房价迈入理性时代

    是上涨还是下跌？
    还是在2007年底，随着一线城市楼市销售出现低迷，房地产市场的发展趋势变得扑朔迷离。2008年初，“拐点论”更在媒体上引发了一场场口水战。此外，政府工作报告中提出“防止房价过快上涨”，政府调控物价过快上涨的信心与决心，以及对民生工作的高度关注，都深深刺激着购房消费群体的心理承受能力和预期。
    然而，“远距”争论焦点的县域房地产市场发展会呈现怎样的变动，房价是理性上涨还是稍有下跌，已然成为群众最关心的问题。在桓台县房管局不久前召开的民主生活会上，有行风监督员特意提问，当前房价到底是高是低，是否还会上升或是下降？
    日前，记者就此展开调查。

成本因素影响

    在一个健康的经济环境中，成本直接决定着销售终端价格。同样，影响房地产价格的首在因素就是成本问题。而在房地产开发中，占居开发成本第一位的是土地价格。
    作为“不可再生”资源，随着房地产开发所需土地进入挂牌拍卖阶段后，招拍挂下“价高者得”使土地价格日渐呈现上扬趋势。特别是一些新开发地段，因地理位置优越，更激起竞拍热潮，房价与土地价格呈现出交替上升的趋势。这种情况下，实力雄厚的开发商可以开发出更为高档优美的住宅小区，让群众享受到更优质的生活，但是，不可避免地带动了自身及周边地段房价的增长。
    此外，建安成本也为房价的增长“贡献”了一把。2008年，钢材和混凝土等建筑主材价格的上涨以及建筑工人工资的提高，贷款利息的提高等都为房价的增长提供了“依据”。而另一方面，规范化、标准化的需要也造成了一些房地产开发建设收费标准的提高。
    综合上述因素不难看出，房地产建设成本的增长已经是当然的存在。

需求仍然刚性

    市场需求是决定产品价格的另一重要因素。对于县内房地产市场而言，随着城市化战略的深入实施，高品质的城市生活吸引了更多农村群众的目光，越来越多的农民群众选择进城，成为房地产销售的重要客源。
    优美便捷的城市生活是吸引农村群众进入城区的一个因素。近年来，桓台县城建设越来越美，服务设施更为丰富，对城市生活的向往让更多群众选择了进城务工。此外，对优质教育资源的追求也成为吸引群众进城的重要因素。在房地产企业的楼盘宣传中，不难看到，临近学校、医院、超市等成为吸引群众眼球的必备要件。
    历年新确权面积是反映市场需求的最直接数据。来自房产管理部门的数据显示，2001年，确权面积是16.70万平方米；2002年确权面积18.80万平方米；2003年确权面积56.78万平方米；2004年确权面积39.40万平方米；2005年确权面积25.30万平方米；2006年确权面积27.95万平方米；2007年确权面积39万平方米。
    从中可以看出，尽管2007年房地产市场一片“喊冷”的声音，但是新售楼盘的数量却较2005年、2006年呈现了大幅增长的趋势，刚性需求的力量已然显现。

社会发展推动

    涉及方方面面的房产价格是一个地区经济发展水平的最直接体现，而近年来，特别是2007年来新的经济社会发展势头也为房地产开发商打足了底气。“前景光明”成为县内房地产开发企业的共同观感。
    来自政府的统计报告显示，2007年，桓台县完成生产总值207.74亿元，入库税收21.3亿元，地方财政收入8.91亿元，分别增长16%、36%、25%；农民人均纯收入7225元，城镇居民人均可支配收入16526元，分别增长16.5%、18.2%。
    这一增长数据是县域经济社会飞速发展的直接表现，其背后是收入提升后普通群众对更好生活的追求，这种情况下，“吃穿住行”等基本生活要素都会带来改变，而住房质量的不断改善也必将列入群众的重要支出预算中。
    另一方面，还要注意到桓台工业和服务业的发展或转型、或提升，必然需要大量的城市居民来支撑，这都为房地产市场的发展埋下契机。显然，经济社会的大发展已经在无形中为房价的提升积蓄了力气。

投资水分挤干

    近年来，旨在调控房地产市场的房产新政频频出台，对于拉动经济发展的房地产业进行规范调控。特别是2007年，被业界一度认为是房地产调控政策执行最为密集的一年。
    回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，专家指出，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。
    2007年9月27日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。其中最引人注目的是对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
    此前，为进一步抑制投机和投资性购房需求，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经明确规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
    上述两项重要调控政策最直接的影响是炒房的成本增高了，同时配合一系列楼盘销售信息的公开化，楼盘中存在的水分已经逐渐被挤干，这种情况下，反证了当前房价轻微上扬的合理性。

“拐点”的问题

    当前，房地产市场“拐点”问题吸引了众多观望者的目光。有关业内人士指出，房地产市场出现拐点现象，不外乎两方面的原因，一方面是楼盘水分太大，超出市场承受能力；一方面是大量经济适用房上市，供求关系改变，买方市场的力量突显。而就桓台县域房地产市场而言，这两方面条件显然都不具备。
    分析人士指出，相较于一线城市而言，炒房在县域房地产市场中存在的情况较少。在成本分析中，可以看出，随着土地成本、建设成本的增长，县域房地产开发的总成本已然“水涨船高”，同时，受政策因素影响，投资炒房已经基本无利可图。因楼市水分而造成的“拐点”现象被基本排除。
    大规模经济实用房建设是党委政府改善民生、服务民生的重要举措，也是发展的必然。但是，要注意到，经济适用房往往要受地理位置、小区配套、周边环境等因素的制约较为明显，同时其开发量也要受到一定的限制，购买经济实用房也要受条件限制，这种情况下，经济实用房对房价的影响作用显然会大打折扣。只有在相同地段、同等区位下出现的经济适用房才会影响到周边开发商业楼盘的价格，而优秀的地块却因为价格问题而不具备开发经济适用房的基础，所以说，这种机率的出现显然很小。
    在两个要件不具备的情况下，期待县域房地产出现“拐点”显然不切实际。
    综上所述，2008年县域内房产价格适度上涨显然是正常的，今后这一趋势也将持续一段时间。而我们注意到，部分开发商已经先行一步，适当地调升了房价。