总登记工作组指导社区做好权籍调查信息的更新与分类工作。      

（二）社区公示。拟确权登记的，以社区的名义在不动产所在地公示7个自然日。      

（三）测绘及社区初核。公示无异议的，权利人提交测绘成果。实测信息仍符合确权登记条件的纳入登记范围，不符合确权登记条件的纳入造册范围。      

（四）街道办事处审查与公示。街道总登记工作组对拟确权登记信息进行审查,以街道办事处的名义在不动产所在地公示15个自然日。公示期满无异议的，提交审批。已按《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府〔2018〕13号）要求通过宅改联审并完成街道办事处公示的，直按提交区级审批。      

（五）区级审批。农村宅基地及地上房屋确权登记由区人民政府委托桂城街道办事处审批；集体建设用地及地上房屋确权登记由街道办事处提交市自然资源局南海分局复核后报区人民政府审批。      

（六）公告及发证。街道不动产登记部门将审批结果在区人民政府网站及拟登记的不动产所在地公告15个工作日。公告期满无异议的，由街道不动产登记部门予以登簿并颁发不动产证书。      

未能提供规划施工验收、房屋安全鉴定材料的宅基地及地上房屋”、“未缴纳有偿使用费的集体建设用地及地上房屋”发证时需限制权能，对其不动产权证进行实时冻结。      

（七）冻结程序对应的解冻办法。1.权属人申办变更登记，完成补办宅基地地上房屋规划施工验收备案（其中2000年1月1日前已建成的须提供房屋安全鉴定报告，2000年1月1日后须提供安全责任承诺书）的前提下解冻。2.凭不动产权证进行报建可进行解冻。      

（八）申请补办宅基地地上房屋确权登记时，未能提供宅基地地上房屋规划施工验收备案（其中2000年1月1日前已建成的须提供房屋安全鉴定报告，2000年1月1日后须提供安全责任承诺书）而导致后续不动产权证被冻结，需自行承担责任。      

第五章  附则      

第十七条 本实施细则所涉及的农村集体经济组织指土地所有者。      

第十八条 本实施细则由佛山市南海区桂城街道开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作领导小组负责解释。      

第十九条 本实施细则自印发之日起施行，有效期以广东省自然资源厅开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作的实施截止日期为限。

注释：1. 历史建成：1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今无改建、扩建，未办理合法用地手续的宅基地。

       2. 冻结：不动产权证进行权能限制，未经批准，不得发生转让、出租、抵押、赠与、买卖等行为。