关于印发汕头市三旧改造工作实施意见的通知

汕府办〔2010〕12号  

    各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《汕头市“三旧”改造工作实施意见》业经十二届第54次市政府常务会议、2月8日市委常委会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

汕头市人民政府办公室
二○一○年二月二十日

汕头市“三旧”改造工作实施意见

改革开放以来，我市经济社会快速发展，综合实力不断提高。在经济发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我市可持续发展。大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我市深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。

根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、省政府办公厅《关于“三旧”改造工作的实施意见》（粤府办〔2009〕122号）有关精神，结合我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（下称“三旧”）实际情况，提出如下施行意见：

一、总体目标和要求

（一）实施“三旧”改造，要遵循“全面探索、局部试点、封闭运作、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，优化国有土地空间布局，科学配置城乡、区域、产业发展用地，千方百计拓展用地新空间，有效***土地资源供需矛盾，着力提高土地节约集约利用水平和产出效益。

（二）实施“三旧”改造，要按照建设现代化港口城市、区域性中心城市和生态型海滨城市的城市定位，促进产业结构调整升级，优化城市投资和生态环境，重视并保护好历史文化遗产，强化汕头作为粤东区域中心城市的地位。

（三）实施“三旧”改造，要立足当前，着眼长远，在2012年之前完成“三旧”改造中各类历史用地完善手续的办理工作；用5年左右时间基本完成城市重点功能区的旧城镇成片改造、“城中村”全面改造工作以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作；力争用10年时间基本完成我市“三旧”改造任务，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新汕头。

二、科学确定改造范围

（一）围绕促进我市产业结构调整和转型升级、改善城市形象和提升完善城市功能、推动社会主义新农村建设、实现土地节约集约利用原则，科学合理确定“三旧”改造范围。

（二）下列土地可列入“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房（厂区）用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇、“城中村”和村庄；列入国土资源部“万村土地整治”示范工程或列入我市村居整治的村庄。

（三）“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件：符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造规划和我市产业发展规划及环境保护要求，并列入年度实施计划；拟改造项目用地范围内已有上盖建筑物；土地权属无争议，未被依法查封或以抵押等其他形式限制土地权利（抵押权人同意的除外）。

三、因地制宜实施改造

（一）旧城镇改造范围内，为了城市基础设施和公共设施建设或为实施城市规划进行旧城区改造建设的，由市、县人民政府主导实施。鼓励原土地使用权人自行改造，市场主体可收购相邻多种地块集中进行改造。

1、政府依法收回、收购土地使用权，纳入政府土地储备的，土地使用权收购的具体程序、价格确定按照市、县政府有关文件规定执行。

2、土地使用权人按规定制订改造方案申请自行改造的，须拥有改造范围内全部土地及其上盖建（构）筑物的权属。各地块的原使用权人可共同成立项目公司联合申请自行改造。

3、市场主体收购相邻多宗地块申请集中改造的，应与原土地使用权人签订收购协议，落实相关补偿安置措施，并向区以上国土资源部门申请将分散的土地归宗。

4、统一规划改造的多宗地块归宗时应统一土地使用年限。属政府收购储备后再次供地的，或原划拨土地补办出让手续的，按照新规划用途重新确定土地使用年限。

5、国有划拨土地不再符合《划拨用地目录》，按规定补办出让手续的，经评估（委托有资质的地价评估中介机构进行评估，下同）拟出让时的新土地使用条件下的土地使用权市场价格和原土地使用条件下的划拨土地使用权权益价格（包括划拨时的土地成本价格和划拨后的土地投入价格等），按照两个价格差额的60％补交地价款。

6、国有出让土地改变规划设计条件的，应按规定签订土地出让合同变更协议或重新签订出让合同，办理土地变更登记。涉及应补交地价款的，经评估新规划条件下和原规划设计条件下的出让土地使用权市场价格，按照两个价格差额的60％补交地价款。

（二）旧村庄改造范围内，交由农村集体经济组织依照规划自行改造或与合作单位开发建设的，按以下规定完善用地手续。

1、农村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有并经依法批准的，若交由农村集体经济组织使用，按新土地利用条件下的出让土地使用权市场价格的5％计缴交地价款，视同划拨性质管理；农村集体经济组织与有关单位合作改造建设的，视同出让性质管理，按新土地利用条件下的出让土地使用权市场价格的15％计缴交地价款。

2、农村集体经济组织名下的原有国有划拨用地与有关单位合作改造建设涉及土地使用权转让的，按新土地利用条件下的出让土地使用权市场价格的15％计缴交地价款，土地使用权视同出让管理。

3、在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，农村集体经济组织名下的集体建设用地、原有国有划拨建设用地涉及改变规划设计条件的，无需补交地价款。

4、农村集体经济组织在经村民大会（或村民代表）2/3以上人员表决同意的前提下，可以申请将其名下的建设用地交由该农村集体经济组织全资拥有的项目公司实施改造，经区、镇（街道）人民政府审核并上报市、县人民政府批准后实施。

（三）列入“三旧”改造范围的旧厂房，原用地单位或集体经济组织可申请自行改造或与有关单位合作改造，属国有用地的，参照原土地使用权人自行改造或合作改造的有关规定办理；属集体建设用地的，参照农村集体经济组织方式改建，按合作改建的有关规定办理。由政府征收、收购后统一实施改造的，参照旧城镇改造有关规定办理。

（四）通过收购土地集中进行改造的，改造主体应在改造方案批准之日起的6个月内完成全部土地收购，并向区以上国土资源部门申请备案登记。确需延长收购期限的，改造主体应于规定期限届满前1个月内申请延期，经原批准改造方案的市、县人民政府批准后实施，延长期限不超过1个月且不得再次延长。未能按规定取得国土部门备案登记，或申请延期备案登记未获批准的，原批准改造方案的市、县人民政府应撤销项目批准文件。

（五）经批准实施的“三旧”改造项目，应自改造方案批准之日起2年内开工建设（含拆迁），3年内竣工。较大规模的建设项目确需延长项目开工、竣工时间的，改造人应于规定期限届满前6个月内申请延期，经原批准改造方案的市、县人民政府批准后实施，延长期限不超过6个月且不得再次延长。未能在规定时间内开工、竣工，或申请延期开工、竣工未获批准的，原批准改造方案的市、县人民政府应撤销项目批准文件。

四、加快“三旧”改造的鼓励措施

（一）完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续，要在2012年之前完成。凡在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前发生的违法用地行为，应按用地发生时的政策规定落实处理（处罚），涉及罚款的按用地面积5元/平方米的标准进行处罚。

（二）“三旧”改造属政府产权的公共建筑，其建筑面积产生的容积率不收取地价款。

（三）在符合城乡规划和“三旧”改造规划前提下，经市、县人民政府批准，企业利用原有厂房用地设立的区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计，不视为改变土地用途。

五、加大财政扶持力度。

（一）市、县财政部门在每年财政年度预算中安排不少于200万元作为本级“三旧”改造工作日常办公专项经费。同时，各级政府应将“三旧”改造规划编制经费列入年度预算予以保障。

（二）在市的权限范围内，对经批准的“三旧”改造项目实行优惠的税费减免政策，充分发挥各区、县政府的积极性和主动性，吸引社会资金参与改造。

六、实施步骤

坚持先易后难、突出重点、分步实施、扎实推进的原则，选择改造条件好、群众意愿明确、基层领导班子团结的片点或项目先行启动改造，发挥示范带动作用，边实施改造，边总结经验，做到成熟一个，改造一个，全面铺开“三旧”改造工作。

（一）准备阶段（2010年1月－2010年4月）

1、成立领导机构。市、区县两级政府成立“三旧”改造工作领导小组和办公室，加强组织领导、政策研究和统筹协调，明确工作责任，落实工作任务。

2、制定配套政策措施。市国土、发改、财政、税务、建设、规划、旧城办等部门就税费、改造项目方案编制技术规程和改造规划审批等制定配套政策，全面规范“三旧”改造工作。

3、制定“三旧”改造规划。完成编制中心城区和外围区县“三旧”改造规划方案的编制，加强规划控制和规划协调，确定中短期规划（到2015年）。

4、加强宣传，营造氛围。加强政策宣传，在全社会营造大力推进“三旧”改造的氛围，充分调动各级政府、土地权益人和市场主体共同参与的积极性。

（二）实施阶段（2010年5月－2012年10月）

1、初步确定“三旧”改造工作的申报、审批程序；完成首批项目的改造方案审批，启动改造工作。

2、组织培训，规范操作。完善操作办法，建立程序范本，统一设置办事流程、办事材料目录和审批要求，统一组织“三旧”改造业务培训，确保严格按政策规范运作，依法有序进行。

3、全面铺开，快速推进。学习借鉴先进经验，集中力量启动一批“三旧”改造项目，推动“三旧”改造工作的全面铺开。完成“三旧”改造中各类历史用地完善手续的申报工作。

（三）小结阶段（2012年11月－2012年12月）

总结运作情况，提高运作效率，进一步规范审批程序，确定中长期规划（到2020年），研究“三旧”改造转入日常化运作等有关事宜。

七、扎实做好“三旧”改造各项基础工作

（一）摸清底数。各区县政府负责组织对本辖区“三旧”用地进行全面调查摸底，征求各方意见，初步确定改造规模和范围。建立“三旧”改造用地数据档案，造册登记每宗“三旧”用地的位置、面积、现状、权属等情况，并标绘上图，实行台帐管理。

（二）编制规划。根据“三旧”改造工作总体要求和原则，市、县人民政府负责组织编制“三旧”改造规划，中心城区“三旧”改造规划由市规划局负责组织编制，外围三区一县“三旧”改造规划由区、县人民政府负责组织编制。“三旧”改造规划的实施和调整由市人民政府批准。“三旧”改造项目详细规划由“三旧”改造项目主体单位根据经批准的“三旧”改造规划负责组织编制，中心城区范围内的项目详细规划由市政府批准实施，县级项目详细规划由县级政府批准实施，并报市“三旧”办备案。

（三）拟定计划。开展“三旧”改造的区县应根据“三旧”改造规划和土地利用年度计划，编制“三旧”改造年度实施计划，明确年度改造的规模、地块和时序以及规划、用地指标，首次于2010年3月底前上报市“三旧”办，今后每年12月前上报下一年度“三旧”改造实施计划。市“三旧”办会同规划、国土、建设、发改等部门统筹全市各区县“三旧”改造年度实施计划并报市“三旧”改造领导小组批准后，分解下达到各区（县）组织实施。

（四）审批方案。“三旧”改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，“三旧”改造方案由改造主体按照有关规定编制，由市、县人民政府批准后实施，其中，中心城区范围内的改造方案，由区政府初审，市“三旧办”审核后，报市政府审批实施；非中心城区范围内的改造方案，参照上述办法由县级人民政府批准后实施，并报市“三旧办”备案；涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区县人民政府汇总编制，逐级上报省人民政府审批。

八、组织领导和职责分工

“三旧”改造工作实行政府主导、分级实施、部门服务、属地负责，充分发挥各区（县）在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性。

（一）市成立“三旧”改造工作领导小组，负责统筹全市“三旧”改造工作；研究决定“三旧”改造的政策措施，解决“三旧”改造中的重大问题；研究审批“三旧”改造年度计划及改造方案；督促、检查各区县和成员单位的工作。

市“三旧”改造工作领导小组下设办公室，负责对“三旧”改造各项工作的组织、协调、审核、检查、督办。办公室由各部门派出业务骨干在市政府集中办公。具体职责为：牵头组织制订“三旧”改造政策措施；审查“三旧”改造方案；负责全市“三旧”改造宣传教育、调查研究工作；经市“三旧”改造领导小组批准，统筹和下达各区县“三旧”改造年度计划；督促协调市级相关职能部门的“三旧”改造工作；指导、督办、考核各区县“三旧”改造工作；完成领导小组交办的其他工作。

（二）“三旧”改造工作实行属地负责制，各区县党委和政府是本地区“三旧”改造的第一责任主体。各区县政府及其街道、镇要按照市“三旧”改造工作的组织形式，相应成立“三旧”改造领导小组和办公室并确定相应职责。领导小组组长由区（县）政府主要领导担任，在业务上接受市领导小组及其办公室的指导。各区县人民政府应对纳入“三旧”改造范围的用地手续相关材料的真实性、合法性负责。

（三）各有关部门在市、区县人民政府领导下，按照各自职责分工开展“三旧”改造工作，制定扶持“三旧”改造工作的部门实施意见，研究解决“三旧”改造过程中存在的问题。

九、本实施意见自批准之日起施行，未尽事宜按照广东省“三旧”改造相关政策执行。

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