关于佛山市南海区国有建设用地使用权价格及租金计收标准的解读
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于2022年05月24日发表
关于《佛山市南海区国有建设用地使用权价格及租金计收标准》的解读
为进一步加强国有土地有偿使用管理，提高土地资源节约集约利用水平，加大土地供给侧结构性改革、有效保障民生改善、新产业新业态发展，规范南海区土地市场交易行为，促进南海区土地市场健康发展，结合南海区实际，我局完成了《佛山市南海区国有建设用地使用权价格及租金计收标准》（以下简称《计收标准》）的起草工作，现将《计收标准》的有关情况解读如下：
1、 文件制定的背景和必要性
（1） 顺应市级政策新要求
2018年3月，佛山市出台了《佛山市人民政府关于印发，其中分别对改变土地用途地价款、土地租金计收两个方面进行了标准调整，细化了延长土地使用年期、增加建筑面积以及地下空间地价计收方式。
因此，为顺应市级关于国有建设用地使用权价格及租金标准的政策调整，从利于指导南海区国有建设用地使用权价格及租金计收标准工作有序科学进行，利于加强南海区国有建设用地有偿使用管理，促进南海区土地市场健康发展的角度出发，我局对基于佛府〔2010〕95号文出台的《关于印发、省、市要求的基准上，结合南海区国有建设用地使用权价格及租金计收过程中遇到的新情况，我局代区府草拟了本《计收标准》。
（2） 满足我区土地二级市场工作新需求
结合南海区国有建设用地出让管理实际，我区陆续出现了土地使用权到期续期、建筑物改变用途等其他区未出现的新情况。而目前国家、广东省、佛山市等相关上位法律法规及政策文件均未针对这些情况提出具体的操作指引。
与此同时，南海区在开展建设用地二级市场试点中提出针对国有划拨建设用地随地上建筑物出租征收土地出租收益金的情况，为更合理实现征收工作，有必要根据南海区实际情况，探索指导国有建设用地使用权租金计收有序开展。在此背景下，《计收标准》的制定，探索土地使用权续期的操作规范，明确租金计收详细计收标准，不仅符合了我区土地管理工作在土地使用权续期方面的新需求，也有利于构建完善二级市场政策体系，指导建设用地管理工作科学开展。
2、 文件核心内容说明
《计收标准》共有17条规定，除大部分沿用了佛府〔2018〕23号文的政策条款外，结合南海区实际，对部分政策进行了调整完善。《计收标准》的三大核心内容是土地市场价格确定、计价面积及土地用途确定、地价款计收标准。其核心内容如下：
（1） 土地市场价格确定
《计收标准》在明晰土地市场价格的基础上，明确提出是否属于公开交易、划拨土地转让等不同情形下土地市场价格的确定方式。其中，《计收标准》细化了划拨土地转让时其公开交易成交价不含应补交的土地出让金以及房产价值分离两种具体情形的土地价格确认方式。与此同时，《计收标准》还明确了土地市场价格涉及的基准地价及相关参数、价值时点等选取原则。
（2） 计价面积及土地用途
《计收标准》明确了国有建设用地使用权价格及租金计收时涉及的用途类别标准，提出宗地跨多种土地用途或建筑功能情形下的计价面积确定方式，理顺了地价款计价面积计算方式，并对已办理不动产权证书、未办理竣工验收两类情形明晰了计价面积，界定了国有建设用地租赁和临时租赁的租金计价面积。
（3） 地价款计收标准
《计收标准》明确了补交地价款、租金两类土地使用权价格的计收标准，提供了清晰具体的操作指引。
首先在补交地价款方面，《计收标准》理顺了划拨国有建设用地按原用途补办出让、未列入“三旧”改造范围的国有划拨或出让建设用地改变用途、延长土地使用年期、增加建筑面积以及地下空间地价计收的地价计收标准。针对南海区面临的土地使用权续期的业务需求，明确了土地使用权续期的适用范围及地价计收标准，并明晰了符合条件的国有留用地、工业仓储用地等两类无需补交地价款的情形。
在土地租金计收方面，《计收标准》在明确土地租赁采用年租制的租赁方式的基础上，提出了逐年或一次性缴交两年以上租金的长期租赁及临时租赁的租金计收标准，同时明晰了采取先租后让的土地租金的计收方式。
3、 文件制定的主要依据和参考文件
(1) 《中华人民共和国土地管理法》
(2) 《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（***令第55号）
(4) 《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）
(5) 《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）
(6) 《佛山市人民政府关于印发<佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准>的通知》（佛府〔2018〕23号）
(7) 《关于印发<佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准>的通知》（南府〔2011〕3号）
(8) 《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区产业用地提升指导意见（试行）的通知》（南府办〔2017〕37号）
（9）《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区违法建筑工程处理实施办法的通知》（南府〔2015〕38号）
文件网址链接：http://www.nanhai.gov.cn/cms/html/71092/2019/2019***********46897112/2019***********46897112_1.html
