房屋管理局房产测量常见问题解答

　　一、什么是建筑面积、套内建筑面积和使用面积？他们之间的关系是怎样的？

　　一幢建筑物的建筑面积，是指该建筑物的各层外围的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。计算建筑面积的部位原则上应是具备上盖、结构牢固、层高2.20米（含）以上的永久性建筑。
    套内建筑面积是指该套房屋的套内使用面积与套内墙体面积之和。一套房屋的建筑面积,是指该套房屋的套内建筑面积与该套房屋在本幢建筑物内分摊的共有共用面积之和。此面积完整的反映了产权人在该建筑物内的权利界限和利益范围，是我国目前产权登记制度所采用的面积指标。使用面积一般指套内使用面积，即房间实际能使用的面积（通俗称净面积），不包括墙、柱等结构构造的面积。

　　二、分摊系数、公摊率、得房率的含意是什么？

　　分摊系数的准确叫法应是“共有面积分摊系数”，其含意是与每一平方米套内建筑面积配套所对应的共有共用部位的建筑面积。比如共有面积分摊系数为0.25，就意味着每买一平方米的套内建筑面积，就要同时购买0.25平方米的与之对应的分摊共有面积。至于公摊率、得房率，都不是房产测量中使用的概念，在商品房销售中有这样的说法，得房率是指每购买一平方米的建筑面积，实际得到的套内建筑面积；而公摊率则指购买一平方米建筑面积，其中所包括的共有共用面积。例如：与上述0.25的共有面积分摊系数相对应，公摊率为0.25/（1+0.25）=0.2，而得房率为1/（1+0.25）=0.8。

　　三、共有共用面积分摊处理的原则是什么？

　　按《房产测量规范》（以下简称《规范》）规定，共有共用面积分摊处理的原则是：产权各方有合法的分割文件或协议的，按文件或协议规定的执行；无合法分割文件或协议的，按面积比例分摊。需要说明的是，有关的权属分割文件或协议首先应是“合法”的，约定的内容不应与现有的法规、政策相矛盾。

　　四、分摊的共有共用面积都包括哪些内容？

　　按《规范》的有关规定，对一幢建筑物而言，应作为共有面积分摊的部位主要包括建筑物的外半墙，建筑物内的门厅、走廊、楼梯、电梯等公共交通部位，以及在本幢楼内且专为本幢配套服务的水电风暖等设备用房。

　　五、不分摊的公共用房及配套用房有哪些？

　　①小区内为多幢建筑配套服务的公共用房，如：小区门卫、为小区或多幢服务的设备用房、公共通道以及可以用作公共道路街巷通行的建筑物临街底层外廊等。②在本幢之外专为本幢配套服务的设备用房。③规划、设计上明确的属公共配套性质的用房，如:会所、社区居委会、派出所、活动室、小学、幼儿园、医院等。④物业服务用房。

　　六、地下人防建筑能否作为共有部位分摊？
    地下人防建筑在任何情况下都不能作为共有部位分摊给业主，而且也不作为独立的产权单元参与分摊本幢的共有共用面积。按《房产测量规范》的有关规定，人防建筑是不计建筑面积的，但在规划、设计上则又都计算相应的建筑面积，所以房产测量中一般将人防面积单列 ，其存在与否一般不影响其它房屋面积的测算结果。

　　七、国家对共有面积分摊系数的大小范围有无规定，分摊系数有没有一个合理的范围？

　　国家对共有面积分摊只规定了有关的计算原则和方法,并不规定计算结果的数值范围。一幢建筑物分摊系数的大小,很大程度上取决于相关的功能设计和共有共用关系；根据业内经验，普通多层住宅楼，在无地下设备用房、无底层商业用房的情况下，大部分的分摊系数在10-15%之间；带电梯的小高层住宅多在17-25%之间；高层住宅多在20-30%之间；至于其他商住楼、写字楼、商业摊位、车库车位等，根据设备用房情况及层内公共通道的布局、大小等不同，分摊系数相差可能会较为悬殊。

　　八、为什么有些测量报告中图示的共有共用部位范围与实际情况不一致？是不是测量有问题？

　　这种情况多数是由开发方或物业管理方将房产测量时依据设计及竣工状态确定的共有共用部位，在随后的使用过程中改变原来界线范围或用途造成的；如果这种改变未取得相关共有权人的许可，则有可能在事实上侵害了相关共有人的共有权益，作为该部位产权共有人的业主应以测量和产权登记内容为依据，来维护自己的合法权益不受侵害。

　　九、为什么房产测量报告中的实测建筑面积与合同约定的建筑面积经常出现不一致的现象，应以哪个为准？

　　近年来，由于房产开发公司及多数企事业单位在楼盘建设初期，已委托专业房产测量单位依据设计图纸及相关资料进行了房屋面积预测，这些项目在销售时，大多是依据预测报告数据签订合同的，在按图纸施工且无设计变更的情况下，实测面积与合同面积相差会很小甚至无差异；如果施工中出现设计变更，则可能导致套内面积或分摊系数出现一定程度的变化。另外，也有某些开发公司的部分早期开发项目未经专业房产测量单位预测，企事业单位自建的房屋有些也未做过预测，这些项目的房屋合同面积数据来源较为复杂，有设计单位依据设计规范计算得来的，也有施工单位依据工程定额预算的，也有开发公司或企事业单位自行核算的，其合同面积可能与实测面积有较大出入。至于结算房价款依据哪个面积以及对面积差异如何处理，则应按照合同有关约定内容或国家有关规定（《商品房销售管理办法》）执行。

　　十、为什么套型完全一样的房屋，建筑面积却有不一样的情况？

　　有以下几种情况会导致“同套型”的房屋建筑面积不同：（1）对于不在同一幢楼内的同套型房屋，由于楼幢的层数、单元个数、外墙厚度及配套设施用房等不完全相同，导致各楼的共有面积分摊系数不完全相同，所以即使套内建筑面积相同，加上分摊共有面积后的成套建筑面积也不会一样。（2）在同一幢楼内，同功能区房屋虽然分摊系数相同，但建筑上讲的“同套型”房屋的套内建筑面积可能并不完全一样。例如对于多层或高层楼房，上部与下部房屋的墙体厚度可能不同；有些是山墙、外墙厚度与其他隔墙不同，这样的“同套型”严格讲只是相似套型，按墙体中线计算的套内建筑面积，显然不可能完全一样。

　　十一、为什么有些房产测量报告、图纸上所编的幢号、户室号与单位、小区内所编的楼号、房号不同？

　　《房产测量规范》中关于幢号、房号的编排有一定的编号规则。对一个城市，有一个由图幅号、丘号、幢号、户室号构成的完整的编号体系，这个体系同时也是产权登记发证编号和产权产籍档案管理编号的依据，该规则要求从空间、时间两个方向上保证编号的唯一性和延续性。而单位、小区自编的楼号，实质上只是给建筑物起的一个名称或代号，随意性较大且没有统一的规则；户室号与房号也是同样道理，各单位、小区的编号方式五花八门，如果要求房产测量的编号按单位、小区自己的方式来编，将引起相应的产权证号和房产档案管理的混乱，目前新的房产测量报告中已经将建筑物名称（含项目简称及楼号等）与全市统一的“图、丘、幢”号同时分别予以注明，以便于大家使用。

　　十二、房产测量进行了现场实测，为什么没见人到我家里来测量过？

　　房产测量是以“幢”为基本单位进行的。对于整幢进行的分户测量，测量过程只要观测的数据足够把本幢和各种不同套型的套内建筑面积、总建筑面积以及各公共部位的面积及分摊关系调查清楚，计算出相应的分摊系数，就能得出准确的结果，而并不需要进入到每家每户实测。对于已入住的项目，由于入户实测离不开业主的配合，全部入户在工作中因各种因素也难以实现。另外，目前大部分开发项目在交房前已进行了实测，所以业主可能无法见到实测工作过程。

　　十三、如果我对测量报告的面积结果有疑问，该怎样检查是否真的有问题？

　　分户图标示的尺寸是墙体中线尺寸，这个尺寸可以现场实地检验，用中线尺寸可计算出套内建筑面积。如套内建筑面积没有问题，再看分摊系数是否在正常范围之内。如前面第7问所述，目前只对普通多层和小高层及高层住宅有一个一般经验值范围，其他类型建筑的分摊系数并不能凭经验估计是否正常。一般的，如果楼幢总建筑面积和套内面积准确，分摊系数也在正常范围内，则房屋的建筑面积应该是没有问题的。

　　十四、房产测量收费的标准是什么？费用到底由开发方承担还是买方业主承担？

　　西安市目前执行的是陕价行发[2008]74号文件和市物发【2010】165号文件规定，对楼幢建筑面积按类别不同测量收费标准如下：住宅楼每平米1.30元，商业楼每平米2.00元，多功能综合楼每平米2.70元。测量收费的原则是“自愿有偿、委托人付费”，新建商品房登记时，按规定进行的房产测量，其费用由开发商承担。