广州市黄埔区九龙片区旧村现状建筑测量和复建安置计算工作指引文件解读材料

　　一、制定原因

　　2018年9月，原广东省国土资源厅同意我区开展省“三旧”改造改革创新试点，围绕实施高质量发展、粤港澳大湾区建设、乡村振兴、创新驱动发展等战略要求，完善“三旧”改造相关体制机制，充分释放政策红利。为此，我局结合我区九龙地区的特点，特制定本工作指引。

　　二、政策依据

　　1、《广州市城市更新办法》。

　　2、《广州市旧村庄更新实施办法》。

　　3、《广州市城市更新基础数据调查和管理办法》。

　　4、《广州市旧村庄全面改造成本核算》。

　　5、《广州市黄埔区九龙片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》

　　三、主要内容

　　（一）规范了现状建筑确认的程序。

　　指引明确了旧村改造现状建筑确认须经入户测量、查册、查询违法建筑查处情况、预公示、公示、征求意见、报区政府确认等程序。

　　（二）明确了复建总量的核算方式。

　　指引明确了住宅复建总量按每栋住宅计容建筑面积240平方米乘以按第五条确定合法住宅建筑的总栋数计算，在不超过规划建筑总量的情况下，按上述总量10%的比例上浮后核定。住宅复建总量不含住宅区公建配套建筑面积。

　　集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。同一个项目可以选择一种或两种上述核定方式计算集体经济物业复建总量，但同一个地块只能选择一种。

　　（三）明确了村民住宅户和栋的认定标准。

　　指引明确了满足以下条件之一的可认定为一户：

　　1.已婚夫妇及其未满18周岁的子女

　　2.年满18周岁的未婚村民。

　　3.已离异或丧偶后未再婚的及其抚养的未满18周岁的子女。

　　4.父母死亡或迁出，未成年人自成一户。

　　指引明确了已办理合法权属证书或具有建房批准文件的住宅，可核算为一栋；无合法权属证书、建房批准文件，但符合一户一宅的，可计为一栋。

　　（四）明确了村集体物业用地范围的认定标准。

　　指引明确了村集体物业用地范围可按证载用地面积或批准使用的用地面积确定；可根据围墙或明显的分界线等围闭区域划定；可按集体经济物业基底面积或相关使用租赁合同载明的用地面积划定集体经济物业用地范围。

　　（五）明确的村民住宅和村集体物业成本核算的标准。

　　指引明确了村民住宅240平方米以下部分建筑面积1：1复建并计入改造成本，现状实测超出240平方米不予以复建部分，可按每平方米600元核算给予房屋建筑成本，计入改造成本。

　　集体物业以现有建筑面积方式核算的，按1：1复建并计入改造成本；以用地范围方式核定的，建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。

　　四、《指引》与九龙镇拆迁补偿标准的对比

　　（一）本指引简化了相关程序和统一了回购价格。九龙镇相关拆迁工作是按村民现状住宅进行评估并支付补偿款后，按约定的价格进回安置房回购（基本安置面积回购价为1600元/平方米，增购安置面积回购价为2000元/平方米；超过原住宅面积的部分，无论是基本安置面积或增购安置面积，为1000元/平方米）。本指引结合旧村改造的实际情况，取消了评估的环节，直接按照予以安置面积的1：1进行实物安置，对于现状不足240平方米部分，参照九龙镇拆迁补偿标准，按1000元/平方米的价格进行回购。

　　据了解，普通装修水平的村民住宅，补偿款用于购买安置房后，略有盈余。

　　（二）集体物业补偿方式不同。本指引可按建筑面积、用地范围2种方式核算集体物业复建总量。九龙镇相关拆迁非住宅房屋原则给予货币补偿。

　　五、《指引》与现行城市更新政策的对比

　　（一）复建总量的核定方式。现行城市城市更新政策允许按栋、基底面积、户3种方式核定复建总量；本指引只允许按栋的方式计算复建总量。由于旧村改造周期较长，户是一个动态的数，按户进行补偿容易引起纠纷。

　　（二）复建标准。现行城市更新政策是按栋280平方米，并以不超过10%的比例上浮后核定；本指引是按栋240平方米。

　　（三）分户的标准。现行城市更新政策是达到法定婚龄，且其中一个兄弟姐妹必须与其父母为一户；本指引是满18周岁。

　　（四）权益面积成本核算。现行城市更新政策权益面积不纳入改造成本；本指引是建安成本与村民回购差额部分（约3000≈4000元/平方米）纳入改造成本。

　　（五）集体物业合法现状建筑按1:1复建并计入改造成本。现行城市更新政策有证集体物业按1:1复建，2009年12月31日之前集体物业按2:1复建。