我县农村房屋确权颁证政策要点

一、登记收件：

因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明（户口簿、身份证复印件）；

（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明复印件；

（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；

（五）房屋测绘成果（包括测绘面积和户型平面图）；

（六）其他必要材料。

1、村民申请住房所有权初始登记的，提供由村社出具的申请人属于本农村集体经济组织成员的证明。

2、农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

二、登记程序：

办理试点范围内农村房屋登记，依照下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于登记簿；

（五）发证。

初始登记应当进行公告。公告应当在村民委员会办公场所张贴，并由村民委员会出具已公告的证明，作为已公告依据。公告期不宜少于5个工作日。

三、登记工作有关规定：

1、申请房屋登记，申请人应当向县房管局提出申请，共有房屋应当由共有人共同申请，并提交申请登记材料。

申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

2、未成年人、无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人（含精神病患者和痴呆人）的房屋，应当由其法定监护人代为申请房屋登记。

（1）未成年人的监护人代为申请房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；

（2）无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人（含精神病患者和痴呆人）的监护人代为申请房屋登记的，应当提交人民法院认定被监护人无民事行为能力或者限制民事行为能力的民事判决书和监护人的有效身份证明。

3、房屋所有权人因下落不明无法申请房屋登记的，应当凭人民法院宣告失踪或者宣告死亡的民事判决书和相关身份证明材料，由财产代管人或者继承人申请房屋登记。

4、房屋所有权人在申请房屋所有权初始登记前死亡的，其合法继承人应当在办理继承房屋所有权转移登记手续时，凭相关的建房手续及继承遗产公证文书申请补办房屋所有权初始登记手续，房屋登记机构可以将房屋所有权初始登记与继承的房屋所有权转移登记合并办理。

5、村民自建的房屋以及农村集体经济组织建设的房屋，由于历史原因用地和规划材料缺失的，应当按照有关规定补办用地和规划手续。申请人未补办用地和规划手续的，房屋登记机构不予受理。

6、农村集体土地上三层和三层以上的房屋申请办理产权登记，应当提供建设工程竣工验收证明或房屋质量安全证明文件（这个问题在操作层面估计有难度，可以由建房人书面承诺房屋的质量安全责任）。

7、有下列情形之一的房屋，不予登记:

（1）属于临时建筑和不符合城乡规划的违章建筑；

（2）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

（3）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

（4）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

（5）房屋已被依法征收、没收，或者已被公告列入新农村建设拆迁规划范围应拆未拆的房屋，原权利人申请登记的；

（6）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

（7）房屋权属争议未解决的；

（8）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

8、非本农村集体经济组织成员符合下列情形之一，申请房屋所有权登记的，房屋登记机构应当受理：

（1）非本农村集体经济组织的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经有权机关批准异地建房的（如：新农村聚居点的易地扶贫搬迁户）；

(2)非本农村集体经济组织成员的农村居民或城镇居民，因继承取得集体土地上的房屋申请初始登记的；

（3）原来是本村本社的村民，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠等正常人口迁移成为非本农村集体经济组织成员的自然人（含华侨），以其原在集体土地上合法修建或受让的房屋申请登记，且其宅基地未被依法收回，房屋未重建、改建、扩建，农村集体经济组织同意登记的（因上述原因将户籍迁出，户籍迁出以前原在集体土地上合法修建或买的房屋，原有宅基地手续，土地手续又没有依法收回注销，老房子未重建、改建、扩建）；

（4）城镇非农业人口依法迁入农村成为农村集体经济组织成员，合法取得宅基地及地上房屋的（如：离退休人员户口迁回原籍，回乡定居养老修建的房屋）。

上述登记申请，申请人应当提交与本农村集体经济组织存在相关关系的证明文件。

四、土地审批面积与房屋实际占地面积的差异性处理：

1、农村房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

2、宅基地上的村民住房登记应当遵循一户一宅的原则，但因继承等原因依法享有两处以上房屋的除外。

3、土地使用权以户为单位取得，但宅基地使用权证上记载的使用权人一般为户主，房屋初始登记时，登记申请人应与土地使用权人一致，但应提供有关机关出具或确认的该户共有人情况的有效证明材料。

4、修新房没有拆旧房的，原则上只登记新建房屋，旧房作为按规定应予拆除，其土地复耕。

5、批多建少的，以实际新建面积进行登记。

6、批少建多的（主要是宅基地面积），按宅基地审批面积套算房屋建筑面积进行登记，超占土地面积新建的房屋不予确权登记；但国土部门已经对超占宅基地进行了处罚，则纳入登记范围。

五、委托登记的问题：

由于农村的大部分村民长期外出务工不在家，直接影响此次确权登记工作。为了整个工作顺利推进，房屋所有人可以委托他人代为申请登记。具体要求：

1、委托他人代为申请登记的，须提交授权委托书、委托人和代理人的身份证明。

2、授权委托书应当载明委托事项、登记房屋坐落位置和委托权利范围。

3、代理人无法提供申请人身份证件的，为了妥善解决外出务工长期不能回来办理申请登记的这部分申请人的房屋权利登记问题，可由村社干部统一到申请人户口所在地公安派出所出具居民身份信息查询结果原件。

4、委托方式：

申请人本人不能到场签字，办理不涉及权利处分的房屋登记，可以采用以下几种委托方式进行：

（1）公证委托书。申请人在现务工所在地公证处现场书写授权委托书并办理公证书，然后将公证委托书原件以特快专递方式寄送所在地村委会统一收件（这种方式一般难以做到）。

（2）书面委托。一种方式是申请人当着登记人员的面现场书写授权委托书并签名；二种方式是申请人在外地亲笔书写授权委托书后，以特快专递方式寄送到所在地村委会，然后由村委会签字盖章，并找三个社员签字确认。

（3）传真件委托。申请人与登记受理工作人员约定清楚后，将在外地亲笔书写的授权委托书传真至指定电话收件。

（4）电话委托。申请人通过电话对代理人口头授权，代理人应当将口头授权转化为书面形式并经村民委员会核实后签章认可。

六、询问笔录及补充证明材料：

房管局应当根据申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人（委托代理人），并制作询问笔录材料。询问笔录由房管局统一印制。询问结果经申请人（委托代理人）签字确认，并作为申请材料一并归档保留。

申请人（委托代理人）对房屋登记事项询问内容的真实性和询问结果负责。申请人（委托代理人）拒绝接受登记机构询问或者拒绝签字确认询问结果的，房管局不予受理登记。

房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

七、农村房屋确权颁证具体问题处理

1、有的农户户主死亡，但是又未销户，现办理农房确权登记在户主如何认定处理？

处理建议：由户主的继承人按继承房屋办理房产证。

2、家庭多次分户，但承包地、房屋、林权等未分户，不好确权；或父母将土地分配给子女后，要求登记给子女，是否可行？

处理建议：按独立的户口簿分户办证。共建的房屋由各个小家庭成员共同约定房屋分割协议，按房屋分割协议约定的楼层及面积办理房产证。

3、农村大院子产权涉及多户人家，如何确权？

处理建议：由涉及的多家产权人共同书面约定，按约定办理。

4、女方在本社再婚后，拥有2套房屋，分别为初婚房屋和现在房屋，如何确权？。

处理建议：初婚房屋按离婚分割协议办理；再婚的房屋按夫妻共同财产办理。

5、存在1人2个户口的情况，有两处住房，合计不足60平方米，如何登记确权？。

处理建议：按照户籍管理办法一个人只有一个户籍，住房经认定确属同一个人（人同名不同的），可以合并计算，但必须进行户籍变更登记，并提供相关证明文件。

6、未登记在正式表上的圈舍，后续如何登记确权？

处理建议：若满足房屋面积计算条件的圈舍，可以作为家庭附属房屋登记办证。

7、房屋面积超过原产权证核定面积，现在是否对其超出面积确权颁证？。

处理建议：新增面积部分可能为加层或者扩建。必须提供审批手续方可办理，否则，只作测绘，不予登记确权。

8、许多户房屋实测面积与农户自报面积不符，存在争议如何处理？

处理建议：按实际现场测绘面积作为确权登记依据。

9、大量存在一户多宅，未批先建、少批多建问题，如何登记确权？

处理建议：现场测绘时可以全部纳入测绘。确权登记时，原则上按一户一宅办证，并按国土部门颁发土地证确定的建房占地面积确认房屋产权面积，超过土地证面积部分的房屋面积，由国土部门先对超占建房用地进行处理，然后再按处理情况办理房屋登记。修新未拆旧的，原则上登记新建房屋；未批先建的，完善审批手续后办证；少批多建的，若符合建房条件的，接受处罚完善手续后办理；不符合建房条件的，多建部分不予登记确权。

10、本村本社内，农户自行协议买卖、转让或赠送房屋，是否需要公证证明？

处理建议：按买卖协议、赠与协议办理，不需要办公证。

11、许多农户的老房根本没有办理任何手续，如何办理房屋登记？

处理建议：必须先补办土地证、村建证明等文件，然后按程序办理房产证。