珠海市斗门区既有住宅增设电梯工作实施细则政策解读

　　珠海市斗门区住房和城乡建设局牵头起草《珠海市斗门区既有住宅增设电梯工作实施细则》（以下简称《电梯实施细则》），现就相关内容解读如下：

　　一、出台《电梯实施细则》的背景

　　珠海市于2019年9月公布施行《珠海市既有住宅增设电梯技术指引（试行）》；2020年9月公布施行《珠海市既有住宅增设电梯规划技术标准》；2021年3月公布施行《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》（珠府〔2021〕13号）。

　　珠海市的相关政策文件对珠海市增设电梯工作的增设条件、规划许可、建设管理、维护管理、法律责任等方面作出规定，一批既有住宅增设电梯得以有效推进。2018至2019年期间***两次将支持城镇老旧小区加装电梯写入政府工作报告，并于2020年7月印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对包括增设电梯在内的老旧小区改造工作提出明确指导意见。近年国家行政体制改革和建设工程审批制度改革不断深化推进，2021年《中华人民共和国民法典》实施，有关增设电梯的相关规定发生较大变化。因此，为适应行政体制改革需求，切实保障和促进民生工作，我区决定制定斗门区既有住宅增设电梯工作相关实施文件。

　　二、制定《电梯实施细则》的主要依据

　　（一）《中华人民共和国民法典》；

　　（二）《中华人民共和国建筑法》；

　　（三）《中华人民共和国特种设备安全法》；

　　（四）《物业管理条例》；

　　（五）《建设工程质量管理条例》；

　　（六）《广东省电梯使用安全条例》；

　　（七）《珠海市人民政府关于印发珠海市全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》（珠府〔2019〕42号）；

　　（八）《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》（珠府〔2021〕13号）；

　　（九）珠海市香洲区人民政府关于印发《珠海市香洲区既有住宅增设电梯实施细则的通知》（珠香府〔2021〕***号）；

　　（十）《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》；

　　（十一）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）附录A

　　三、《电梯实施细则》的主要内容

　　本次文件制定着重解决近几年电梯增设工作中遇见的实际问题。在确保安全的前提下，坚持尽量简化审批程序、发挥基层政府部门的协调服务功能、充分尊重业主意愿、兼顾各方利益等原则，《珠海市斗门区既有住宅增设电梯工作实施细则》主要内容有如下几方面：

　　（一）明确可增设电梯范围

　　《电梯实施细则》规定既有住宅本单元内有多套住宅且全部为同一产权人拥有的项目（如政府保障房、公产房项目），可以参照政策规定申请增设电梯，并对独立产权住宅建筑（含别墅）需要增设电梯的情况作出相应的指引和特别规定，同时将原来不适用增设电梯政策的范围调整为“已纳入城市更新拆建范围的住宅不适用本实施细则”，规定的适用范围相对较宽。但是，需要特别说明的是，既有住宅全部为同一产权人拥有，以及独立产权住宅申请增设电梯的，均不属于政府奖补范围。

　　（二）规定增设电梯免予办理建设工程规划许可

　　结合国家建设工程审批制度改革的大背景，参照国内北京、上海、杭州、长沙、漳州、东莞等地已出台探索相关情形下既有住宅增设电梯免予办理工程规划许可的有关做法，《电梯实施细则》规定增设电梯免予办理建设工程规划许可，对审批流程进行简化。

　　（三）明确启动加装电梯的业主同意比例

　　遵循《民法典》有关规定，经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即可依法增设电梯。

　　（四）实施联合审查等联审联办制度

　　《电梯实施细则》规定申请增设电梯的程序如下：

　　1.申请人应当就增设电梯事宜签订增设电梯协议，并委托具有相应资质的建筑设计单位按照《珠海市既有住宅增设电梯规划技术标准》的要求，编制既有住宅增设电梯设计方案。

　　2.申请人向所属镇（街）递交增设电梯申请书、协议书、增设电梯设计方案等资料，提出增设电梯申请。经镇（街）审查符合申请要求后，由镇（街）上报区增设电梯工作领导小组组织各成员单位对增设电梯的设计方案的可行性进行初步审查，各成员单位应当在10个工作日内出具初步审查意见，并在《初步审查意见表》上盖章。

　　3.通过初步审查的增设电梯项目，由镇（街）负责按《电梯实施细则》的规定组织公示，公示期不少于10日。

　　4.公示期满无异议、异议经调解或听证后，组织调解或听证的单位已出具说明和意见的增设电梯项目，由镇（街）在《初步审查意见表》上予以盖章备案。经镇（街）盖章备案后的增设电梯项目，利害关系人仍有意见的依法通过民事诉讼途径解决。

　　5、通过初步审查盖章备案的增设电梯项目，申请人应当委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计，并委托审图机构进行施工图审查，取得《施工图设计文件审查合格书》。

　　6.取得《施工图设计文件审查合格书》的增设电梯项目，向所属镇（街）申请联合审查。由镇（街）上报区增设电梯工作领导小组组织各成员单位开展联合审查，申请人取得盖章的《既有住宅增设电梯联合审查意见表》后，方可依法增设电梯。

　　（五）保障可能受影响的利害关系人民事权益

　　既有住宅增设电梯可以给中、高层的多数住户带来便利，但同时也可能给低层住户带来通风、采光、噪音等方面的影响，住户之间权益协调难，既缺乏法律、法规依据，也缺乏相对成熟的经验借鉴。着眼于更好维护各方业主（包括相关利害关系人）的基本民事权益，《电梯实施细则》仍然保留有关增设电梯方案的基本原则和技术要求，以及增设电梯协议和方案的公示制度，并且特别要求申请增设电梯的出资业主应当以风险承诺书的形式，承诺约定对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案，保障可能受影响的利害关系人民事权益。本次制定的《电梯实施细则》参考其他城市做法，规定如增设电梯导致有关业主的采光、通风、通行或房屋价值等合法权益受到不利影响的，应当依法给予适当补偿，补偿费用在筹集资金中支出，由业主之间协商。原则上，第一、二层业主补偿总金额不宜超过增设电梯总工程费用的30%。涉及权益受损补偿问题且经协商或者调解仍无法达成一致的，申请人可以委托评估机构或咨询机构就增设电梯是否对提出异议业主的权益产生实质性影响和相应补偿标准等进行评估。

　　（六）推进开展城乡社区协商工作

　　《电梯实施细则》规定公示期间若利害关系人对增设电梯事项有异议的，应当实名向所属镇（街）提出，由申请人自行与异议人进行充分协商。申请人经过自行协商仍无法与提出异议的利害关系人达成一致意见的，可以请求业主委员会、社区居民委员会组织协商或者调解，并由组织协商或者调解的单位在规定时间内出具协商情况说明或者调解意见。小区业主委员会、社区居民委员会、镇（街）应当积极协助申请人做好异议的协商、调解。公示期满，业主间经协商、调解仍无法达成一致意见的，利害关系人可向镇（街）申请采用听证会等形式听取利害关系人的意见。通过这些规定，引导当事人先行通过友好协商的方式来解决，探索在解决既有住宅加装电梯矛盾时，发挥社区居委会（包括社区党组织）的牵头作用，组织相关利益方通过有关社区议事平台开展协商，为未来进一步推进、落实城乡社区协商有关工作机制打下基础。

　　（七）加强工程质量安全管理，强化主体责任

　　《电梯实施细则》规定各方主体责任和政府相关部门的监督责任，增设电梯项目完工后，申请人应当依照法律、法规的规定，增设电梯项目竣工后，申请人应当组织设计、施工、监理单位进行竣工验收。经特种设备检测院检验合格的电梯，申请人向区市场监督管理局申办使用登记，取得《特种设备使用登记证》后投入使用。竣工验收合格后，申请人应当将建设档案移交城建档案管理部门归档。

　　区住建局业务咨询电话：2782547 ，2789***6

    原文：关于印发《珠海市斗门区既有住宅增设电梯工作实施细则》的通知