考验福田区渔农村改造纪实

(上篇)

核心提示:

渔农村曾经是抢建违法建筑的典型，村干部带头抢建，村民集体抢建，他们不顾政府三令五申，以至发展到群体抗法。于是，一场渔农村改造与反改造的较量展开了……

迎着风风雨雨，走过坎坷之路，福田区渔农村改造出现了重大转折。3月25日，政府终于和渔农村每户村民签下了来之不易的改造协议，两只曾经较劲的手紧紧握在了一起。5月22日，一声巨响在渔农村响起，全村旧房除人工拆除的大部分旧楼外，余下的16栋被整体爆破拆除，改造工作在一片废墟中开始了。

从对垒到多赢，是一个长长的回忆，是一个在巨大的困难面前经受严峻考验的记录，是深圳城中村改造史上一段难忘的篇章。

现在，让我们来追溯这一回忆……

渔农村疯狂集体抢建执政能力考验骤然而至

2004年5月10日，刚刚到任不久的福田区委书记许德森和区长张礼铜做梦也没有想到，小小的渔农村在他们身边，正像一颗冒烟的手榴弹，吱吱作响。一场对区委、区政府执政能力的考验骤然而至。

这天，区里接到市有关部门的通知，渔农村正在抢建违法私房，把邓小平同志曾经站在那里眺望香港观景台的视线也给挡住了……

渔农村，位于皇岗口岸附近，是香港进入深圳门户的地区之一。它面积不到0.8平方公里，原住居民只有250多人，过去基本依靠打鱼为生。1992年，邓小平同志来到这里，眺望对岸的香港，深情地说，1997年香港回归，如果我还活着，我一定要到香港看看。由此，这里便成为历史纪念地。

2004年4月中旬，一位省领导来深圳检查工作，特意来到渔农村邓小平曾经驻足之地眺望香港，“咦，怎么看不见了？”这时才发现，这小小渔农村村民正在大兴土木，加紧拆旧建新，大肆抢建违法私房。村股份公司总经理的房子盖得太高，当年邓小平同志眺望香港处的视线现在竟然被挡住了。

情况反映到市领导那里，市有关领导便打电话到区里。区委书记许德森与区长张礼铜听到这情况后大吃一惊。第二天，张礼铜循此线索，马不停蹄赶往现场看个究竟。放眼望去，景象真是令人震惊：

渔农村简直就成了一个建筑大工地，全村原来52栋房屋被拆除，翻盖成37栋大建筑，建筑面积约6.7万平方米，其中正在打基础的9栋；9层（含九层）以下的有13栋；10层以上的有15栋。虽然都是在自家红线范围内盖楼，但是，其高度、面积远远超过了政府准予村民盖楼的规定。

站在渔农村旁边的港田花园高层往下看，小小的村子里已经有200多栋房子，有些房子之间只有一臂之距。地上摆满钢筋建材，搅拌机日夜轰鸣，夜晚如同白昼。一天一层楼的“壮举”屡见不鲜，曾经名噪一时的深圳速度“三天一层楼”在这里相形见绌。

据了解，这次抢建风潮是由村干部带头所为。起初，有几户村民抢建，村股份公司董事长不仅不制止，反而也变本加厉地抢建，他已有5000多平方米房子出租不算，又把自家房子和母亲房子共两栋拆旧翻新。既然董事长能建，别人为什么不能建？于是，全村村民“集体行动”，才有了今天的局面。

接着，张礼铜又跑了几个村，发现全区15个股份合作公司所在的城中村内，有9家股份公司村民在集体抢建，共有97栋违建私房，有的已经接近封顶，有的刚挖了地基，而渔农村最为集中。

他立即向许德森汇报了这些情况，他俩都倒抽了一口冷气，如果渔农村的违法建筑失控，全区的违法建筑就会迅速蔓延，难以遏制。福田区的违法建筑大面积扩张，全市又将是何等状况？深圳本来有限的发展空间将被许多城中村蚕食，这样下去，还谈什么建设国际化城市？制止违法抢建刻不容缓！

这时，已临近中午，他们当即决定，下午立即召开全区坚决遏制违法建筑动员大会，五套班子领导都参加。

区领导态度坚决遏制违建上下高度一致不许有杂音

许德森2004年4月份刚从市机关工委调到福田区委。一到任，他就开始了调研。他在多种场合提出：福田区没有多少土地资源，发展空间受到限制，我们只能借助中心区的优势，努力改善好发展环境，树立“环境就是资源，就是生产力”的全新理念，以优良环境拓展发展空间。然而我区城中村的环境与中心区的形象差距越来越大，因此，我们要把城中村改造作为下步全区工作的重点。

两位区主要领导就此多次碰了头，在这件事上，许德森与张礼铜的意见高度一致。

当天下午，福田区召开了制止城中村违法建筑紧急会议。会上，区领导对渔农村抢建违建监管不力的一些部门进行了严厉的批评：一些股份公司没有把所在土地管好，有的股份公司领导甚至带头建私房，区建设局对无证施工队伍查处不力，办事处对相关违建私房的法令、法规没有落实到位，一些部门对查处违法建筑反应不够快……

台下干部面面相觑：过去批评违法建筑之事从来没有这么严厉，今天怎么回事？

会上，区领导宣布了坚决遏制违法建筑的有关措施。一、立即停止所有违法建筑的抢建，土地监察部门要派人进行24小时监管。二、国土、建设部门要对违法建筑采取勒令停工，没收其施工工具、拆除脚手架等措施。三、建设、公安部门要做好违章施工队伍的清理工作，吊销违法建筑施工队的营业执照。四、建成并超过规定层数的违法建筑业主，可在有关部门的监督下，自行拆除超建部分的楼层，对不愿拆除超建部分的违法建筑和超出红线范围的违法建筑，国土部门要予以强行拆除，等等。

区领导同时强调，渔农村不仅要作为遏制违法建筑的重点，而且要进行全面的城中村改造，马上做规划，上报市里批准。

5月12日上午，拆楼行动立即付诸实施。首先是拆掉股份公司总经理超高层楼层。许德森、张礼铜亲自参加，由常务副区长直接指挥、有关部门负责人和三十多位民工组成的拆楼队伍来到总经理家门前。

但是，这次拆楼被众多妇女阻拦，死活不让拆，拆楼队伍只得收兵。次日，才在公安协助下，再战告捷。这次拆楼，打响了福田区坚决遏制违法建筑的第一炮。

区国土分局、建设局、重建局等执法部门坚决落实动员会议精神，各司其职，依法整治，渔农村热闹的大工地终于平静下来。

渔农村民一哄而上群体抢建现场执法遭遇抗法无功而退

违法建筑暂时被遏制住了，但是，问题并没有真正解决。平静中正酝酿着一场新的冲突，伺机爆发。

这时，区里一边坚决制止违建，一边加紧做渔农村改造规划。6月9日，渔农村改造规划正式上报市里审批。

由于种种原因，规划一直没有批下来。

到了8月中旬，村民抢建终于爆发了。起初，他们还在晚上偷偷干，后来，干脆不分昼夜明目张胆地抢着干，村口出外惟一的通道上运送混凝土的车辆排起了长龙。就连5月份没有抢建的村民也参加到抢建队伍中来。他们拼命要赶上这趟还未停下来的末班车。

福田区领导坐不住了：渔农村居然不顾政府三令五申抢建！政府还有什么权威可言？这样下去深圳中心区形象何在？城市管理岂不是一句空话？！许德森与张礼铜商量，坚决要把这股违法抢建的势头遏制住。他们准备采取行动，对37栋正在抢建违建私房的工地进行清理——没收施工电机、机械设备，使之无法施工。这已是相当克制和柔和的处理办法了。

8月20日清晨五点半，区领导亲自带队，集中组织了有关职能部门约600人和6辆车，于7点准时开进渔农村，先停水停电，然后按照预定的路线，各就各位，开展清理行动。

执法队伍拆除了第一、第二栋施工用的电动机械设备，在对第三栋进行拆除过程中，包工头指挥施工人员试图抢回施工工具，被有关部门人员及时制止。但包工头仍不罢休，指挥工人连续三次从执法人员手中强行抢回机械设备。

渐渐地，个别村民发现了他们的行动。有人开始叫喊：“有人搬我们机器了，有人拆我们房子了，大家快起来呀！”喊声此起彼伏。越来越多的村民从家里跑出来。约300多名村民，其中大多是老人、妇女和儿童冲击清拆现场。有的妇女坐在机器上不让执法队伍搬走，如果执法人员稍微强硬一点，这些妇女马上喊道“非礼啦、非礼啦”。还有三部***机来回***，他们准备抓取有关政府违法的证据。

村民的几部私家车把村子通向外面的惟一通道堵住。8点多钟，更多的人涌向村警务室——他们发现这里是这次行动的指挥部。

常务副区长、分管副区长与其他几位领导正在这里，立时，他们就成为围攻的对象。妇女们误把副区长当作区长，对他开始攻击谩骂：“我们好不容易过上了好日子，为什么要拆我们房子？全市有这么多私房抢建你们不管，我们建房怎么就不行？”区领导耐心做思想工作，但这时说什么都没有用。

由于停电，小屋里热得喘不过气来，人人大汗淋漓。叫骂声、嘈杂声，场面混乱。

面对村民，执法队伍不能动手，局面僵持。

近9点了，区长张礼铜为参加一个会议不得不离开现场。村口，惟有一辆能移动的防暴车为区长让出通道，张礼铜坐着一辆未被人们认识的小车离去。他立即来到许德森办公室，向他汇报情况，第一句话就是：“书记，这次行动失败了。”尽管如此，许德森与张礼铜的态度仍然很坚决：一定要遏制住违法建筑，为了避免激化矛盾，现在先撤退。……接着，他们认真讨论对策。

区长给现场下了“撤退”命令。

区长同时命令现场总指挥、常务副区长找来了渔农村股份公司董事长。当时，这位董事长看到情况不好，一直在家里没出来。他对董事长说，违法建筑必须停止，你们停工，区里就恢复供电。

董事长答应了，村民渐渐散去，执法队伍撤退。

渔农村这颗吱吱作响的手榴弹终于“爆炸”了。没想到，执政能力的考验来得如此猛烈，如急风暴雨，福田区委、区政府将何去何从？！

 (中篇)

核心提示:

面对群体抗法的严峻考验，福田区委、区政府没有退缩，既坚持原则，又结合实际，坚定不移地推动渔农村改造，终于迎来了渔农村改造的艳阳天。

下一步怎么办？渔农村村民的眼光、全市众多违法建筑者的眼光，区全体干部群众的眼光、全市人民的眼光，一起投向福田区委、区政府，更注视着区委书记许德森和区长张礼铜。区委、区政府必须面对这个问题、必须回答这个问题。

得到市领导有力支持

班子思想高度统一

许德森与张礼铜意见高度一致，他们按照商定的计划推进。

2004年8月20日（周五）、21日（周六），许德森、张礼铜分别向时任市委书记黄丽满，市委副书记、市纪检委书记谭国箱，常务副市长许宗衡汇报了情况。后来又向出差回来时任市长的李鸿忠汇报了情况。

21日上午，市分管城建的副市长闫小培和市规划局负责人来到渔农村勘察现场。

21日晚，黄丽满和谭国箱冒雨察看了渔农村现场。黄丽满神情凝重，一字一句地说：要坚决制止违法抢建，谁也不许违法抢建，这是深圳的大局，是我们国际化现代化的大局，一切个人的、少数人的利益都要服从全局的利益。要给渔农村的领导班子做工作，给党员做工作，如果领导班子不作为，不做群众工作，造成严重后果，该撤职的撤职，该处分的处分，决不含糊。无论如何要把抢建风制止住。市里有关部门要支持福田区处理违建和改造工作，渔农村要作为特例，市里要尽早把渔农村的改造方案批下来，要通过改造给出路。李鸿忠、谭国箱、许宗衡、闫小培等分别做了指示。

22日（周日）下午，福田区召开了由区委常委、区人大主任、区政协主席、有关副区长和有关部门领导参加的紧急会议，传达学习市委市政府的指示精神。

当天晚上，福田区召开由区五套班子领导成员参加的区委常委扩大会议。会上，全面传达和学习了市委市政府的指示精神，并提出制止渔农村违法抢建私房的六条措施。

许德森神情激动，他说：城中村改造是块硬骨头，但是，“明知山有虎，偏向虎山行”，我们要把城中村改造的难点变为全区工作的亮点。他还说，处理好渔农村问题，不仅要靠热情，更要靠智慧。张礼铜坚定地说，我们这次动真格，下狠心，不获全胜，决不收兵。同时，他们指出，渔农村改造是全区城中村改造的突破口，只有把这场战役打好了，才能顺利推进全区的城中村改造。

会上，许德森和张礼铜再三强调，要深刻认识渔农村违法抢建私房的严重性和危害性，坚决做到“三个高度统一”：领导班子要按照市委市政府的指示精神来高度统一思想，不许有杂音，要用一个声音说话；领导班子要高度统一步调，齐心协力，共同制止违法抢建行为；领导班子要高度统一认识，坚决推进渔农村改造。

也就是在这个会上，区里决定成立制止渔农村违法抢建工作组，由区委常委、常务副区长担任组长，区委常委、组织部部长、副区长担任副组长，若干个部门为成员单位（工作组又分为宣传教育、执法、维护稳定和改造四个工作小组），区里抽调了10个处级干部、18个科级干部，立即进驻渔农村开展工作。

27日，市政府专门召开常务会议，充分肯定了福田区委区政府坚决果断制止渔农村违法抢建的措施，原则同意市规划局与福田区政府提出的原则性规划意见。李鸿忠市长要求福田区政府加大工作力度，一鼓作气，再接再厉，争取使渔农村成为我市城中村改造的典范。

市领导鲜明的态度，巨大的决心，有力的支持，深深鼓舞和感染着每一个人。区里两位主要领导的坚定态度，使全区干部受到了极大的震动：两位区领导在责任感与个人利益面前，理所当然地选择了责任。领导如此，下面干部的使命感、积极性也被带动起来了，被激发出来了。

正是五套班子的三个高度统一，正是这种层层带动，使全区干部齐心合力地共同投入到这场制止违法建筑的特殊战斗。

至此，福田区拉开了渔农村改造谈判攻坚战的大幕。

多头并举制止违法抢建不失时机展开改造工作

一方面，区政府采用铁腕手段，坚决遏制违法建筑，另一方面，广泛动员力量，耐心细致地做村民的思想工作，坚定地推进改造事宜。

进入渔农村的工作组各司其职：断水、断电；找19个参与违法抢建私房的施工队负责人谈话，以法律法规为依据，责令他们立即停工，撤出现场，否则依法依规严罚重处；责令提供施工材料的单位停止供应建筑材料，对无牌无证施工队伍进行严查；设立关卡，严防建筑材料进入施工现场。

几条强硬措施一出台，违法建筑大干快上的局面很快得到控制，可是，谈判却异常艰难。村民不服气：我们在自己的宅基地上建房，政府为什么不许？实在不行，我们恢复原样也不愿意改造。

时间在一天天逝去，村民的经济损失在一天天增加：房屋租金断档，续租住户更无影无踪，工程队要结账，银行要回收贷款，违法赚钱还有什么指望？村民耗不起时间了。

在政府铁腕面前，村民们感觉到了：这回政府与过去不同，动真格的了！

渔农村的裕亨股份公司董事长首先认识到了问题的严重性。从渔农村2004年5月份抢建到8月集体抗法期间，区长三次找他谈话，一次比一次严厉。第一次，区长与他一起吃饭，严肃地说，必须立即无条件停止抢建。第二次，区长又在全区制止违建大会上严厉批评他，为什么还抢建？前两次他都在搪塞，挨批时，他表面都答应，好，好，可背后抢建的速度比以前更快了。他想，如果我不抢建就吃亏了，全市的抢建都没有遏制住，我这点算啥？政府哪一次不是这样，雷声大雨点小？在他的坚持下，全村的抢建速度简直到达了“疯狂”的程度。第三次区长来到他的办公室狠狠地批评他：你阳奉阴违，两面派，到现在你还在抢建，欺骗政府，这样下去渔农村会毁在你手上！

这次，面对政府这样的高压态势，他觉得事情非同小可，再这样下去不行了。他心知肚明，谁敢真正与政府对抗？他必须面对现实，为自己和村民今后的发展找条出路。

福田区政府派出区重建局负责人与他专线联系，这位负责人与他谈心，如果你再不同意改造，区里将对你采取行政手段。他非常明白，他如果执意继续抢建，政府的确会拿他这个带头抢建的村干部开刀，而且政府完全能够做到这一点。别看渔农村董事长职务不高，但真的丢了这一职务，他在村民们面前、亲友们面前怎么抬得起头？他心情复杂地脱口而出，我还不想干呢，但其实心里很不是滋味。

巨大的压力，使他心急如焚。他不得已而为之，向重建局负责人开出改造谈判天价：一、全额赔偿我抢建资金；二、拆掉的旧房与在建的私房必须拆一赔一；你拆我多少房子就必须如数赔我新房；三、改造期间，按出租房每平米25元计算赔钱。他的算盘就是这样，你赔不起就别改造，真的按此要求赔我也不吃亏。

这哪有改造诚意？他话音刚落，重建局局长气得拔腿就走。没得谈。

虽然是天价，虽然是极不情愿的态度，但是，渔农村毕竟是停止了抢建，开始坐到了改造的谈判桌前。

村民与政府的博弈有了质的转变，渔农村改造与反改造的较量进入了艰苦的谈判阶段。

艰苦的谈判几经反复最终达成“9982”协议

谈判的核心、谈判的难点是综合利益的平衡，即，改造的方案必须是区政府、村民、开发商三方均能接受的方案，这样的方案才是成功的方案。

福田区领导将工作组进行了谈判分工。谈判重点是股份公司班子成员和村里的骨干，与股份公司董事长的谈判当然是重中之重，由重建局局长专人负责，其他谈判对象也都一一作了安排。

8月24日，重建局负责人约请渔农村股份公司董事会班子成员开始了新一轮谈判。

这位局长直奔主题，“我们这次谈，是在坚持两个前提的框架下谈。一、拆一赔一不可能；二、村民抢建基建成本要全额赔偿不可能。”董事长立即说，那就赔0.999行吧，三条9吉利，又做了让步。

这哪里有谈判诚意，这位局长非常生气，站起来说，那就别谈了，说完就走。“唉，别走，别走”，他一把拽住重建局局长，再谈谈嘛。

争论，还是无休止的争论。这位局长又开出条件，那就拆赔比0.9,即，拆一赔0.9,抢建基建成本赔偿50％，由开发商赔。你们必须为抢建付出成本，自食恶果！

 “这怎么行呢？”这几位董事都哭丧着脸。董事长开腔了：“那我们赔大了，我这次投了500万，按这一政策，我坐地就赔250万，我拿什么钱还银行啊？再说，就算我思想通了，我家里人思想也不会通，村民也不会通啊，大家的损失太大了。”

他接着说，村民是非常重现实的，他们有自己的“小九九”。渔农村如果不改造，再过两月，我们的楼房全部完工，立马就有收入，3－5年内就可以收回成本，之后就都是纯收入了。现在，政府一定要改造，把前景说得天花乱坠，就算我们相信政府说的全是真的，那也得两年以后才有收入，我们眼前的损失怎么办？

重建局局长对他说：你们有你们的“小九九”，政府也要考虑城市综合利益，也要考虑你们的长远利益，照你们这样盖楼，环境如此恶劣，租都租不去，以后谁来租你们的房子居住？渔农村今后就是死路一条。只有全面规划改造，渔农村才有发展前途。你想想，谁对村民更加负责？

吵闹一直从下午4：30持续到半夜，谈判无法进行下去。

当晚，董事长回到家，浑身发软躺在沙发上，老婆孩子哭哭啼啼的，都跟他吵，每个人思想都不通。他感到从未有过的压力，直到凌晨4点多，他才昏昏入睡。早上6点多，他就按捺不住内心的焦虑，打电话给重建局局长，说要跟局长再谈谈。

在与董事长谈判的同时，工作组的同志也在做其他对象的工作。工作组遇到的第一个困难是进门难。为了回避谈判，许多家庭将妇女推到前台，有的不让进门，有的见了工作组的同志就躲，甚至就骂。工作组的同志不气馁，骂不还口，你躲我追，耐心“三讲”：讲透政策、讲足好处、讲明赔偿。针对村民的土地情结，工作组的同志告诉村民，国家规定，所有的土地使用都是有年限的，永远归村民子子孙孙传下去，这是不可能的；你们现在花大钱建造的私房，没有产权，始终都不合法，更不可能传给子孙后代，等于是把房子建在浮冰上面，政府帮助你们改造，给你们确认产权，你们的利益才有保障啊。为了与村民联络感情，工作组的同志请村民吃饭，为了进家门，他们给村民小孩买礼品。用工作组的话讲，真是累断了腿、磨破了嘴、留下了泪。

同时，区有关部门印制了精美的宣传画册，抓住村民关心的热点问题进行解答：渔农村能不能不改造？渔农村能不能按规划自己改造？改造之后，渔农村失去了土地所有权，而且房子只有70年使用权，是不是觉得很吃亏？政府为何不管其他城中村的抢建，而只盯着渔农村？为什么政府在渔农村出现抢建之后才组织渔农村改造？以前为什么不提前改造？等等。这些宣传册散发到村民手上，实际上是解答了村民心中困扰多时的疑问。

许德森和张礼铜每天听取工作组汇报情况。许德森有一次到上海出差两天，仍然坚持每天都要听渔农村改造谈判的情况汇报。这段时间，分工负责制止抢建的副区长一天两次到工地巡查，早晨一次，晚上一次，晚上11：30,看到工地一切平静，他才向区长报平安。区长才能安心睡觉。

经过数不清的争论、碰撞、讲解、沟通，谈判双方渐渐达成共识。

一周后，重建局局长向董事长亮出了“9982”政策，基本获得了董事会班子和村民的认同。“9982”政策的具体含义是：第一个“9”为拆赔比0.9；第二个“9”和“8”为基建成本的赔付率，即8层以上（含8层）违建的赔付率是0.9、7层（含7层）以下违建的赔付率为0.8、损失部分由个人承担，作为违建抢建成本；2为赔付的房屋租金，即，改造期间，由开发商补偿给村民每月每平米的房租租金20元。“9982”政策中0.9的拆赔比和对村民基建成本的赔付是政策赔偿的两个关键。

这决不是一个非常理想的方案，但却是一个相对客观、相对理想的方案。

10月27日，即在全市召开制止违法建筑和城中村改造会议前一日，在福田区委区政府主持下，在裕亨股份公司8楼举行了隆重的渔农村改造草签仪式。在这次仪式上，区长发言时哽咽了，半天说不出话来。工作组的同志说，这是喜悦的泪、感慨的泪。

渔农村改造每前进一步都是对福田区委、区政府决心、毅力和能力的考验。这其中的甜酸苦辣，只有参加渔农村改造的人们才能真正体味。

（下篇）核心提示：

在渔农村与福田区政府的博弈中，区政府牢牢把握改造的主导权，坚持原则与结合实际相结合，追求综合利益最大化，这是渔农村改造成功的关键所在。

令人欣喜的是，渔农村改造与过去我市城中村改造相比，取得了许多重要突破。

我市城中村改造牵涉利益面广、政策敏感，错综复杂。在渔农村改造中，为什么村民能接受拆赔比为0.9？这是我市城中村改造以来从未有过的数字？为什么村民能同意承担基建成本的部分损失？为什么“9982”能为各方所接受？其中奥妙何在？

福田区领导告诉记者，区政府牢牢把握谈判主动权，紧紧抓住平衡综合利益这个牛鼻子，既坚持原则，又结合实际，追求政府、村民、开发商三方综合利益的最大化，才使得渔农村改造这艘小船能够绕过暗礁险滩，胜利驶向彼岸。

这是对执政能力更高要求的考验。

规划测算数据奥妙分析

在谈判中，区政府是相对客观的主体，又最具有权威。

科学的规划与各种数据测算是渔农村改造方案平衡综合利益的重要依据。对此，福田区委、区政府进行了认真的分析。

早在2004年6月份，福田区委、区政府一边制止违法建筑，一边就在组织人马在综合调研的基础上做改造规划。在测算分析中，区领导看到，拆赔比0.9、政府投资上亿元为渔农村基础设施建设和对村民抢建的基建成本补偿三个问题是改造方案的三个关键点。

拆赔比0.9内涵丰富

村民强烈要求政府给予他们的拆赔比必须是一赔一，而政府认为只能是0.9。从表面看，只是0.1的差距，其实内涵非常丰富。

一、现在，渔民村的容积率为5.1,已建成建筑面积约10万平方米，如果按照规划改造后提高到5.8,（这是渔农村地块所能承受的饱和容量，已经不能再高了），加上区政府将周边的边角地争取为该村规划，建成面积达到18万平方米左右。拆赔比定为0.9,约有9万平方米用于补偿村民，开发商投资尚有微利可图。如果拆一赔一，开发商就没有利润。没有利润，就意味着渔农村改造将泡汤。如果拆赔比低于0.9,村民的利益就会减少，也很难摆平。因此这是一个各方都能接受的拆赔比。

二、这次改造要为今后的城中村改造起一个示范作用：拆一赔一并不是固定不变的，每个村的改造拆赔比都要根据实际情况而定。在谈判中，村民再三强调，过去市里进行城中村改造，拆赔比没有低于拆一赔一的，有的甚至高于一，达到拆一赔一点三。对此，福田区领导说得好，定拆赔比一定要从大局出发，不能固化。如果一味照顾村民利益，政府就得多掏钱才能继续改造，用政府的钱堆出一个金灿灿的渔农村，不仅没有好处，反而会产生许多负面影响，以后的城中村改造怎么进行，难道都由政府掏钱吗？

三、0.9的拆赔比体现了政府对违法建筑的一种惩罚，这就意味，那10％的费用作为村民抢建付出的成本。

政府投资上亿元的特殊作用

在此，要特别强调政府在渔农村改造中投资上亿元的作用。它的积极意义有三点。

启动市场。采访中，记者了解到，基于平衡综合利益的考虑，政府投资这笔钱首先把它作为市场的启动资金。没有这笔投入，开发商必须花更多钱投入基础设施，拆赔比虽然定为0.9,但他们需要付拆迁成本和补偿费用，开发商就会无利可赚。利益平衡不下来，市场就无法启动。

总体把握、细节放宽。这次政府投资上亿元建设渔农村的基础设施，从某种角度看，可算是政府对过去渔农村基础设施投资缺位的一种补偿。虽然政府今天多花了一些钱，但是，从长远看，政府改善了环境和口岸形象，繁荣了口岸经济，可以通过税收等手段将这笔钱收回来。因此，在渔农村改造这项复杂工程中，不必在这些细节上计较。这叫做总体把握、细节放宽。

早改造比晚改造成本低。深圳城中村的现实，使福田区领导看得非常清楚，今天不改造，以后改造的成本将会更高，早改造比晚改造要好。渔农村首先是要改成，然后才是改好。因此，上亿元也算是综合利益平衡的另一个重要支点。

基建成本的补偿意义深刻

福田区政府主导的渔农村改造，对村民抢建的私房进行了部分成本补偿，即“9982”中的第二个“9”和“8”。从道理讲，抢建私房既然是违法建筑，就不应该赔钱。但是，这些事实毕竟已经发生了，而且违法建筑的形成原因非常复杂，其中政府也有不可推卸的责任。因此，给予适当的补偿大家都能接受。但是，政府决不是丧失原则地为这种违法行为补偿，而是通过市场，由开发商协商解决，效果就比较好。正是这种人性化的、既坚持原则，又实事求是地解决问题的做法，才得以使改造顺利进行。

这表明，政府在主导改造过程中，既要让违法者付出一定成本，又要让法律可操作；贯彻市人大“两个规定”要贯彻其精神而不是条文。如果不赔，贯彻不了法规；全赔，助长违法得利者。通过在地价、税费上适度减免；在市政配套上由政府投资，减轻开发商的负担，吸引他们加入到城中村改造中来，这些政策措施都是为了实事求是地看待城中村违建问题，推进改造顺利进行。

市、区领导的坚定决心，区政府铁腕的高压态势，追求综合利益平衡的补偿政策，多管齐下，终于，福田区啃下了渔农村改造这块硬骨头。

2005年3月25日，渔农村所有村民完成签订拆迁补偿协议。这是一场来之不易和平协议，它结束了村民和政府的博弈格局，终结了纷争，在维持了稳定和谐的基础上签订了协议，掀开了深圳城中村改造史上的重要一页。

美丽的新渔农村

按计划，渔农村于5月22日实施爆破，六月初完成所有拆除工作，2007年将全面完成改造，届时村民可以入住崭新的渔农村。

规划将在渔农村西北侧增加一条双向车道的市政道路，直接连接皇岗路，形成渔农村地区的第二出入口。不仅如此，规划方案还充分利用了地铁四号线起点在皇岗口岸优势，设计了便捷的内部交通连接系统，待口岸建成启用后，大流量过境人流、大运量地铁枢纽，加上高品质居住环境和高品质的物业空间，使渔农村成为真正的城市繁华中心、深圳的核心客运口岸之一，成为皇岗口岸经济不可缺少的一部分，并将充分享受我市中心区所产生的巨大经济辐射效应。

规划方案采取开放式围合布局，将渔农村和现状港华庭居、港田花园共同围合形成一个开放式的中心庭院，既保证了沿河景观的共享，又保证了内部庭院的私密与安静，还解决了建筑之间的自然通风采光等问题，构筑了一个环境优美、安全舒适的居住小区。

改造用地南侧布置点式高层，将深圳河开阔的山水景色充分引入，与中央公园形成一个相互渗透，相互补充，相互呼应的流动空间，彻底改变了渔农村的居住环境。

渔农村改造的三个重要突破

然而，渔农村改造不仅是为了改变其面貌，而且更重要的是要打破其现在的封闭状态，使其逐步融入现代化社会，纳入法治管理之下。

为此，福田区政府做出了许多努力，与全市过去的城中村改造相比，渔农村改造有许多新突破，为今后我市城中村改造提供了宝贵的经验。

突破之一：引进部分商品房，打破渔农村原有房产产权封闭状态。

福田区在规划渔农村改造时，规划了部分商品房，这在城中村改造中有非常重要的意义。

渔农村是全市城中村的一个缩影。1992年，我市实行农村城市化改造之后，大部分土地被国家征用，少部分土地留给村民。留下的这部分土地，90％用于村民做宅基地，一栋一户，并且规定每户只能盖自用房480平米。另外10％作为集体用地，成为股份公司的经济来源。当时，这两部分土地只是划了红线，并没有办理相关手续。全市都是如此。

股份公司董事会拿这些钱用来投资本村的城市基础设施建设、雇用工作人员，包括保安人员，也用来年终村民分配。股份公司在村内基本实行自治，公司董事长也就是村内最高领导。农村城市化后，虽然也成立了居委会，但基本没有话语权，流于形式。因此，村内生活形态、管理形态都是封闭的。

随着城市快速发展，大批人员涌入深圳，廉租房便有了巨大需求。政府制定了福利房、微利房政策，而没有制定对应于非户籍、低收入人群的廉租房政策，村民就“主动进入这一市场”。其后，巨大的经济利益驱动村民将原有的住宅拆旧建新，越盖越高、越盖越大，由过去的种粮食变成了现在的“种房子”。全市大多数股份公司更是借机盖楼，甚至大量超出原有土地范围。村内无序盖楼、见缝插针。因此，出现了一大批“亲吻楼”、“握手楼”，用村民的话讲，“连棺材都抬不进去”。自然，环境污染、治安混乱等问题接踵而至，与外面现代化城市格格不入。

农村城市化之后，村民一夜之间变成了居民。但是，他们没有文化，缺乏生存技能，而“种”房子又给他们带来巨大经济收益，于是，他们紧紧抱团，形成利益集团，反对改造。为保护自身利益，以集体的方式与政府博弈，成为深圳现代化城市中的不和谐音。

为了打破这种封闭局面，福田区在渔农村改造规划时，才特意规划了一部分商品房，这就分化了渔农村过去铁板一块的房屋产权现状。

由于有一批外来购买商品房者入住，股份公司也必须引进现代的物业管理公司来进行管理。这就改变了原来都是村民居住、股份公司有绝对话语权的管理形态。

突破之二：确权到户，为房产流动奠定了基础

由于多种原因，股份公司与村民都没有办理相应的土地用地手续，更不用说办理房屋产权证。这次渔农村改造，按照政策，市有关部门可以为股份公司与每一位村民办理房产证，称为“确权到户”，所有权为70年。这样，就改变了过去土地没有使用管理年限，村民子子孙孙可以继承的状况。同时，为村民今后买卖房屋、产权流动奠定了基础。随着时间的推移，房产必然流动，于是，血缘集聚的现象就将发生变化，目前的股份公司的利益集团也将随之改变，这是城中村改造、打破封闭状态的一项很重要的基础工作。

突破之三：为股份公司发展开辟了新路

渔农村改造的规划在功能上提供了商业、酒店、住宅、公寓等多种功能组合，增强了渔农村集体经济发展的活力和弹性。尤其重要的是，建成后裙楼的商业面积都给予股份公司，将经营的长远利益让给股份公司，为其今后发展开辟了新路，推动股份公司传统的、单纯的以物业出租为主的经济发展模式向新型的产业发展模式转型，促进股份合作经济多元化健康发展。

区委、区政府在渔农村改造这一执政能力的考验面前，交出了一份令人满意的、漂亮的答卷。

渔农村改造的风风雨雨，用无可辩驳的事实告诉人们，只要领导和政府有决心、有信心，耐心细致地做好群众的思想工作，牢牢掌握改造的主动权，我市的城中村改造就一定能够取得胜利。