如何***老旧小区招聘物管难3个迷你型老旧小区合并后引

老旧“迷你”小区，空间小、住户少，管理成本高，很难招聘到专业的物业管理公司。去年初，玄武区新街口街道结合老旧小区整治，将3个紧邻的小区围墙打通，合并成一个大的小区，并对小区环境进行整治，终于有了专业物业公司前来接管。专家认为，这一做法为解决老旧小区物管难提供了一个新思路。

建成30多年，老小区首次引进专业物管

珠江路小区地处新街口街道。昨天上午，记者现场采访发现，小区大门安装了机动车闸道；道路铺设了沥青，新增了路牙、树池等；居民楼安装了铁艺门、单元远程对讲智能门，楼道内还增加触摸式延时LED灯；楼幢外立面被粉刷一新，空调外机被统一安装了罩格栅，窗子也进行了改造美化；曾经随处可见的违章建筑被公共绿地、机动车泊位、自行车车棚代替……小区面貌焕然一新。    

“这个小区建成30多年来，首次有了专业的物业管理。”新街口街道唱经楼社区居委会主任钱秀说，新进驻的物业公司，为小区配备了20名保安、8名保洁员。5个小区大门，有保安24小时值班；小区垃圾，保洁人员随时清理，与以前相比，小区环境、治安状况有了很大改变。

“迷你”小区整治合并，解决物管招聘难

“珠江路小区是居安里小区、原珠江路小区、鱼市街小区3个小区合并成的。”新街口街道物业科的工作人员说，合并前，这3个小区都是独立小区，空间很小，属于“迷你”老旧小区。因为小区设施老旧，物业管理成本太高，小区物业一直是街道托管。去年初，街道对这3个小区进行环境整治，仅违章建筑就“啃掉”9600多平方米；整治过程中，又将小区之间的围墙打通，将3个小区合并成拥有31栋居民楼的大小区，居民扩大到了1600户。

整治结束后，面向社会招聘物管。最终经过业主投票表决，银贡物业与新街口街道签订了珠江路小区物业管理接管协议。    

“如果这3个小区不合并，我们肯定不能接手。为什么？以前的3个独立小区太小，住户少，没有收费车位，就算物业费收缴率100%，也养活不了配备的物业管理人员。”银贡物业珠江路小区项目经理杨国梁说，目前，珠江路小区的物业费暂定每平方米0.5元，每户每月的物管费在50元上下，加上目前核定的近200个车位，每月每车收费200元，基本可以满足20名保安和8名保洁员的一年开支。

新街口街道的做法值得借鉴

去年3月出台的《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》提出，至2020年底，基本完成主城六区2000年以前建成、936个非商品房老旧小区整治。

“老小区普遍存在公共空间少、居民休闲地方少、停车难等问题，物业进驻之后的工作量相当大，尤其是保洁和停车方面。而物业管理公司不是慈善机构，除了要养活小区管理人员，还要有一定的收益。”南京理工大学经济管理学院教授、博导朱宪辰说，物业管理公司的收益，主要是收取物业管理费，还有一些公共设施收益，比如停车费、小区广告载体产生的费用等。“迷你型”老小区住户少、空间小，物业费收缴有限，靠停车收费也不可能，而且多没有可以收费的广告载体。而小区再小，保安、保洁、房屋维修、水电维修等管理人员，与大的小区相比一个也不少，仅靠收取物业费肯定不够。所以，“迷你型”老小区招聘物业，一直是个难题。新街口街道将3个紧邻的“迷你型”小区合并后进行整治，配全公共设施，进而吸引专业物业管理公司的做法，值得借鉴推广。

记者 殷学兵 朱泉

《南京日报》A03版    2018年1月10日