恒大获投行点赞目标价升至42港元

恒大宣布第三轮引战完成后，再度成为市场焦点。

11月6日，中国恒大（03333.hk）公告称，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿。同时，恒大地产承诺2018年至2020年三年净利润分别为500亿、550亿、600亿，合计1650亿。

投行普遍对恒大顺利完成持乐观态度，我们认为恒大承诺的三年1650亿利润是可以预见并能够实现的花旗银行首席地产分析师蔡金强言之凿凿。自今年年初起，恒大开始实施一系列战略转型，推动利润快速上升，加上销售稳定增长，土地储备充足，成为国际研究机构看好恒大前景的重要原因。

截止11月7日晚，共有德意志银行、花旗银行、国泰君安、野村证券、摩根士丹利、美林美银、海通证券等多家国际大行发布研报，表示基于恒大强劲的发展预期，纷纷给予恒大买入评级，最高上调目标价至42.1港元。

国际大行纷纷看好

我们确信恒大一定能够完成未来三年1650亿利润承诺目标，与花旗的研报相似，德意志银行首席地产分析师高剑锋也在研报中表达了明确的肯定。

他的其中一个考虑因素是恒大在2017年上半年就完成了前一轮战投承诺，公司显现出利润快速上升的势头。据恒大去年公布的利润承诺，2017年净利润目标为243亿。中报显示，恒大上半年净利润达231.3亿，若考虑部分多元产业仍处于投入期，这一数据将大幅调升。恒大总裁夏海钧就在中报业绩发布会上透露，地产主业半年核心利润已超270亿。

效益提升是恒大今年的着力点。年初恒大董事局主席许家印明确表示，公司发展战略将由规模型向规模+效益型转变，一方面恒大强化产品品质，提升产品附加值，另一方面强化内部管理，采用标准化运营模式控制成本，并大力降低营销、管理、财务三大费用。中报显示，上半年，恒大销售及管理费用率同比大幅下降一半。这些举措均是恒大盈利水平稳步提升的有力保障。

花旗的研报预计恒大高利润将取得可持续发展，未来毛利保持在30%以上，净利保持在15%以上。

由于房地产存在结算周期的滞后性，往往当年的利润源于上一年度的销售收入。今年前十月，恒大销售达4223亿，按目前的销售速度，年内大几率突破5000亿，加上去年年末1924亿的已售未结算收入。以最新财报14.5%的核心净利润率估算，已经锁定1000亿左右的净利润，已占1650新利润承诺六成。

花旗和德银的研报不约而同地提到恒大强劲的销售，德银的报告认为恒大2017年销售超过5000亿，2018年的销售将超过6500亿。这是基于30%左右的增长预期，事实上已经有所保留，在花旗的研报数据中恒大近三年的年均复合增长率高达57%.如果以2018年6500亿的销售预期测算，恒大保守估计可以锁定超过940亿的净利润。换言之，恒大两年内就能实现1650亿的利润承诺。

打开新的增长空间

值得一提的是，恒大本轮战投吸引了众多领袖型的战略投资者，其中苏宁、正威是世界500强，山东高速则是特大型国企。他们看中的或许不仅是恒大现有的利润承诺，而是未来增长潜力。 有分析认为。

第三轮战投的引入，恒大的负债率进一步下降。花旗在研报中预计恒大可能提前超额实现公司提出的未来三年降负债目标，根据恒大此前公布的降负债率目标，其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右，净负债率计划到2020年6月末降至70%左右。资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。花旗表示。

此外，行业最重要的土地资源，多年来恒大一直位居行业首位，中报披露，恒大现有土储达2.76亿平方米，楼面平均成本仅为1658元/平方米，远低于其他一线房企，这为未来利润率的继续提升留下了足够的空间。

与此同时，尽管当下市场形势走向仍具不确定性，但行业集中度正不断上升，强者恒强局面日益明显。方正证券研究报告显示，2009年至2016年，行业前5大房企市占率提升了8.4%.越来越多的资源向行业龙头集中，克而瑞研究数据显示，2017年前三季度top3房企的销售额占前十大房企销售总额的51.7%，比去年同期上升3.7%.正如方正证券研究报告所言，我国房地产王者时代正加速来临。

国泰君安资深分析师申思聪认为。随着恒大第三轮600亿战投的顺利引入，公司将继续借助优质土储确保增长规模，维持强劲销售势头，利润水平有望进一步提升，故提升目标价至42.1港元。11月7日收市，中国恒大上涨9.38%，报30.9港元。