买房热背后的佛山金融市场

　　楼市的大热，受益的不仅是房地产商，各大银行及第三方金融平台也看上了房产热背后的金融价值。

　　除了依据央行新政降低首付和调低利率之外，记者走访发现，不少银行都推出了与房贷相关的“车位贷”、“装修贷”等产品，为购房者提供多元服务，欲发力消费贷市场。另一边，以P2P平台为代表的第三方金融平台、房产中介也顺势为购房者推出了“首付贷”等产品，以降低购房者买房成本。

　　一时间，楼市的大热也使佛山金融市场变得不平静，个人房贷市场正成为银行和第三方金融平台的“抢手货”。

　　首套房利率最低可打8.5折

　　经过一轮调整，目前佛山各大银行已陆续执行房产新政。截至3月3日，包括工行、中行、浦发、中信、建行、佛山农商行在内的多家银行均已按照要求下调首套房首付比例。二套房则采取“认贷不认房”的政策，统一为“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款，最低首付比例由40%调整至30%。”。

　　值得注意的是，20%的首付仅适用于首次购房者，如果购房者名下已有结清贷款的住房，虽被认为首套房，首付比例则依然保持30%。

　　不过，按照新政规定，只要满足首套房的认定，上述银行都给予8.5-9折的利率优惠，二套房则按规定在基准利率上上浮10%。“我们都是在规定范围内给予购房者最低的利率。”佛山农商行总经理助理梁志菊称。但对于首次购房利率8.5折的优惠，部分银行仅适用VIP客户或优质楼盘，而中信银行则表示适用于所有符合条件的客户。

　　虽然下调首付、给予利率优惠，但在风控方面各银行依然谨慎。记者了解到，某国有银行已明确接到上级对“零首付”的禁令，意味着购房者如果选择购买零首付楼盘将无法在该银行申请到贷款。而在记者走访的银行中，均表示在进行个人按揭贷款时，所在银行一直禁止“零首付”。

　　浦发银行佛山分行副行长吴冰青称，一些“零首付”只是所谓的噱头，“像一套房子原本市值100万元，开发商签合同时把价格改为150万元，然后开一张50万元的收据给银行，购房者就可以贷款100万元，相当于‘零首付’，这样银行是承担很大风险。”为了控制此类风险，以浦发银行为例，在进行个人按揭贷款审核时，需要开发商提供银行划款证明或是POS机的收款证明，来证明购房者已给付首付。

　　“事实上，‘零首付’的政策是楼市低迷时的一种促销手段，对于一些不愁卖的、尤其在广佛交界处的楼盘，一般都不会这样加杠杆。”吴冰青称，据她了解，为了快速回笼资金，一些畅销楼盘的开发商还会相应提高首付比例，“他们对于首套房首付2成的落地并没有特别欢迎。”

　　银行主攻个人房贷市场

　　进入猴年，股市的连续低迷，楼市的开春火爆，使金融信贷市场也发生了变化。央行公布的2016年1月金融统计数据报告显示，1月人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，其中住户部门贷款增加6075亿元。

　　落地至佛山，虽未有相关数据报告，但浦发银行佛山分行、佛山农商行、中国银行佛山分行的信贷部门数据显示，佛山个人住房贷款额近两年均呈上升趋势。而另一个表现是，“提前还贷人数亦持续上升。”梁志菊说。

　　这一系列数据变化也使银行更看好个人按揭贷款市场。“有房产作抵押物，购房者有首付成本、月供能力，贷款结构清晰，风险相对比较低。”一位国有银行某支行行长称。

　　经营类贷款的缩紧，使银行开始转向个人消费贷市场，房贷则是消费贷市场的“大头”。浦发银行佛山分行近期推出的“接力贷”即打算在房贷市场再“分一杯羹”。吴冰青介绍，该类产品主要是针对2013年—2015年上半年购房者推出，能以较低利率的房贷置换前几年较高利率水平的房贷，为购房者省下一笔利息开支。

　　“前几年购房利率高优惠低，现在只要购房者把房子从此前银行赎出，再转至浦发进行贷款，可享受最低85折利率优惠。”吴冰青称，为了加强风险控制，浦发选择了佛山本土的集成担保作为过渡性担保，“手续费仅为几千元，但能为购房者省下上万元利息。”

　　而付完首付，装修、买车位也需要一笔支出。为此，佛山农商行推出“装修贷”，对于已进行个人房贷按揭的客户，根据其需求和实际情况给予一定额度贷款，“年利率一般维持在6%-7%之间。”梁志菊介绍。

　　与之相似的，还有中国银行推出的“爱家分期信用消费贷款”，银行将参考所按揭房产的价值或房贷金额进行授信，金额最高达50万元，最长可申请五年，月费率低至0.3%，“能够满足装修、购买车位这些资金需求。”中国银行佛山分行相关负责人称。

　　第三方平台需做好风控和审核工作

　　然而，在实际操作中，这些消费贷都可能加大房产市场的杠杆。上述国有银行某支行行长称，“一些消费贷按理来说应在首付交齐、房贷批下后，才能申请放款，且用途仅限装修、买家具等小额消费贷，但有客户经理会提前申请放款，这笔资金就流转去做购房者的首付。”

　　此外他告诉记者，佛山还有银行推出一种贷款产品，允许购房者根据在供房子的增值差价进行贷款。“打个比方，购房者两年前贷款买的房价值50万，现在经过第三方专业机构估值达到62万，有12万的增值差价，银行会通过购房者还贷等情况综合考量，再放一笔接近10万的贷款给购房者。”

　　而这些贷款资金，都将让原来凑不够首付的人有了首次买房或继续买房的资格，也在同时增大买房者的杠杆。以买一套100万元的房子为例，按目前银行按揭最低首付两成计算，首付需要20万元，但如果通过上述贷款不合规流出的资金，可能仅需10万元就可以买下一套100万元的房子，杠杆再次放大一倍。

　　事实上，除此之外，目前在一线城市火热的“首付贷”，也同样在为楼市加杠杆。在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。而推出这类产品的，不仅有P2P平台，还有世联行等地产中介。

　　以广州e贷平台为例，其根据购房者的需求，将其打包为年化收益率在8%—14%的P2P产品，对外发售。根据广州e贷相关人士介绍，去年9月起公司的“首付贷”产品成交量开始增加，现正与佛山三水一家楼盘进行“首付贷”的合作。“成交量目前有十几个，下一步佛山将是我们努力方向。”上述人士称。

　　给个人房贷市场加杠杆，被认为在助推房价的增长。而在广州互联网金融协会会长方颂看来，“首付贷”其实只是一种信用观念的改变。“对于年轻购房者来说，本来凑齐首付就不易，只是把向父母亲戚借钱这种途径转为向第三方金融平台借钱，本质上并无太大区别。”他表示，但第三方平台需做好风控和审核工作，使借贷资金真正为买房所用。

　　■观察

　　银行开发贷 松紧各不同

　　2月29日，央行宣布年内第一次降准，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，被视为给房地产去库存释放更多流动资金。加上去年10月1日起取消商业银行75%存贷比的监管指标，一系列宽松的货币政策是否也让房企融资更易？

　　数据或许可以说明。据中原地产统计，2015年，全国108家典型房企融资总规模达1.36万亿元，为2014年同期的两倍。然而现实是，一方面看似融资规模增大，另一方面却有不少佛山中小房企仍然向银行借钱难。这在浦发银行佛山分行副行长吴冰青看来，是房地产发展一个必然趋势，“大型房企有品牌、规模效应，销售得好，自然更易融资，这是市场的选择，也是银行的选择。”

　　大型房企挑银行 中小房企借钱难

　　“在开发贷方面，浦发佛山分行一直持宽松的政策。”吴冰青称，这是因为佛山在浦发银行的开发贷体系判断中，已经被列入准一线城市。而目前的一个趋势是，随着信贷政策的宽松，银行对一线及周边重点城市的开发贷正显著放松。

　　此前，国家一直对银行开发贷有限制，“现在也没有放松，但各银行比例不同。”吴冰青说，浦发银行主要采取名单制，全国知名或全国前100名的房企进行申请方可放款。由于看好佛山的楼市发展潜力，基本佛山分行上报总部的开发贷项目都可批下。此外，吴冰青说，像丰树集团这样的海外知名企业提出申请，浦发也会另开“绿色通道”，做单个准入。在浦发佛山分行里，开发贷业务是其重点业务。

　　而随着房地产业进入“大鱼吃小鱼”的阶段，大型房企更成为银行眼中的“香饽饽”。一位银行业内人士告诉记者，在佛山本地，不少大型房企会同时向几家银行提出开发贷申请，然后根据各银行给出的优惠幅度进行最终提款选择。

　　但对于中小房企来说，想借到钱并不那么容易。从银行角度来看，定位服务中小房企的佛山农商银行在开发贷方面，未有放松迹象。“中小房企有融资难度，有时与开发商本身情况有关，前几年属于房地产景气周期，有些开发商会超出自己能力范围拿地，因此我们都会谨慎评估开发商的资质和能力。”佛山农商银行资产风险控制部总经理黄文斌说。

　　不过，对佛山房地产前景持谨慎乐观态度，使佛山农商行依然定位于服务本地中小型地产开发商，和地段比较好、成本控制较好的禅桂两地普通住宅。相对于全国性银行来说，黄文斌认为本地银行能更贴近本地市场，为本地房企进行“量身定做”的开发贷款。

　　另一方面，三旧改造亦是本地银行在开发贷方面的另一个优势。“三旧改造多集中在农村，而农商行本身就立足农村，更了解农村实际，有成本优势。”黄文斌介绍，通过支持三旧改造，能推动农村发展，增加村民分红，而村民分红的钱则会存在本地农商行，随后银行通过融资继续支持本地发展，形成一个良性循环。

　　大房企融资渠道多 银行服务好

　　向银行借钱是房企的主要融资途径，但对于不少上市房企来说，随着国内多层次资本市场的完善，银行已不是唯一渠道。债券市场就是其中一条路，吴冰青介绍，目前房地产企业有不少发债渠道，例如在香港上市的碧桂园，就会发行海外债进行融资，借境外的“便宜钱”。

　　还有如万科、中海等大型房企，在布局地方项目时，都会绕开银行，直接向总公司借钱，“他们的项目公司基本不会在项目本地融资。”吴冰青说，以中海为例，其母公司中国建筑在海外发债利率低至4厘，通过内部计价进行融资，远低于目前银行利率水平。

　　数据显示，仅2015年，恒大、融创、龙光、世茂等60多家房企成功发行公司债，发行规模达到2300亿元，相比2014增长了接近20倍。

　　而除了债权市场，资本市场是大型房企融资的“另一条腿。”近年来，多家上市房企在定向增发、并购方面亦是动作频频。

　　那么，资本市场的多元化是否会加速银行的“金融脱媒”？“融资的方式有很多，但需要向本地银行融资的房企也不在少数，这是根据各公司现金流决定。另外，房企的发债也需要银行去购买。”吴冰青说，但她也强调，这一趋势的改变，正促使银行要跟上市场的步伐，去调整经营模式和竞争方向。

　　目前，不少佛山银行也正不断调整其服务方向。以建行佛山分行为例，该行负责人表示，该行通过产品组合业务模式，正加强对优质客户、优质项目的营销力度，同时满足房地产客户包括买地款等前期资金的融资需求以及其他相关股权收并购业务需求。

　　浦发银行佛山分行也正针对房地产市场的需求，提供资金托管，并逐步提升其按揭服务，推出车位分期等消费贷服务。“事实上，资金模式可以改变，但整个房地产的资金服务还是离不开银行。”吴冰青说。

　　撰文：南方日报记者 蓝志凌